Сантьяго Леврио, застройщик: «Необходимо пересмотреть обещание сдать квартиры, находящиеся на стадии строительства, в течение 24 месяцев»

На протяжении многих лет на рынке недвижимости повторялось почти автоматическое обещание: «объект сдается через 24 месяца». Для многих покупателей и инвесторов этот срок служил ориентиром при оценке проекта на этапе строительства. Однако официальные данные администрации города Буэнос-Айреса, полученные из открытых источников и обработанные для анализа завершенных строительных проектов, показывают, что эта идея устарела. «Строительство здания в городе сегодня занимает гораздо больше времени, чем раньше. Эта задержка уже не является просто операционной деталью: это ключевой фактор для понимания жизнеспособности проекта, окончательной цены квартиры и скорости, с которой Буэнос-Айрес превращает разрешения в готовое жилье». «Масштаб имеет значение: по мере роста проекта возрастают технические, операционные и нормативные требования. Одним из наиболее определяющих факторов является минимальное количество парковочных мест, что обычно обязывает строить подземные уровни. А в строительстве нет этапа, который сложнее предсказать, чем земляные работы: они зависят от грунта, логистики, междомовых стен и климата». В случае наиболее типичных зданий города — объектов площадью от 1000 до 2500 м², как правило, с одним фасадом и высотой до 9 этажей — средняя задержка составила 3 года и 2 месяца с момента начала строительства до его завершения. На этот сегмент пришлось около двух третей от общего числа объектов, сданных в эксплуатацию в 2025 году. Речь идет не об единичных случаях, а о наиболее распространенной модели строительства жилья в Буэнос-Айресе. «Историческое сравнение убедительно показывает: этот срок примерно на 50 % превышает срок строительства зданий, которые были завершены до пандемии. Многие проекты начались позже, но столкнулись с кризисом поставок строительных материалов и волатильностью цен в период с 2022 по 2024 год. Результатом стало замедление темпов развития отрасли и возникновение больших трудностей с соблюдением традиционных графиков строительства. Данные также показывают разницу в сроках строительства, составляющую около 15 %, между районами с более высоким спросом и районами с менее активной коммерческой деятельностью. Это подтверждает то, что рынок интуитивно ощущает, но редко измеряет: скорость продаж влияет на темпы строительства. В отрасли, которая обычно финансируется за счет предпродажи, взносов покупателей и собственного капитала, уровень сбыта также определяет скорость строительства. «В 2025 году на завершение строительства новых зданий площадью от 2 500 до 7 500 м² ушло почти 4 года. А на крупные проекты ушло около 5 лет. Чем больше размер, тем выше сложность и тем больше подверженность изменениям затрат, нормативных требований, цен на материалы и рыночных условий». «С учётом этих данных обещание «сдачи через 24 месяца» заслуживает пересмотра. До 2019 года почти половина строительных проектов с одним фасадом завершалась менее чем за два года. Даже около 20 % объектов площадью до 5 000 м² удавалось завершить в эти сроки. Однако этот стандарт ухудшился: к 2025 году завершение строительства менее чем за два года стало исключением. Это удалось лишь 12 % объектов площадью до 2 500 м². «Вывод неутешителен: отрасль потеряла производительность. Ужесточение нормативных требований, возросшая административная сложность, снижение уровня технической подготовки в некоторых звеньях цепочки создания стоимости и нестабильная экономическая ситуация способствовали ухудшению реальных сроков строительства. Также повлиял спрос, который на протяжении многих лет отдавал приоритет покупке квадратных метров по самой низкой цене, не всегда поощряя при этом более быстрые или лучше организованные проекты». «В условиях более сжатой рентабельности и более осведомлённых покупателей время начинает восприниматься как экономическая ценность. Строительство, сданное раньше срока, снижает неопределённость и улучшает оборачиваемость капитала». «Городская реальность Буэнос-Айреса сопряжена с особыми препятствиями и нормативно-правовой базой, которая пока не соответствует требованиям индустриализированного строительства. Государство также играет ключевую роль: необходимо устранить неоднозначности в толковании норм, способствуя предсказуемости административных процедур. За последние три года сроки, связанные с получением разрешений на строительство и регистрацией планов межевания и раздела земельных участков, практически удвоились». «Без административной предсказуемости любое повышение производительности на строительной площадке частично нивелируется до и после завершения строительства. «Обсуждение того, сколько времени занимает строительство, — это не внутренний разговор строителей: это дискуссия, касающаяся городского развития, экономики и жилищного строительства». Каждый дополнительный месяц задерживает сдачу жилья, откладывает оформление прав собственности и замедляет появление новых квадратных метров на рынке. «Миф о 36 месяцах от покупки участка до оформления прав собственности исчез не потому, что застройщики перестали это обещать. Он исчез потому, что частный и государственный секторы перестали создавать для этого условия. На новом рынке, который нас ждёт, время уже не будет просто сноской: оно станет одной из ключевых переменных, определяющих цену». Автор — операционный директор UNBOX DEVS и специалист по городской экономике».