Офисные помещения: ключи к успешной сделке и новые требования к компаниям при покупке или аренде

Современный рынок коммерческой недвижимости требует от брокеров большой работы по позиционированию объектов. Специалисты утверждают, что в эти времена, как никогда ранее, необходимо обращаться к ноу-хау или опыту, накопленному каждой фирмой за свою карьеру, чтобы обеспечить успешное завершение сделок с недвижимостью. По словам Эрнана Кастро, старшего брокера Cushman Wakefield, рынок купли-продажи коммерческой недвижимости, особенно офисной, характеризуется концентрацией. "В последние годы наиболее крупные компании приобретали корпоративные активы, чтобы использовать их избыточный вес", - объясняет Кастро, проводя более макроэкономический анализ. Он добавляет: "В большинстве случаев компании-покупатели не занимаются недвижимостью, и их инвестиции имеют четкую цель: сохранить капитал. То есть основной целью этих покупок была не прибыльность сама по себе, а возможность разместить песо и косвенно долларизировать". Согласно опыту компании Cushman Wakefield, существует три фактора, определяющих коммерческий успех сделки купли-продажи офиса: премиальные объекты, имеющие сертификат LEED и расположенные в стратегически важных местах, как в CABA, так и в AMBA. "Если посмотреть на общие знаменатели наиболее успешных сделок последних лет, то можно сказать, что быстро продавались и лучше всего защищали свою стоимость объекты с хорошим местоположением, относящиеся к категории премиум и отвечающие принципам устойчивого развития", - объясняет специалист. Хесика Соледад Амендола, менеджер по помещениям и офисам Adrián Mercado, объясняет, что первый основополагающий момент для успешной сделки - это соответствие объекта требованиям спроса. Другими словами, необходимо, чтобы она соответствовала рыночной стоимости. "Когда клиент обращается к нам за советом, первое, что он должен понять, - это то, что оценки носят сезонный характер. Поэтому оценка, проведенная, например, один или два года назад, - это не то же самое, что оценка, проведенная недавно". Второй фактор, по мнению Амендолы, заключается в том, чтобы стороны согласовали свои намерения: "Любой успешный маркетинг требует, особенно в наше время, чтобы стороны были полны решимости осуществить сделку так, чтобы не потерять ни времени, ни возможностей. Необходимо иметь чувство переговоров, которое может благоприятствовать процессу". Третий пункт, добавляет он, - это маркетинг. "Он становится все более важным фактором. Фотографии, описания и коммерческая стратегия должны быть четко определены, чтобы стать союзниками". Алехандро Рейсер, коммерческий директор Toribio Achával, предпочитает сосредоточиться на изучении продукта, потенциального покупателя и коммерческой стратегии, которую необходимо принять. "Первое, что необходимо оценить, - это кто будет покупателем. Очень важно понять, будет ли это инвестор, желающий получить доход, или, например, конечный пользователь или застройщик. Другими словами, как брокер, я должен очень четко представлять, на кого я должен ориентироваться при общении и коммерческих действиях, которые я собираюсь предпринять. На сегодняшнем рынке очень серьезная проблема - сделать неправильный рентген потенциального покупателя. Второй момент для успешной сделки - определить, где я собираюсь искать покупателя. Важно знать, будет ли это человек, который просматривает порталы по продаже недвижимости, читает ли он объявления, изучает газетные статьи или, например, получает информацию по электронной почте. Несомненно, все это определяет не только каналы коммуникации, но и стратегию, которую необходимо разработать для продвижения продукта на рынок", - объясняет брокер. Мартин Потито, корпоративный директор L.J. Ramos, утверждает, что есть три фактора, которые никогда нельзя упускать, если речь идет об успешном проведении сделки. "Офисы - это инвестиционный инструмент, коммерческий бизнес, который генерирует поток и капитализацию с течением времени. Поэтому понимание стоимости покупки и цены аренды - фундаментальные переменные для тех, кто решил инвестировать в этот тип недвижимости. Во-вторых, и это связано с предыдущим пунктом, состояние здания является основополагающим. Третьим и последним пунктом на пьедестале факторов успешности сделки Потито считает оценку соседних компаний. "Покупая офис, инвестор связывается - косвенно - с другими людьми, которых он поначалу не знает. Эти отношения предполагают принятие решений по экономическим и неэкономическим аспектам, которые, несомненно, окажут влияние на результат инвестиций". Гонсало Мейра, директор отдела сделок на рынках компании JLL, утверждает, что недвижимость, гарантирующая успешные сделки, - это та, которая имеет конкурентоспособную цену, предлагает хорошую доходность и является "ликвидной", то есть дает инвестору уверенность в том, что он сможет продать ее, когда ему понадобится. "Если бы я мог добавить четвертый пункт к этому пьедесталу, я бы, несомненно, включил в него то, что эти объекты должны демонстрировать атрибуты, которые отличают их от конкурентов, такие как окружающая среда, услуги и доступность", - объясняет Мейра. Статистика, которой располагают агенты по недвижимости, показывает, что в последнее время большинство компаний, приобретавших офисные здания, делали это с целью получения прибыли, хотя позже они добавили возможность получения ежемесячной арендной платы. Опрошенные брокеры сходятся во мнении, что лишь немногие компании заняли купленные ими объекты: "При поиске офисных помещений для аренды у компаний, похоже, другие приоритеты. Первым приоритетом, несомненно, является местоположение, за ним следует площадь. Логично, что в то время, когда все стремятся оптимизировать работу и минимизировать расходы, квадратные метры недвижимости являются одним из наиболее пристальных вопросов". Знающие люди утверждают, что "в условиях экономического спада никто не хочет иметь простаивающие квадратные метры или платить за неиспользуемые площади". Еще один приоритет, который фигурирует в списках фирм, занимающихся поиском арендной недвижимости, - это удобства. "Компаниям необходимо привлекать сотрудников в свои офисы, и они все чаще стремятся обеспечить им более высокое качество, как в собственных помещениях, так и в общих зонах зданий", - соглашается Кастро. В пятерке приоритетов арендаторов не должно быть ни цены аренды, ни величины расходов на содержание здания. Эти два фактора всегда важны, тем более в период кризиса. "Условия сдачи недвижимости заслуживают отдельного пункта. Те, кто ищет офис в аренду, обращают внимание на состояние объекта. "Чем лучше условия сдачи, тем меньше инвестиций им придется сделать, а значит, тем больше они смогут занять с самого начала контракта", - говорит Мейра. Чем более готовый офис сдается, тем больше вероятность того, что он будет арендован. В последние годы быстрее раскупаются офисы Plug Play, которые сдаются готовыми к использованию, с мебелью и современной планировкой. По мнению Потито и Рейсера, главными элементами, на которые следует обратить внимание, являются универсальность пространства, позволяющая осуществлять различные виды планировок без необходимости серьезных переделок. "Сегодня, помимо общей стоимости эксплуатации (включающей арендную плату, расходы и налоги), большое внимание уделяется первоначальной стоимости инвестиций, которые требуются для того, чтобы помещение было занято", - говорят брокеры. Не маловажным вопросом является и соотношение количества парковочных мест. Наличие большего количества парковочных мест на квадратный метр всегда помогает перевесить чашу весов, когда дело доходит до выбора. Те объекты, где нет или очень мало парковочных мест, теряют посетителей и, соответственно, снижают уровень спроса. Количество свободных этажей - еще один определяющий фактор. По словам Амендолы, в числе востребованных объектов - недвижимость с противопожарными нормами: "Опыт специалистов показывает, что они убеждены: в основном компании стремятся занять больше и качественнее помещений. "Мы заметили подъем, мы получаем значительный рост запросов от компаний, желающих как арендовать, так и купить помещение. Это создает умеренный энтузиазм на ближайшие месяцы на рынке офисных помещений", - заключает Мейра."