Офисы: рентген премиального рынка в условиях "паузы"
Аргентина 2023-08-08 17:00:23 Телеграм-канал "Новости Аргентины"
В конце первого полугодия на рынке офисных помещений класса А в АМБА началось заметное замедление количества сделок, что незначительно отразилось на показателях сектора. По мнению экспертов, это во многом связано с неопределенностью, порождаемой политическим и институциональным контекстом страны". "Во втором квартале 2023 года чистое поглощение вышло из положительной динамики. Несмотря на это, уровень вакантных площадей оставался стабильным и составлял около 16,8%, что очень похоже на показатели предыдущих кварталов. Аналогичная участь постигла и предлагаемую стоимость аренды, которая в среднем составила 23,5 кв. м в месяц", - поясняет Фернандо Новоа Уриарте, партнер Newmark Argentina, возглавляющий направление по управлению сделками с корпоративными офисами. "По словам Каролины Вундес, координатора рыночных исследований Cushman Wakefield, международной компании по обслуживанию корпоративной недвижимости, несмотря на неопределенность, вызванную близостью к PASO, динамика рынка аренды офисов, между занятостью и вакансиями, не вызывает опасений. "В секторе сохранился практически нейтральный баланс чистого поглощения, так как арендованная площадь в премиальном сегменте составила 6545 кв. м, а освобожденная - 8157 кв. м, согласно нашим показателям. Последняя состоит в основном из квартир, выпущенных компанией в субрынке Каталинас. Движение, зафиксированное на рынке во втором квартале, свидетельствует не только о потере спроса, но и о том, что он находится в состоянии ожидания, а также о высоких ожиданиях, вызванных результатами PASO. "Выборы окажут непосредственное влияние на экономический курс страны в этом году, - говорит Новоа Уриарте, - второй квартал года дал некоторые показатели, которые заставляют задуматься. С одной стороны, арендуемая площадь, которая, согласно отчету LJ Ramos, составляла около 12 500 м². "Имея эти данные, мы можем заверить, что результат, полученный за аналогичный период прошлого года (около 6135 м2), был удвоен. Это означает рост более чем на 100% по данному показателю. Нечто необычное привлекло внимание ряда аналитиков, - говорит Хулиан Пенья, брокер офисного отдела LJ Ramos, - между тем, специалисты, с которыми мы консультировались, сходятся во мнении, что спрос представил отрицательные значения в отличие от того, что наблюдалось с третьего квартала 2022 года. По данным Newmark, на этот раз чистое поглощение (разница между занятыми и возвращенными м²) за квартал составило -4221 м². По мнению брокеров, это может быть связано с тем, что в середине года заканчивается срок аренды многих помещений, и, по некоторым данным, некоторые компании могут начать возвращаться в офисы класса B. Возможно, мы являемся свидетелями окончания цикла, известного как "полет к качеству", когда многие компании пользовались низкой стоимостью аренды для улучшения инфраструктуры и услуг", - объясняет Пенья, - "Еще один факт, который следует принять во внимание: площадь, освобожденная за этот период (21 035 м²), сократилась на 45% по сравнению с предыдущим кварталом (40 600 м²). Арендованная площадь составила 16 814 кв. м, что на 60% меньше, чем в предыдущем квартале (45 356 кв. м). На CBD (деловой район) пришлось 70% спроса, а на NCBD (остальные субрынки) - 30%. "В пределах CBD Пуэрто Мадеро, в отличие от предыдущего периода, стимулировал спрос за счет специфических операций в офисном здании Мадеро, общий объем аренды которого на субрынке составил 5734 кв. м", - поясняет Новоа Уриарте. В нем добавляется: "Наибольшее движение за этот период было зафиксировано на субрынке Catalinas-Retiro. На их долю приходится 45% свободных площадей. За этот период в здании Laminar Plaza высвободилось 5730 м2. В то время как в коридорах за пределами КБР вакантных площадей стало меньше. Вакансия увеличилась незначительно - на 0,2% до 16,8%. В рамках этого сценария местом для ремонта является северный район CABA, где во втором квартале наблюдался рост вакантных площадей, в результате чего показатель достиг 17,7%, что свидетельствует о росте по сравнению с прошлым кварталом (12,7%). Если говорить о цифрах, то субрынок Parque Patricios заслуживает отдельного параграфа. "Технологический район - это место с самым низким уровнем вакантных площадей. По нашим данным, в Технологическом районе имеется 172 000 м² офисных площадей, из которых лишь немногие остаются незанятыми. Уровень вакантных площадей там составляет около 1,7%. Объект не сбавляет темпов и планирует в ближайшее время открыть около 65 000 м² офисных площадей, что позволит увеличить количество помещений для компаний, работающих в сфере ИКТ", - говорит Эдуардо Петролати, директор по коммерческим вопросам и управлению недвижимостью компании Grupo Adrián Mercado. Новоа Уриарте добавляет: "Нечто подобное происходит и с "Палермо". Товарный запас составляет 15 965 м², а доля вакантных площадей - 6,2%. В то время как в стадии строительства находится 90 217 м², а на стадии подготовки - 65 491 м²". "Обратная сторона этой реальности - микроцентры, которые по-прежнему вызывают беспокойство. "В настоящее время доля вакантных площадей в нем составляет около 34,2% (25 579 м2). Другими словами, более трети всех площадей (около 74 825 кв. м) вакантны", - говорит Пабло Пападопулос, офис-менеджер компании LJ Ramos. В нем также говорится: "Еще одним проблемным районом по количеству свободных квадратных метров является Каталинас, где для заселения доступно около 42 703 м2 (эта цифра составляет 14,1% от общего количества 302 397 м2)". "Что касается свободных площадей, то второй квартал завершился с показателем 299 330 м2, что несколько выше, чем в предыдущем квартале (295 079 м2). "Увеличение вакантных метров стало общей тенденцией для большинства субрынков, - говорит Новоа Уриарте, - инвентарь, по мнению брокеров, демонстрирует стабильность. В настоящее время площадь офисов класса А составляет от 1 564 000 до 1 781 028 кв. м, согласно полученным данным (эти данные варьируются в зависимости от исследуемых объектов). "Что касается запрашиваемой стоимости аренды, то по сравнению с прошлым кварталом произошло небольшое снижение (она составляла 24,4 м² в месяц). Во втором квартале стоимость составляла в среднем 24,2 м² в месяц, - говорит Пенья, - что касается производства, то девелоперы по-прежнему сосредоточены на завершении начатых проектов. Однако в краткосрочной перспективе, учитывая сложившуюся сложную ситуацию, новых разработок не предвидится. Районом с наибольшей площадью строящихся объектов на сегодняшний день является Палермо - 90 217 кв. м. Второе место занимает зона, образованная Каталинас-Ретиро, площадью Сан-Мартин и площадью Рома, с площадью 74 400 кв. м, а третье - коридор Панамерикана с площадью 64 914 кв. м. "По оценкам, к 2023 г. будет введено более 300 000 кв. м новых офисных площадей, что означает рост на 18% по сравнению с существующим фондом, - говорит Хуан Мануэль Фарола, коммерческий директор Colliers Argentina, - Больше всего офисных площадей планируется построить в районах Каталинас-Ретиро, Пласа Сан-Мартин и Пласа Рома - 287 700 кв. м, затем в коридоре Либертадор - 207 830 кв. м. Новые офисные площади будут расположены в коридорах Пласа Сан-Мартин и Пласа Рома. "В ближайшие несколько лет, по оценкам, на рынок выйдет около 815 661 м2", - заключает Новоа Уриарте.