Один из самых обсуждаемых бизнесменов отрасли раскрывает «черную сторону» ипотечного кредитования

Аргентина столкнулась со структурным жилищным кризисом, который длится уже несколько десятилетий. Отсутствие долгосрочных ипотечных кредитов превратило доступ к жилью в привилегию немногих. То, что должно быть правом или, по крайней мере, разумной возможностью для большинства, становится все более отдаленной перспективой для молодежи, рабочих семей и представителей среднего класса. В любом обществе жилье является центральной частью экономической и социальной структуры. Это «социальный компьютер». Я хотел бы развить эту концепцию: ипотечный кредит - это не только финансовый инструмент, это экономический, социальный и семейный компьютер. Аргентина не только страдает от хронической нехватки жилья, но и попала в замкнутый круг. Спрос латентный, но без кредитного предложения он не превращается в платежеспособный спрос, а без него поставщики работают только на тех, кто может оплатить строительный проект в процессе его реализации. «Таким образом, в тех (немногих) кредитных окнах, которые появляются в Аргентине и концентрируются на рынке подержанного жилья, цена за квадратный метр растет, и миллионы людей лишаются возможности получить достойное жилье, а банки быстро декапитализируются». "В то же время государство, вместо того чтобы способствовать развитию смешанной финансовой системы, заняло все пространство для средне- и долгосрочных сбережений (вытеснение), поглощая ресурсы и оставляя частные или смешанные инициативы без кислорода. В последние два года ситуация меняется: "Можем ли мы теперь преодолеть культуру краткосрочности в экономике молодых людей? Не имея возможности капитализировать товары длительного пользования, такие как жилье, они потребляют в настоящем то, что могли бы отложить на будущее. Как я уже предупреждал, это «наркотическое» потребление, которое не создает будущее или наследие. Ипотечный кредит, напротив, строит: он направляет будущие доходы на приобретение товара длительного пользования и позволяет планировать, укоренять и строить жизнь. В связи с этим необходимо срочно переходить к современной, масштабируемой и устойчивой модели финансирования жилищного строительства, ориентированной исключительно на строительство новых объектов. Ключевой момент очевиден: необходимо перейти от финансирования запасов к финансированию потоков. Другими словами, использовать будущие доходы семей в качестве залога, а не ограничивать финансирование скудными депозитами, уже существующими в системе. Такая смена парадигмы позволит многократно увеличить объем доступных кредитов, немедленно вызвать экономическую активность, создать качественные рабочие места в более чем 100 отраслях, связанных со строительством, избежать спекулятивных пузырей и отмыть товары и работников. И еще: поскольку речь идет о новых разработках, это не напрягает спрос БКРА на доллары; напротив, в отличие от многих секторов, по мере роста он не требует больше долларов, а наоборот, забирает их из подушки безопасности. Строительство не требует большого количества импортных ресурсов, поэтому его стимулирование не только федерально, но и экономически целесообразно«. »Для этого мы предлагаем конкретную модель, основанную на трех столпах: во-первых, 20-летние кредиты с двойной индексацией, сочетающей инфляцию и динамику заработной платы, с компенсационным фондом (CER CVS), обеспечивающим стабильную связь между выплатами и доходами. Во-вторых, смешанная система финансирования, в которой банки, застройщики и покупатели разделяют риски и выгоды по прозрачным схемам, с фидуциарной гарантией. В-третьих, активная поддержка государства через налоговые льготы на жилье, доступное в кредит, а также как механизм финансирования многосторонних организаций, таких как IDB, CAF или Всемирный банк (который может быть тем же предложенным компенсационным фондом). Эта модель не утопия: она вполне возможна, если ее институционально упорядочить. В период с 2026 по 2031 год Аргентина может построить миллион дополнительных домов, если эта система будет расширена. Начните с 50 000 кредитов в год в 2026 году и постепенно удваивайте их до более чем 200 000 в год в период с 2029 по 2031 год. Эффект измеряется не только в кирпичах: он измеряется в занятости, в корнях, в экономическом динамизме, в социальном мире. Но для того чтобы этот план сработал, необходима федеральная координация. Провинции должны соблюдать местные правила, содействовать конвертации личных кредитов в ипотеку в момент оформления сделки без лишних задержек, а также создавать городские и налоговые зоны стимулирования. Так называемые «зоны возможностей» позволят координировать планирование инфраструктуры, городских земель и финансирования, а юрисдикции перестанут функционировать как водонепроницаемые отсеки. Позитивная конкуренция между юрисдикциями позволит сократить время, ставки и затраты. Мы также предлагаем проанализировать инновационную схему финансирования застройки, учитывающую действующее законодательство, согласно которой после внесения авансового платежа покупателями банки будут предоставлять оставшееся финансирование поэтапно по мере выполнения работ. Таким образом, банки ограничивают свои риски и получают возможность отслеживания; покупатели входят в скважину с первоначальным взносом, передают свои личные права в гарантийный траст, пока не конвертируют их в ипотечный кредит в момент оформления сделки. Все прозрачно, проверяемо, масштабируемо. Созданы все условия для участия институциональных инвесторов, как местных, так и международных, с четкими правилами, расширяющими операции. Мы не отрицаем риски: возможные девальвации и падение реальной заработной платы. Но решение этих проблем заключается не в бездействии, а в устойчивости институциональной структуры. Модель, которую мы предлагаем, разработана таким образом, чтобы адаптироваться к различным сценариям, с автоматическими механизмами защиты и совместным финансированием. Жилье - это гораздо больше, чем просто товар. Это семья, стабильность, жизненный проект. Это якорь, который определяет приоритеты человека и нации. Недавно вышедшая книга Гильермо Оливето "Clase media. Mito, realidad o nostalgia" предупреждает о влиянии на чаяния среднего класса невозможности получить доступ к жилью. Давайте вернем себе жажду роста. Давайте выбирать, во что верить. Давайте решать сложные вопросы простым и устойчивым способом и переходить к гораздо более сложным проблемам. Те из нас, кто отвечает за разработку государственной политики, не могут продолжать верить в то, что доступ к собственному жилью должен зависеть от случая, индивидуальных усилий или эпизодических решений. Это не отраслевое требование: это институциональный призыв. Отправной точкой станут наши дебаты на следующей выставке Batev, самой важной строительной выставке, но задача выходит за рамки этого мероприятия. Мы призываем финансовую систему, губернаторов, национальные и муниципальные власти, Конгресс и гражданское общество вместе построить современную, устойчивую и федеральную систему ипотечного кредитования. Потому что без крыши не может существовать ни одна республика. "* Автомобиль - президент Ассоциации предпринимателей жилищного строительства Аргентинской Республики (AEV).