Что будет дальше с недвижимостью: боссы рынка недвижимости дают 15 советов, как определить, что пришло время покупать

Ни одна тема не была обойдена стороной: снизится ли стоимость строительства, продолжат ли расти цены на недвижимость, каково будущее кредитов, какие районы имеют потенциал, существует ли налоговая нагрузка для тех, кто использует доллары, лежащие в матрасе, для покупки недвижимости, какой вес имеет офис, когда речь идет о том, чтобы заставить людей вернуться в офис, какие инвестиции в недвижимость оставляют самую высокую ренту, какая самая высокая рента, какой самый лучший способ инвестирования в недвижимость? Это лишь некоторые из вопросов, на которые были даны ответы на Саммите по недвижимости LA NACION. 29 докладчиков ответили на некоторые из самых острых вопросов в контексте, который обещает обнадеживающее будущее, но после преодоления некоторых проблем. Не забегая вперед, отметим, что увеличение более чем на 80 процентов стоимости строительства в долларах MEP с января 2024 года снизило рентабельность застройщиков. Кроме того, спрос становится все более избирательным и требовательным, а ипотечное кредитование должно преодолеть напряжение ликвидности финансовой системы, чтобы выдавать кредиты на долгосрочной основе, чтобы продолжать расти. «Сегодня этот кредит составляет едва ли 0,2% ВВП», - пояснил экономист Федерико Гонсалес Руко и привел региональные данные: "В Парагвае выдано на 130 000 кредитов больше, чем у нас, а в Чили - на 1 800 000. Таким образом, за исключением Венесуэлы, мы являемся самой неблагополучной страной в Латинской Америке", - резюмировал он в своей презентации. "Однако эти вызовы, брошенные экономистом, не заморозили инвестиции в проекты и земельные участки. Выше и ниже сцены бизнесмены согласились с тем, что сектор переживает переходный период, и не сомневались, что грядет великий этап. «Река довольно сложная, но то, что находится на другом берегу, впечатляет», - резюмировал Гонсалес Руко. Леандро Молина, директор отдела классификации QuintoAndar Group, владельца Zonaprop, сообщил, что за первые шесть месяцев этого года цены на квартиры выросли на 4,4 %. В этом контексте удивительным фактом стало увеличение объема предложения на 7 % в городе Буэнос-Айрес. Это означает, что владельцев, желающих продать квартиру, стало больше, а спрос подтверждает рост цен. При этом объем предложения уменьшается с каждым месяцем. "Сочетание обеих тенденций позволяет нам предположить, что объявления находят спрос. Сегодня объявление в CABA в среднем публикуется 71 день", - пояснил руководитель. Мигель Ладмер, президент Interwin, признал, что «доллар отстает, он низок по отношению к инфляции». Диего Казес, директор компании L.J. Рамос добавил: «Спасение новых работ должно быть обязательным, чтобы цена на используемую недвижимость выросла». 80 процентов долларовой стоимости MEP выросли с января 2024 года, в то время как стоимость продажи скважин выросла на 10-15 процентов. Из-за этой разницы девелоперы сталкиваются с падением рентабельности бизнеса. «Нам нужно повышать производительность», - сказал Херардо Аскуй, генеральный директор компании-разработчика Azcuy, в беседе с девелоперами и признал, что "цены в долларах остаются стабильными или падают с апреля 2018 года. То есть они отстают в контексте инфляции в долларах в мире на 5% в год", - добавил он. Фабиан Нарваес, президент компании Narvaez, более подробно остановился на этом вопросе: «Застройщик не может продавать ниже себестоимости или по номиналу, поэтому мы видим, что работы замедляются, замедляются или продаются меньше, потому что если вы повышаете цену, продажи прекращаются». Гонсалес Руко подсчитал, что на данный момент в этом году уже выдано около 20 000 кредитов, к которым добавляются еще 10 000 в 2024 году. Тем не менее, он указал на два основных препятствия: растущие ставки и недостаток ликвидности. «Средняя ставка в банках - за исключением »Насьон" - выросла на четыре пункта, - предупредил он. Это важно, поскольку, когда банки повышают ставки по своим кредитным линиям, получить доступ становится сложнее, так как рассрочка становится дороже и, следовательно, снижается и демонстрируемый доход". В любом случае Дэниел Минтцер, генеральный директор G D, видит признаки улучшения: "В прошлом году люди не могли покупать на то, что они заработали, они покупали на то, что у них уже было. Сегодня, напротив, они покупают на то, что у них уже есть, и немного на то, что они собираются заработать«, - говорит он, добавляя, что говорит с полным знанием фактов, потому что продает в этом сегменте: »Те, кто ищет квартиры между 50 000 и 100 000 долларов США". Девелоперы считают, что проекты преобладают во всех контекстах, и если смотреть на долгосрочную перспективу с учетом того, что мы переживаем сейчас, то все обычно уравновешивается". «Как только закончатся запасы подержанного жилья, наступит наше время», - подчеркнул Маркос Хуэхати, президент компании NorthBaires. "Когда это произойдет? Исторически сложилось так, что через год или полтора после резкого роста стоимости рынок начинает подтверждать новую стоимость", - ответил он. Но нам нужно подождать". Сантьяго Мьерес, директор одноименного агентства недвижимости, объяснил, что рост стоимости строительства привел к появлению новой веды - подержанной недвижимости. "В северных районах можно приобрести подержанную недвижимость по цене, аналогичной стоимости аналогичного товара в других районах. Поэтому покупатель предпочитает не ждать три года строительства и покупает подержанный объект, который приносит ему доход уже завтра". Еще один факт, в истории компании не было ни одного случая лишения прав собственности. "Азкуй отстаивает свою модель как сквозную, объединяющую все этапы развития недвижимости. «Это позволяет добиться экономической эффективности, поскольку вы согласовываете противоположные интересы, что является ключевым моментом в настоящее время», - резюмирует бизнесмен, на счету которого 200 000 квадратных метров сданных объектов и 100 000 квадратных метров в стадии реализации. Иеремиас Гонсалес Толедо, директор девелоперской компании Inarch, реализующей проекты в Нуньесе и Палермо, а также в других районах, согласен: его стратегия заключается в интеграции нескольких подразделений в рамках одной структуры, от архитектуры и строительства до уборки, маркетинга и трастов, что повышает прослеживаемость и эффективность всего процесса. «Бизнесмены рассматривают возможности земельных участков: удержание долларов от единиц жилья, которые они продают в условиях растущих затрат, им не поможет». «Земля - это единственная вещь, которую искусственный интеллект не сможет воспроизвести», - добавил де ла Серна. Так он обосновал последнюю покупку компании Consultatio, которая спустя семь лет снова приобрела землю в городе Буэнос-Айрес, в районе Каньитас. В своем выступлении юрист по налоговым вопросам Себастьян Домингес пояснил, что меры правительства «не являются структурным решением». Он отмечает, что есть стимулы, такие как вся информация, которую ARCA перестает получать, но также и критические моменты, такие как тот факт, что они не были одобрены Конгрессом, кроме того, нет проекта по реформированию криминального режима валютных операций. Это означает, что человек, купивший доллары на голубом рынке, может столкнуться с проблемой окончательного преследования. Кроме того, презумпция достоверности не распространяется на другие налоги, например на имущество физических лиц, так что можно освободиться от налога на прибыль и НДС, но не от налога на имущество физических лиц. Она также не распространяется на провинциальные и муниципальные налоги, поскольку это национальный закон, поэтому провинции и CABA должны диктовать аналогичные правила. Они даже не могут придерживаться его, им приходится вносить изменения в свои налоговые кодексы. Наконец, налогоплательщики-одиночки не включены в этот пакет. "Костантини купил два очень больших участка земли в Уругвае: 170 гектаров в Карраско, чтобы создать открытую урбанизацию, и 145 в Пунта-дель-Эсте, чтобы создать еще одну урбанизацию, связанную с поло с Ла-Долфина. Тем временем компания Argencons со своим брендом Quartier в рекордные сроки возвела первую башню 24-этажного здания в нескольких шагах от моста Ла-Барра. «Мы подписались на 3300 м² в трех- и четырехкомнатных квартирах, предназначенных для круглогодичного проживания», - говорит Спина, который в ближайшие месяцы начнет подписку на вторую башню. Брокеры признали, что это хорошо связанные и зеленые районы, которые на слуху у молодежи. «Это места, куда легко добраться из северного коридора, а также быстро доехать до центра города», - говорит Факундо де Ачаваль, директор компании Toribio Achával. Реколета также привлекает, компания Juejati объявила, что построит новый проект в Санта-Фе и Анкорена, в которых уже идут хорошие продажи по цене в среднем 4500 долларов США за кв. м. «Мы предпочитаем рассматривать кварталы и кварталы внутри кварталов», - пояснил он. Габриэла Голдсер, директор компании Ocampo Propiedades, во время дискуссии с брокерами признала, что этот район пользуется большим спросом и рассчитан на более традиционный спрос: "Ситуация созрела для того, чтобы индустриальные системы заняли гораздо более важное место, будь то сталь или бетон, но с другой логикой. То, что в 2025 году метод строительства будет заключаться в приклеивании одного кирпича к другому, звучит довольно странно", - говорит Лукас Сальваторе, президент компании Idero, специализирующейся на модульном строительстве, и отмечает, что если квадратный метр традиционной системы стоит 1 500 долларов США, то этот тип системы стоит около 1 000 долларов США. Бизнесмен строит на своем заводе в Морено: это сборочная линия, где сырье поступает через дверь, а через 200 метров на выходе получается готовый дом. В настоящее время его компания работает в Аньело, производственном центре Вака-Муэрты. "Мы построили там четыре здания и в настоящее время занимаемся производством и строительством еще двух. Например, последнее здание под названием Añelo Central мы собрали за 28 дней, и это было первое шестиэтажное модульное здание в Аргентине«, - сказал он и привел цифры доходности: инвестор может войти в проект в самом начале и выйти из него по окончании строительства через год с наценкой 20%. »Тем временем Иссель Кипершмид, директор компании Dypsa, переходит к промышленным моделям, но с бетоном, который производится на заводе. Они поставляются со всеми установками, а затем вы забираете их и собираете на месте", - говорит он. Предприниматель уже начал использовать эту систему в проекте в Эзейзе, где у него уже есть первые образцы. «Себестоимость производства снижается примерно на 15 %, а наша цель - снизить ее на 25 %, но в принципе это значительно сокращает сроки», - говорит он. Еще 10 лет назад крупные девелоперские проекты в северном районе были сосредоточены в основном на Либертадоре. Максимилиано Д'Ария, директор одноименной компании по недвижимости, объяснил, что ситуация изменилась: "С появлением метробуса стали появляться более современные комплексы с коммерческой базой. Сегодня это коридор с большим спросом", - добавил он. Кроме того, Нарваэс пояснил, что еще одной причиной возрождения коридора Майпу является то, что «в Либертадоре существует нехватка свободной земли, и, кроме того, в Майпу правила допускают большую высоту, они более щедрые, а это определяет большее обязательство и экономическое преимущество для застройщика». "С другой стороны, наличие более дешевых билетов позволяет получить более широкий доступ к ипотечному кредиту, чем в Либертадоре. Однако в этом коридоре появились не только жилые, но и коммерческие проекты. Сегодня мы уже видим фасады коммерческих и гастрономических объектов, которые сильно отличаются от тех, что были раньше«, - говорит Сантьяго Мьерес, директор компании по недвижимости, носящей его фамилию. Эзекиль Паскуаль, директор по проектированию подразделения »Оконные решения" в Америке компании Rehau, специализирующейся на производстве оконных систем из ПВХ, рассказал о том, что этот вариант является эффективной альтернативой с точки зрения энергоэффективности и акустики. «Замена старых окон на новые может сэкономить до 68 % энергии и сократить расходы на кондиционирование», - сказал он в ходе дискуссии с Джулианой Доммель, директором загородного клуба La Providencia, которая проанализировала, что развитие зеленых зон становится все более заметным не только из-за их размера, но и из-за их связи с улучшением качества жизни. «Те, кому нужны такие места, - это люди, которые действительно выбирают, как им жить, как проводить свободное время и с кем», - пояснила она. Рост числа предложений такого рода отвечает более осознанному спросу, который ставит во главу угла комплексное благополучие и чувство сопричастности. Но есть и спортсмены, которые, по словам руководителя, «генерируют большую тягу». С другой стороны, Анабела Сантос, генеральный директор и соучредитель компании Inarch, поставила другой вопрос: сектор обладает огромным творческим потенциалом, но путь лежит к новым поколениям. «Они открывают и доносят до нас образ жизни, новейшие технологии», - прокомментировала она, отметив, что ее сын Жеремиас вошел в состав правления семейного бизнеса. "Они задают неудобные и необходимые вопросы. Наша способность слушать и гибкость помогут нам оставаться в курсе событий", - добавила она. Выступавшие на дискуссии о корпоративных пространствах согласились с тем, что офис должен давать сотрудникам что-то необычное, чтобы заставить их приходить туда. «Социальный опыт, опыт послеобеденного отдыха, кофе, завтрака, что-то, что социально интегрирует их в офис», - сказал Факундо Гаго, исполнительный директор по разработке решений компании JLL. Диего Кексель, генеральный директор WeWork в Латинской Америке, добавил, что «раньше было важно количество квадратных метров, а теперь важно то, как будет использоваться офис, и понимание того, зачем вам нужно это пространство или то». Фернандо Новоа Уриарте, партнер Newmark, высказал еще одну точку зрения: «Сегодня все компании конкурируют за таланты и активы, и офис стал для них важным и стратегическим игроком в привлечении и удержании этих талантов». Новоа Уриарте отмечает, что в настоящее время на корпоративном рынке строятся только два зарегистрированных здания. Одно из них находится в коридоре Панамерикана, а другое - в Каталинас. Их общая площадь составляет 85 000 м². Одно из них будет готово в этом году, а другое - в 2028 году. Сегодня рынок переживает переломный момент, когда девелоперы и инвесторы должны начать принимать решения и строить новые проекты. «Мы должны видеть, куда движутся города, чтобы офисные здания находились там, где живут люди», - предупредил Николас Кокс, президент CBRE, и добавил: девелоперы покупают землю, потому что видят, что спрос есть и будет. В долгосрочной перспективе квадратных метров должно стать больше и лучше". В заключение Рафаэль Ноласко, управляющий директор Cushman Wakefield, резюмировал, что спросом пользуются технологически продвинутые, устойчивые, биофильные (зеленые) здания, в которых людям и корпоративным талантам комфортнее всего работать. Алехандро Винокур, партнер Newmark, прогнозирует цикл, в котором предложение будет низким, а новые поступления будут отличаться тщательно спланированными спекулятивными проектами. Этот анализ основан на данных Newmark, согласно которым доля вакантных площадей составляет 3,2 %, средняя стоимость аренды - 7,2 доллара США за кв. м в месяц, квартальное чистое поглощение - 90 800 кв. м, что является самым высоким показателем за последние годы, 179 300 кв. м в стадии строительства (75 % предварительно арендованы) и 121 500 кв. м уже сданы в аренду, а также высокая концентрация активности на севере города. Рентабельность составляет порядка 7-8 %, а в некоторых случаях - до 12 %. Между тем, Кристиан Фусиле, основатель компании IMB, специализирующейся на строительстве промышленных складов, добавил, что «инвесторы вернулись, потому что сегодня исторические затраты составляют 300 долларов США за кв. м, и поэтому арендная плата выросла; кроме того, заполняемость хороша, особенно в премиальных местах», - сказал он, отметив, что это «отличная альтернатива для инвестиций в недвижимость, поскольку строительство здания занимает четыре года, а промышленного склада - всего несколько месяцев, и предложение становится все меньше и меньше».