Обратная сторона: три возможных сценария развития событий с новыми ипотечными кредитами

После нескольких недель потрясений на рынке недвижимости, когда 10 банков вышли на рынок, чтобы предложить ипотечные кредитные линии UVA, и когда несколько экономистов и общественных деятелей в секторе обсуждали, стоит ли брать эти кредиты, остается много вопросов, связанных с этой новой возможностью. Один из них касается того, насколько удобно брать кредит с поправкой на инфляцию в Аргентине, которая еще не полностью стабилизировалась: «Есть две переменные, которые, в зависимости от их поведения, могут подготовить тот или иной сценарий для ипотечного кредита UVA: аргентинская инфляция и динамика курса доллара. Ипотечный кредит выплачивается в песо, с поправкой на инфляцию (добавление процентной ставки), но рынок недвижимости регулируется этой иностранной валютой. Таким образом, это два явления, которые, если они изменятся, могут также сделать поворот в игре". »В эти дни в сети появилось много тех, кто рассказал о ситуации, в которой оказались те, кто взял ипотечный кредит с поправкой на UVA в период с 2016 по 2018 год. Федерико Стурценеггер, который был президентом Центрального банка в период с 2015 по 2018 год, когда в Аргентине были созданы кредиты UVA, заявил на сайте X (бывшая социальная сеть Twitter), что «в 2016-2017 годах около 150 000 семей получили доступ к своим домам благодаря кредитам UVA. Это была самая успешная жилищная политика за последние десятилетия». В свою очередь, экономист Роберто Качаноски ответил, что «не бывает долгосрочных кредитов без долгосрочных сбережений. UVA - это кредитная фикция, похожая на русскую рулетку» »Итак, каков был сценарий, существовавший в 2016 и 2018 годах, что случилось с людьми, взявшими там кредиты, и каковы другие возможные сценарии будущего в отношении этого вида кредита? В 2016 году был создан UVA (ипотечный кредит, индексируемый на единицу приобретаемой стоимости - UVA), и с тех пор в Аргентине начался бум ипотечного кредитования, который продолжался около двух лет. До этого момента кредиты выплачивались фиксированным платежом, что немыслимо в условиях нынешней инфляции в Аргентине: «Тот, кто обращался за кредитом UVA в те годы (когда они появились на рынке), получал кредит, который, учитывая, что он индексировался на инфляцию, в песо мог быть должен примерно в 10 раз больше, но поскольку произошла девальвация, в долларах он мог быть должен вдвое меньше». Иван Керр, который был национальным секретарем по жилищным вопросам и президентом ProCreAr, считает, что семьи, взявшие кредиты UVA в те годы, не проиграли. Они не были домовладельцами и смогли стать ими благодаря этому кредиту». В последние годы инфляция вышла из-под контроля, и им пришлось приложить усилия, которые их подкосили. В любом случае, в долларах они сохранили свою стоимость, а с девальвацией разжились капиталом, причитающимся банку. Те, кто получил кредит UVA, смогли купить дом. Следует учитывать, что платежи сильно выросли, но в течение длительного периода зарплата и инфляция обычно идут рука об руку; очевидно, что в середине есть разница, и это очень напрягает людей, которым приходится платить эти платежи. В любом случае, они смогли купить актив, недвижимость, которая, будучи долларовой, вероятно, выросла больше, чем долг", - говорит экономист Федерико Гонсалес Руко, работающий в консалтинговой компании Empiria, которую возглавляет Эрнан Лакунса, бывший министр экономики. Однако в зависимости от того, как будет складываться макроэкономическая ситуация в дальнейшем и как будут развиваться переменные доллара и инфляции, ипотечный кредит может измениться. Некоторые эксперты сектора говорят, что сегодня есть две возможности для тех, кто заинтересован в получении ипотечного кредита. С одной стороны, может случиться так, что ситуация в стране быстро нормализуется: экономическая ситуация продолжит улучшаться, инфляция снизится (до 2 % в месяц или даже ниже), девальвация также будет низкой (при официальном курсе доллара в 2 % в месяц), и Аргентина не продолжит дорожать в долларах. В этом случае долг по ипотечному кредиту UVA будет расти в песо на уровне инфляции, но в долларах он останется сбалансированным. Обе переменные растут, но после конвертации та же сумма остается в долларах (за вычетом, конечно, амортизации капитала, начисленной по мере выплаты взносов). Однако если одна из этих двух переменных растет быстрее, чем другая, сценарий может быть иным. В последние годы курс доллара рос быстрее, чем курс песо, и поэтому долларовый долг сократился. Но если произойдет обратное, если доллар замедлится (останется на прежнем уровне, как сейчас), а инфляция будет выше, то долг доллара может увеличиться. Как уже говорилось выше, возможен сценарий, при котором инфляция не будет снижаться так быстро. Один из специалистов отмечает, что в случае, если инфляция останется на уровне 5 % в месяц в течение следующих 12 месяцев (60 % в год в течение следующего года), тот, кто возьмет кредит в UVA сегодня, будет должен на 60 % больше в песо (поскольку кредит индексируется с учетом инфляции), плюс процентная ставка, что приведет к увеличению долга. Но помимо долга в песо, необходимо подумать и о долге в долларах: если сценарий будет таким - инфляция плюс плоский доллар, как сейчас, то долг в долларах также увеличится. Если произвести расчет, то количество песо, которое будет причитаться к тому моменту, разделенное на один доллар (плоский), также дает 60-процентный прирост в долларах. «Еще один важный фактор, который следует иметь в виду, - это то, что недвижимость будет расти в рыночной стоимости, потому что она уже растет, а ипотечный кредит еще больше поднимет цены, но это не будет происходить с той же скоростью, что и инфляция (возвращаясь к предыдущему примеру, не на 60 %), поскольку рынок недвижимости обычно не реагирует быстро на экономический контекст: когда происходит кризис, он медленно падает, а когда происходит бум, он не так быстро поднимается. Поэтому, если долг растет, а недвижимость - нет, вы можете задолжать больше, чем она стоит". Впрочем, мнения других специалистов на этот счет также расходятся. «Поддерживать такие уровни инфляции при отстающем долларе - это непоследовательно. Уже сегодня мы находимся на уровне реального обменного курса, скорректированного на инфляцию, который не поддерживает еще один год регрессии. Другими словами, тот курс, который мы имеем сейчас, не является долгосрочным, поэтому я не считаю этот сценарий вероятным. Если бы это произошло временно, это было бы незначительно, мы говорим о 30-летних кредитах, поэтому, что бы ни случилось через год, это не имеет значения, важна долгосрочная перспектива", - объясняет Руко. Карлос Спина, партнер компании Argencons, застройщика, создавшего бренд Quartier, считает, что мы должны сосредоточиться не столько на долларе, сколько на отношениях с зарплатами. «Издержки и цены, с определенным временным лагом, обычно идут рука об руку. Если одно сильно падает, другому трудно не последовать за ним, и наоборот, если оно растет. Если обменный курс не растет (он остается неизменным), а инфляция продолжается, но ниже, вы можете вернуть больше долларов, чем в первоначальной картине, но с уверенностью, что зарплаты будут иметь большую покупательную способность, а недвижимость, несомненно, будет стоить больше", и он добавляет: »Я бы не стал пессимистично относиться к тем, кто берет кредит UVA. Сегодня вы отталкиваетесь от минимальной стоимости недвижимости, поэтому покупаете дешево, а в соотношении зарплата-инфляция у вас есть все, чтобы перераспределить зарплату, что улучшит соотношение доходов. Кроме того, инфляция должна продолжать снижаться, предложение и конкуренция со стороны банков только начинаются, так что, возможно, через один-два месяца появится больше игроков, и процентная ставка по кредиту может снизиться, и, надеюсь, кредит также начнет предлагаться на то, что является новым и что строится, а это то, что нам всем нужно».