Ни Палермо, ни Реколета: район, где недвижимость стоит от 1500 долларов за м², и где краткосрочная аренда может приносить доход до 14%

На протяжении многих лет на карте инвестиций в недвижимость Буэнос-Айреса, казалось, доминировали неизменные районы. Палермо, Бельграно и Реколета монополизировали внимание тех, кто стремился сохранить капитал или сделать ставку на рост стоимости квадратного метра. Однако рынок демонстрирует смену цикла. «Сегодня наиболее интересные возможности начинают появляться в районах, сочетающих в себе городской рост, устойчивый спрос и по-прежнему конкурентоспособные цены для начинающих инвесторов». Сан-Тельмо является одним из главных героев этого нового этапа и обладает особой привлекательностью. Восстановление исторического центра, рост международного туризма, расширение культурного и гастрономического предложения, а также постоянный интерес со стороны инвесторов, ориентированных на краткосрочную аренду, создают устойчивый спрос, стимулирующий новые девелоперские проекты. «Его историческое наследие в сочетании с постоянным обновлением городской среды делает этот район одним из наиболее перспективных с точки зрения сочетания инвестиций и дохода от аренды». При средней стоимости квадратного метра в диапазоне от 1500 до 2200 долларов США — что значительно ниже показателей Палермо или Реколеты — район сочетает в себе доступный порог входа с весьма привлекательным потенциалом роста стоимости. Благодаря непрекращающемуся потоку туристов и «цифровых кочевников» рынок краткосрочной аренды в этом регионе демонстрирует годовую валовую доходность в долларах на уровне от 8% до 14%, что значительно превышает традиционную доходность. «Это явление обусловлено логикой, которая исторически была характерна для наиболее зрелых рынков недвижимости: наибольший потенциал роста стоимости, как правило, наблюдается там, где еще существует пространство для роста и разница, представляющая собой окно возможностей для тех, кто входит в рынок на ранних этапах развития». В таких условиях покупка квартиры на стадии строительства вновь становится стратегией формирования капитала в среднесрочной перспективе. Приобретение квартиры на стадии строительства позволяет войти в проект по цене ниже, чем у готового объекта, и сопровождать процесс естественного роста стоимости, происходящий в ходе строительства. «В зависимости от местоположения, типа застройки и репутации застройщика эта разница может выразиться в предполагаемом росте стоимости на 20–35 % в долларах на момент сдачи объекта. Это не столько обещание немедленной прибыли, сколько способ сохранить капитал в материальном активе, способном приносить доход». Еще одним важным фактором в Сан-Тельмо является то, что, поскольку это зона охраны культурного наследия, дефицит земельных участков и ограничения на крупномасштабное строительство обеспечивают стабильность стоимости существующих объектов недвижимости. Таким образом, реконструкция старинных квартир с архитектурным шармом и многофункциональные комплексы становятся настоящими жемчужинами для тех, кто стремится максимально приумножить свой капитал в историческом центре Федеральной столицы. «Эта новая карта возможностей возникает, кроме того, в особом экономическом контексте. В то время как многие люди хранят свои сбережения в долларах, не находя финансовых инструментов, обеспечивающих долгосрочную предсказуемость, недвижимость вновь выходит на первый план как средство сохранения капитала. Не благодаря грандиозным обещаниям, а потому, что недвижимость по-прежнему предлагает то, что могут гарантировать лишь немногие активы: материальную опору, меньшую волатильность и реальную возможность роста стоимости». К этой ситуации добавляется ещё одно изменение, которое переопределяет аргентинский рынок недвижимости: рост прямого финансирования со стороны застройщиков. «В условиях рынка, где традиционное ипотечное кредитование по-прежнему ограничено и труднодоступно для большей части населения, всё больше компаний начали предлагать собственные программы с фиксированными ставками, платежами в песо или долларах и сроками, которые в некоторых случаях достигают 10 лет». Эти инструменты не столько конкурируют с банковской системой, сколько призваны восполнить очевидный пробел. Существует обширный сегмент покупателей, обладающих платежеспособностью, который сегодня остается за пределами традиционной ипотечной системы. Прямое финансирование позволяет приблизить этот спрос к рынку, облегчает покупку как готовых объектов, так и строящихся проектов, а также обеспечивает предсказуемость в условиях, когда эта характеристика ценится не меньше, чем цена. «Сочетание районов с высоким потенциалом роста, проектов, которые по-прежнему предлагают конкурентоспособную доходность, и новых альтернатив финансирования формирует ситуацию, отличающуюся от той, что наблюдалась в предыдущие годы. Инвестиции в недвижимость вновь в меньшей степени опираются на спекуляцию, а в большей — на городские, демографические и финансовые факторы». Ведь, в конечном счёте, лучшие возможности не всегда находятся там, куда все смотрят. Часто они появляются в тех районах, которые только начинают свой следующий этап роста. И сегодня Сан-Тельмо, похоже, обладает всеми условиями, чтобы стать одним из главных героев следующего цикла рынка недвижимости Буэнос-Айреса». Автор является генеральным директором компании Alton Desarrollos.