Ограничение обменного курса: что произойдет с ценами на недвижимость, если оно будет отменено?

На прошлой неделе один из самых популярных среди бизнесменов и финансовых агентов экономических аналитиков предсказал, что цены на недвижимость вырастут на 40 %. Эти данные имеют под собой основание: на протяжении последних пяти лет квадратный метр недвижимости в Буэнос-Айресе растет. В 2024 году, по данным Zonaprop, они вырастут почти на 7 %, что станет самым высоким показателем за последние семь лет. В этом контексте и в разгар ключевых недель переговоров с Международным валютным фондом аналитики задаются вопросом, как выход из cepo повлияет на цены на недвижимость. «Хавьер Милей подписал неделю назад указ о необходимости и срочности (DNU), который призван закрепить соглашение с Международным валютным фондом (МВФ) без необходимости его утверждения обеими палатами Конгресса. Это ключевая мера, которая может ускорить отмену валютного ограничения, поскольку месяц назад президент Хавьер Милей раскрыл в интервью LN возможную дату отмены валютного ограничения, чего так долго ждали различные секторы экономики. «1 января 2026 года валютное ограничение «прекратит свое существование», - заверил сам Милей, хотя и уточнил, что это может произойти и раньше, в случае заключения соглашения с Международным валютным фондом (МВФ). Что касается последствий отмены валютного ограничения, то мнения экономистов на этот счет разделились. На сегодняшний день правительство имеет отрицательные резервы в размере 8 миллиардов долларов, помимо будущих погашений, поэтому если отмена валютного ограничения вызовет спрос на доллары, то эта валюта, благодаря эффекту спроса-предложения, будет расти. Поэтому некоторые аналитики объясняют, что правительство ждет увеличения средств в Центральном банке, чтобы скачок не был таким резким и не потребовалась девальвация. «Правительство прилагает все усилия для обеспечения экономической надежности и получения достаточного количества долларов, чтобы выход из-под потолка обменного курса прошел как можно более гладко и без сильного скачка курса», - объясняет Фабиан Ачаваль, сотрудник одноименной компании по недвижимости. »В связи с этим другие экономисты предполагают, что после отмены ограничения обменного курса может произойти первоначальный скачок примерно на 15%, чтобы перейти от официального курса к параллельному курсу. Это повлияет на инфляцию и экономическую активность, вызвав рецессию и рост цен на недвижимость в песо, поскольку, если недвижимость сохранит свою стоимость в долларах, для ее покупки потребуется больше песо - принципиальный момент для тех, кто нуждается в кредите. «Но это будет в краткосрочной перспективе, поскольку отмена cepo сделает покупку недвижимости менее затруднительной, так как облегчит операции, поскольку не будет ограничений на доступ к доллару. Влияние на цены будет зависеть от того, как произойдет унификация обменного курса: сколько денег будет получено по соглашению с фондом, а также от того, сколько доверия удастся вызвать правительству, среди прочих причин. Если скачок курса не будет резким и удастся избежать девальвации, то, по мнению опрошенных брокеров, недвижимость подорожает. Важно уточнить, что это произойдет не сразу: в краткосрочной перспективе стоимость недвижимости не вырастет. Однако окончание действия лимита приведет к усилению ряда факторов, которые повысят спрос, и в среднесрочной перспективе цены, как правило, будут сопутствовать этому росту. «Среди этих факторов Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве и работающий в Empiria, консалтинговой фирме Эрнана Лакунсы, объясняет, что отмена ограничения обменного курса будет означать, что банки смогут расширить свое финансирование, то есть у них появится больше возможностей для выдачи кредитов, что приведет к увеличению запросов на ипотечные кредиты» и, следовательно, к росту спроса на недвижимость. В своем случае он не ожидает очень заметного скачка курса доллара и объясняет: «Стоимость вещей в стране стоит больше, если нет cepo, так как это порождает движение извне, большее финансирование».«»Спрос на недвижимость обусловлен многими факторами: это изменение ожиданий с сентября 2023 года, восстановление зарплат, большее количество операций по ипотечному кредитованию. Отмена лимита устранит еще один перекос на рынке, что приведет к повышению уровня спроса». Это не окажет прямого влияния на цены, но в среднесрочной перспективе может привести к росту стоимости недвижимости», - объясняет Ачавал, добавляя, что отмена валютного ограничения породит лучшие ожидания и более ликвидный валютный рынок. Брокер продолжает: »Если валютный барьер будет устранен и не произойдет скачка девальвации, влияние будет очень положительным. Мы находимся на уровне цен 2006 года в реальном выражении, и основным фактором, стимулирующим спрос, является низкая стоимость, поэтому есть много возможностей для дальнейшего роста цен». Если говорить о конкретных процентах, то, по его мнению, в этом году цены вырастут в среднем на 10 %, причем более сильное влияние окажут низкие цены. Мартин Бокете, директор компании Toribio Achával, разделяет эту точку зрения и говорит, что отмена cepo должна повысить спрос на недвижимость, «поскольку cepo - это признак неуверенности правительства, что рынок относится к нему с большей осторожностью при принятии решений». Кроме того, «это должно увеличить приток капитала из-за рубежа, что повысит спрос и подтолкнет вверх некоторые цены на недвижимость», - добавляет он. Лоренцо Раджио, генеральный директор компании Interwin, считает, что прямой связи между отменой цепо и ценами на недвижимость нет. «Что может произойти, так это то, что мало-помалу экономика начнет становиться более динамичной, и рынок недвижимости начнет двигаться сильнее, поскольку средства и инвестиции из-за рубежа будут поступать лучше, а также будет легче получить доступ к американской валюте», - говорит он. Однако он предупреждает, что на рынке еще много недвижимости, поэтому он не прогнозирует прямого и немедленного роста цен, поскольку предложение все еще велико. Действительно, если взять запас недвижимости на продажу в Зонапропе в декабре прошлого года, то он составлял в среднем 103 000 единиц на продажу, в то время как в мае 2018 года, в разгар бума ипотечных кредитов, их было 65 000». »Отмена цепо облегчает операции, делает их более прозрачными, поскольку они осуществляются в долларах и их получение гораздо более оперативно, имея единую стоимость. Это не ведет к прямому увеличению количества объектов недвижимости, но, облегчая его, в долгосрочной перспективе оно может увеличиться», - объясняет Диего Казес, управляющий директор L.J. Ramos. »Бывший президент Маурисио Макри ослабил ограничения на обмен в декабре 2015 года, и вскоре после этого, в мае 2016 года, была создана UVA (ипотечный кредит, индексируемый на единицу приобретаемой стоимости (UVA)). В это время спрос на недвижимость вырос, и было продано 63 428 объектов в 2017 году и 55 698 в 2018 году, согласно данным Ассоциации нотариусов CABA». „Поэтому трудно определить причинно-следственную связь между тем, что вызвало рост цен на недвижимость; известно лишь, что без cepo все эти элементы могут процветать“, - объясняет Гонсалес Руко. «Другие экономисты напоминают, что в мае 2018 года Макри объявил о займе у фонда, валюта которого была исчерпана примерно за 14 месяцев из-за бегства капитала, денежных переводов и других причин. Таким образом, специалисты предупреждают, что когда валютная ловушка будет устранена, а доверие и авторитет по отношению к правительству отсутствуют, деньги могут быть быстро поглощены населением, что приведет к росту курса доллара и обесценит песо».