«Строительство — это не только возведение стен»: застройщик решился рассказать то, о чем никто не говорит

В Буэнос-Айресе строительство — это не только возведение стен: это прохождение через целый лабиринт налогов, сборов и административных процедур, которые удорожают проекты и задерживают их реализацию. Для тех, кто работает в сфере недвижимости, начальная налоговая нагрузка может составлять от 10% до 15% от общей стоимости проекта. Валовой доход, гербовый сбор, строительные сборы, городская прибавочная стоимость, регистрационные сборы... список длинный, и каждый пункт снижает маржу и производственную мощность. «Одним из налогов, вызывающих наибольшие искажения, является налог на валовой доход. Хотя его ставка кажется умеренной (3–3,5%), его эффект умножается, поскольку он влияет на всю производственную цепочку: от производителя материалов, дистрибьютора и строительной компании до окончательного выставления счета покупателю. Каждое звено перекладывает эту стоимость на следующее, что приводит к накопительному удорожанию, которое не соответствует реальной добавленной стоимости, а является результатом каскада налогов. «Результатом является более высокая конечная цена для потребителя и более узкая маржа для застройщика, который в конечном итоге конкурирует с искусственной надбавкой, созданной самой налоговой структурой. К этому добавляется налог на городскую добавленную стоимость, также называемый «Сбором за городское развитие и устойчивое жилье». На практике эта ставка может составлять более 20% от стоимости строительных работ на квадратный метр в определенных проектах, в зависимости от района, разрешенной строительной мощности и типа застройки. Эта дополнительная нагрузка напрямую влияет на экономическую жизнеспособность проектов, вынуждая пересчитывать цены и во многих случаях сдерживая начало новых строительных работ. «Еще одним из наиболее спорных налогов является гербовый сбор, который при купле-продаже недвижимости предполагает уплату 3,5% от зарегистрированной стоимости. Хотя на практике он распределяется между покупателем и продавцом, с точки зрения имущества этот налог напрямую влияет на право собственности: владелец никогда не владеет юридически 100% стоимости своей недвижимости, поскольку при каждой передаче права собственности город присваивает себе 3,5%. То есть владелец приобретает и владеет имуществом, на которое всегда налагается принудительное удержание. Если толковать это строго, то государство участвует в каждой сделке, как если бы оно было совладельцем 3,5%, что нарушает конституционный принцип полной частной собственности. «Парадоксально, но в то время как застройщик несет высокие затраты и длительные сроки для завершения проекта, настоящим победителем в долгосрочной перспективе является само местное государство. Каждое новое здание немедленно увеличивает налоговую базу: больше ABL, больше налога на недвижимость и будущие доходы от каждой сделки купли-продажи.