Ограничение обменного курса: что произойдет с рынком недвижимости, если оно будет отменено?

На ключевой неделе переговоров с МВФ рынок воодушевлен возможностью прекращения хеджирования обменного курса. Этот вопрос уже давно стоит на повестке дня президента и, по мнению специалистов, имеет решающее значение для привлечения новых инвестиций в страну. В связи с этим эксперты сектора недвижимости прогнозируют, как ослабление обменного курса может повлиять на этот рынок. В понедельник Хавьер Милей подписал указ о необходимости и срочности (DNU), который призван закрепить соглашение с Международным валютным фондом (МВФ) без необходимости его утверждения обеими палатами Конгресса. Эта мера была опубликована в Официальном вестнике указом 179 2025 рано утром во вторник 11. «Это ключевая мера, которая может ускорить выход из-под ограничения обменного курса, потому что, если вернуться на месяц назад, вы вспомните, что президент Хавьер Милей раскрыл в интервью LN дату выхода из-под ограничения обменного курса, чего ожидали уже давно: 1 января 2026 года ограничение обменного курса «прекратит свое существование», сказал президент, хотя и уточнил, что это может быть перенесено на более поздний срок, в случае помощи со стороны Международного валютного фонда (МВФ). Отмена cepo - это «веха», которую еще предстоит пройти», - говорит Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве и работающий в Empiria, консалтинговой фирме Эрнана Лакунсы. Он объясняет, что в целом это будет способствовать росту экономики и, следовательно, в среднесрочной перспективе повысит доходы населения, поскольку «в целом растущая экономика означает увеличение занятости, рост потребления, увеличение спроса, увеличение количества денег». Что касается влияния на рынок недвижимости, то, по его словам, это будет означать, что банки смогут расширить свое финансирование, то есть у них появится больше возможностей для кредитования, что приведет к росту спроса на недвижимость. «Это будет отличная новость, потому что появится свободная мобильность инвестиций и уменьшится неопределенность в отношении доллара», - добавляет Гонсалес Руко. Что касается изменения стоимости доллара, то некоторые экономисты предполагают, что первоначальный скачок может составить около 15 процентов при переходе от официального к параллельному курсу. Это повлияет на инфляцию и экономическую активность, вызвав рецессию и рост цен на недвижимость в песо, поскольку если стоимость недвижимости в долларах сохранится, то для ее покупки потребуется больше песо, что является принципиальным моментом для тех, кто покупает недвижимость в кредит. Но это будет в краткосрочной перспективе, поскольку отмена cepo делает покупку недвижимости менее затруднительной, так как облегчает операции, поскольку нет ограничений на доступ к доллару». Кроме того, это позволит ввозить в страну иностранную валюту, то есть в экономике будет больше долларов, и это будет способствовать росту иностранных инвестиций», - объясняет экономист Хуан Мануэль Телечеа. «Другие источники, с которыми консультировалась газета LA NACION, считают, что отказ от cepo должен был произойти еще полгода назад, поскольку это дорого обходится экономике: порождает неопределенность, затрудняет поступление иностранных инвестиций и влияет на экспорт, поскольку доллар становится менее конкурентоспособным. Еще один важный момент, на который они обращают внимание, заключается в том, что чем больше долларовых резервов у Центрального банка или чем больше помощи от Международного валютного фонда, тем меньше будет скачок обменного курса. Это связано с тем, что можно будет свободно покупать то, что сейчас является официальным долларом, и, если многие хотят купить и все могут получить (то есть есть спрос, но и предложение, потому что резервов много), цена не вырастет. «Не следует ожидать резкого роста обменного курса, скорее, после снятия ограничений на обмен он останется на уровне, аналогичном курсу доллара MEP или наличной ликвидности», - добавляет Хосе Розадос, директор Reporte Inmobiliario. «Что касается конкретных последствий, то специалисты выделяют три вполне конкретных: «Экономика без валютного контроля всегда имеет больший объем деятельности, чем экономика с валютным контролем, поэтому отмена валютного контроля окажет положительное влияние», - говорит Фабиан Ачаваль, сотрудник одноименной компании по недвижимости. Гонсалес Руко согласен с Ачавалем и утверждает, что «при наличии валютных ограничений ведется гораздо меньше дел, чем при их отсутствии». Он объясняет, что без валютных ограничений кредитному рынку гораздо легче развиваться благодаря стабильности, которую он создает, большему финансированию, которое получают банки, и росту спроса, вызванному ожиданиями людей. «И когда кредит составляет 20% от общего числа сделок, общее число сделок на 50% выше, чем при отсутствии ипотечного кредитования в CABA», - поясняет эксперт, сравнивая годы, когда в CABA существовал кредит, с теми, когда его не было. Ачаваль объясняет, что в условиях стабилизации экономики желание покупать больше, в то время как при скачках валютного курса запросы останавливаются. «Если сравнить все годы с валютными ограничениями и без них, то в экономике без валютных ограничений в среднем на 55 % больше сделок, чем в экономике с ограничениями. Сегодня у нас есть обменный пакет, отмывание денег, ипотечные кредиты, множество переменных, которые способствуют росту спроса». Тот факт, что мы устанавливаем дату снятия ограничения на обмен, а также то, что она может быть перенесена на более поздний срок, говорит о том, что путь подтверждается, что направление, в котором мы движемся, правильное, и это должно сыграть в пользу ожиданий людей при покупке», - говорит Розадос, поясняя, что это дает большую безопасность тем, кто хочет купить недвижимость для жизни или в качестве инвестиции. «Эксперты считают, что, хотя это и ускорит операции по покупке, в 2024 году существовали определенные условия, которые уже умножили продажи. Действительно, в июне была отменена парковка для покупки MEP доллара при сделках с недвижимостью. Другими словами, те, кто берет ипотечный кредит UVA в песо для покупки недвижимости, могут получить доллары сразу же, без необходимости ждать 24 часа. Одним словом, отмена cepo значительно ускорит сделки, хотя следует помнить, что уже был проведен ряд реформ и созданы макроэкономические условия, которые дали импульс, например, стабильность обменного курса и сокращение разрыва в обменных курсах. Об этом свидетельствуют цифры сделок: в 2024 году в Буэнос-Айресе было заключено почти 55 000 сделок с недвижимостью. Специалисты ожидают не только попутного ветра для продаж недвижимости, но и новой волны инвестиций в сектор недвижимости. «Для корпоративного мира это очень важно, так как это увеличит инвестиции в отели, соседские участки, сельскую местность, промышленность, а также офисный сектор, который в настоящее время сдерживается сложностью вывоза денег из страны из-за наличия цепо», - объясняет Гонсалес Руко. Кроме того, он отмечает, что сегодня на рынке жилой недвижимости нет иностранных инвестиций, но отмена cepo может позволить в долгосрочной перспективе увеличить финансирование из-за рубежа для крупных застройщиков или возможность партнерства с компаниями из других стран. Специалист объясняет, что есть такие секторы экономики, как горнодобывающая промышленность, которые уже давно ждут отмены cepo, чтобы инвестировать. «В случае с недвижимостью такой спешки нет, но это очень маленький сектор с огромным потенциалом роста, в котором отмена ограничения обменного курса может открыть двери, чтобы пойти по этому пути«, - добавляет Гонсалес Руко. Отмена обменного курса сделает Аргентину более надежной страной, что поможет привлечь инвестиции и доступ к долговым рынкам, которые не являются исключительно рынком Международного валютного фонда», - объясняет Дарио Рубинштейн, экономический аналитик. Дамиан Табакман, президент CEDU (Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos), считает, что в краткосрочной перспективе он не верит, что cepo будет представлять собой очень серьезное ограничение для рынка недвижимости. «Я вижу сильную сторону в иностранных инвестициях, которых мы очень ждем в этом секторе», - объясняет он. С декабря прошлого года рынок недвижимости беспокоит одна новость: 12 банков повысили процентные ставки по ипотечным кредитам. «Линейное объяснение заключается в том, что, с одной стороны, существует большой спрос, который растет очень быстро, а с другой стороны, финансирование ипотечных кредитов обходится банкам дорого, поскольку это кредиты с очень высокими процентными ставками, которые требуют существования вторичного рынка для финансирования», - говорит Гонсалес Руко. Эти рынки реализуются с помощью таких инструментов, как секьюритизация портфеля или секьюритизация, крупных долгосрочных инвесторов, например пенсионных фондов или пенсионного страхования, которые покупают ипотечные кредиты и продают их обратно с процентами. Приобретение ипотечных кредитов - отличный бизнес для них, поскольку они гарантируют доходность в течение 30 лет». „Сегодня в Аргентине этого нет, это предполагает очень большую финансовую искушенность, но она может быть повышена выходом из cepo, что расширит возможности финансирования, поскольку откроет двери для иностранных инвесторов“, - объясняет Гонсалес Руко, который добавляет, что процентные ставки по кредитам в Аргентине более привлекательны, поскольку они выше, чем в других странах, как в случае с Чили. Эта реальность объясняется риском, связанным с инвестированием в Аргентину, но если мы проанализируем дефолт по кредитам UVA в нашей стране, который составляет около 1%, то уровень ставок, который в среднем составляет около 7,4% в стране, которая делает ставку на нормализацию, является хорошим комбо для привлечения инвестиций». »Эта возможность уже подкрепляется недавней правительственной мерой. Национальная комиссия по ценным бумагам (CNV), регулирующая рынок капитала Аргентины, приняла решение о создании специального режима для публичного размещения ипотечных финансовых трастов. Эта мера, опубликованная несколько недель назад в официальном вестнике, в конечном итоге позволит банкам предоставлять больше ипотечных кредитов, поскольку она реализует более гибкую и упрощенную систему секьюритизации для развития вторичного кредитного рынка, что улучшит финансирование банков. «Это отличная новость для рынка недвижимости, поскольку она приведет к увеличению объема выданных кредитов», - отмечает Ачаваль, - „Если к этому добавить отмену cepo, то не только увеличится предложение ипотечных кредитов, но и, по мнению экспертов, спрос будет более открытым для подачи заявки“. «Хотя сегодня выплаты по кредитам немного выше, чем арендная плата, при наличии макроэкономических переменных, низкой инфляции и доллара без больших скачков, в ближайшие годы будет обеспечена предсказуемость, а значит, человек, заинтересованный в получении кредита, будет охотнее подавать заявку», - добавляет Рубинштейн. Кроме того, он делает вывод, что процесс подачи заявки на кредит станет проще, поскольку в отсутствие резких взлетов и падений доллара меньше нестабильности, когда речь идет о заключении сделки и ее прогнозировании во времени».