Он экономист и дает формулу для тех, у кого нет сбережений для покупки собственного дома.

Часть тех желаний, которые мы испытываем с детства и которые мы даже воссоздаем с помощью игрушек в детском саду вместе со своими одноклассниками, - это мечта о собственном доме. Стремление, которое, возможно, некоторые люди считают больше не существующим в Аргентине, учитывая высокие барьеры для получения ипотечного кредита, инфляцию и ограниченные возможности для накопления. Главный вопрос: думают ли миллениалы и центениалы о том, чтобы стать владельцами жилья? 40 % молодых людей в возрасте от 25 до 30 лет живут с родителями или бабушками и дедушками", - говорит Федерико Гонсалес Руко, экономист из консалтинговой компании Empiria Эрнана Лакунсы, недавно опубликовавший книгу El sueño de la casa propia ("Мечта о собственном доме"). Специалист отмечает, что получить доступ к недвижимости можно разными способами: через строительство, покупку на сбережения, наследство или кредит. "Строительство подразумевает финансирование или наличие большого количества денег, или же то, что построено, имеет низкое качество, - отмечает он. Наследование, с другой стороны, становится все менее распространенным, поскольку наблюдается феномен увеличения продолжительности жизни, что "представляет собой угрозу для доступа к владению жильем, учитывая, что одним из основных каналов перехода прав собственности является наследование". В итоге получается, что "единственным масштабируемым способом, в том смысле, что он может быть доступен всем, прост и решает проблему, является ипотечное кредитование", - объясняет Руко. "Проблема в том, что если проанализировать показатели ипотечного кредитования в нашей стране, то сегодня они практически нулевые и всегда оставались на очень низком уровне. В лучший момент развития ипотечного кредитования в стране, который пришелся на 2001 год, масса ипотечных кредитов составляла 5 % ВВП, то есть весь наш долг составлял 5 % от того, что производится за год в Аргентине". "Кому-то кажется, что в то время мы переживали очень хороший период, но в международном сравнении все было не так уж плохо. Сегодня Чили имеет 27-28%, Соединенные Штаты - 75-80%. А в лучшие времена у нас было всего 5 %", - говорит Руко. Кроме того, сегодня в стране почти нет кредитов; если не принимать во внимание пандемию, февраль стал месяцем с наименьшим количеством ипотечных кредитов за последние 22 года. В любом случае, эксперт анализирует это явление в стране и, проведя исчерпывающий анализ в своей книге, уверяет, что мечта о собственном доме - это стремление, которое по-прежнему актуально среди аргентинцев. "Для меня это стремление все еще актуально, а ипотечный кредит - это способ удовлетворить эти чаяния и сделать их реальными и возможными", - объясняет специалист. Он привел в пример недавний опрос, проведенный Центральным банком, в котором ученикам средней школы задавался вопрос, на что они будут откладывать деньги, и первым ответом был жилищный вопрос, а вторым - образование. Он также проводит различие между стремлением и ожиданием: он определяет ожидание как нечто, что обязательно будет достигнуто, в то время как стремление - это нечто более идеализированное, "то, что вы не обязательно видите рядом с собой, но чего бы вам хотелось". Проблема в том, что все больше молодых людей достигают возраста, когда им необходимо иметь собственное жилье, и невозможность получить ипотечный кредит может привести к разочарованию и хаосу. "Сегодня в кругу моих друзей эта тема практически не поднимается, это как защитный механизм. Однако отсутствие ипотечного кредита приведет к демографической проблеме", - предупреждает Руко. Руко предлагает Аргентине предоставлять кредиты с поправкой на UVA, то есть долгосрочные кредиты со сроком погашения 20 лет и более, но с компенсационным фондом. Этот фонд позволил бы должникам выплачивать взносы с учетом зарплаты (в отличие от нынешних взносов, которые корректируются с учетом инфляции), а кредитору - взносы, индексированные на инфляцию. Фонд будет отвечать за "компенсацию" разницы: "Такое решение позволит кредитору не потерять деньги из-за инфляции, гарантирует, что они будут возвращены, и поможет должнику не быть постоянно на крючке в условиях, когда инфляция может быть очень высокой". Но как этого добиться? Компенсационный фонд частично подпитывается за счет разницы: если в один месяц квота, скорректированная на зарплату, повышается больше, чем квота, скорректированная на инфляцию, то эта дополнительная сумма поступает в фонд; а в тот день, когда зарплата повышается ниже инфляции и должник платит меньше, эта дополнительная сумма будет взята из фонда и покроет недостающую. "Кроме того, Руко предлагает, чтобы заемщик ежемесячно платил дополнительно 1%, который также поступает в фонд и позволяет в случае очень плохого периода, когда зарплата растет намного ниже инфляции, этот 1% поможет компенсировать недостачу". "Параллельно с этим экономист добавляет инструмент, который, по его мнению, может помочь еще больше снизить барьеры для получения кредита: "Сегодня, чтобы прийти в банк и попросить кредит, нужно накопить примерно 20 % от стоимости недвижимости; однако в США и других странах существуют схемы, известные как ипотечное страхование, которые могут помочь: заплатив страховку, не нужно иметь эти 20 %, а можно войти с 5 %". Специалист объясняет, что им имеет смысл просить 20 % сбережений, но он считает, что "если мы хотим, чтобы молодые люди имели доступ к ипотечным кредитам, нам нужно снизить барьеры для входа". Еще одно предложение Руко касается улучшения того, как финансовая система узнает потенциальных заемщиков. Если человек в течение шести лет своевременно и без просрочек платил за квартиру, это служит показателем того, что он является очень хорошим должником: "Но сегодня рынок аренды очень фрагментирован и неформализован, поэтому узнать его очень сложно", - объясняет экономист. "В 2016 году был создан UVA (ипотечный кредит, который индексируется на единицу приобретаемой стоимости (UVA)), и с тех пор в Аргентине начался бум ипотечного кредитования, который продолжался около двух лет. До этого момента кредиты выплачивались фиксированным платежом, что было немыслимо в условиях нынешней инфляции в Аргентине. Чтобы получить доступ к нему, необходимо было иметь примерно пять средних зарплат; кроме того, чтобы кредитор не терял деньги, он просил очень высокие первоначальные взносы, поскольку они не менялись в течение года. "Но в условиях нестабильности Аргентины, где уровень инфляции был одним из самых высоких в мире, мало кто решался давать деньги в долг в рамках этой правовой системы. Поэтому ипотечного кредита никогда не было - люди не могли его получить, - объясняет Руко, - а кредит UVA, ежемесячно корректируемый с учетом инфляции, означает, что первоначальный взнос не так велик; кроме того, для его получения не нужно иметь такой высокий средний доход". Эта мера, с учетом конкретных условий, была принята несколькими странами, такими как Мексика, Колумбия и Чили, более 60 лет назад, когда они также переживали инфляцию: "Все они начинают использовать эти схемы, когда у них есть инфляция, - говорит Руко, добавляя: - Другие страны с более стабильной экономикой могут предоставлять кредиты с фиксированными взносами". Те, кто получил кредит UVA, смогли купить дом. Нужно учитывать, что платежи сильно выросли, но в течение длительного периода зарплата и инфляция обычно идут рука об руку; очевидно, что в середине есть различия, и это очень напрягает людей, которым приходится выплачивать эти платежи. В любом случае, они смогли купить актив, недвижимость, которая, поскольку она долларовая, вероятно, выросла больше, чем долг", - говорит экономист. Специалист отмечает, что человеку, которому сегодня приходится платить эту квоту, приходится нелегко и, вероятно, он идет на огромные жертвы, чтобы ее достичь, но "дело в том, что это происходит и с человеком, который платит за аренду". Главная проблема Аргентины сегодня - потеря покупательной способности. В любом случае, уровень дефолта должников по кредитам UVA составляет 1%, что очень мало", - отмечает Руко и поясняет, что просрочки по ипотечным кредитам - одни из самых низких в истории. Он считает, что в ближайшие месяцы она, скорее всего, вырастет, но "в период COVID она прошла без особого роста, а затем упала". Аргентина, пожалуй, единственная страна в мире, где большинство людей покупают футболку в рассрочку, а квартиру - за наличные", - пишет Руко в своей книге. Специалист объясняет, что финансирование для небольших покупок есть, но для того, что важно и для чего финансирование должно быть, оно недоступно: "Хотя ипотечное кредитование имеет свои положительные стороны, связанные с формированием лояльности клиентов на 25 или 30 лет, оно также является одним из крупнейших рынков финансирования. В Аргентине очень трудно сберегать, а люди, которые сберегают, не хранят их в банках, поэтому их деньги находятся вне финансовой системы. Банки занимают промежуточное положение между теми, кто просит кредит, и теми, кто вкладывает свои деньги в дело, но "если люди не инвестируют в акции или в финансовый рынок, они не дадут вам денег на покупку дома", - объясняет Руко и добавляет: "Мой вывод в книге заключается в том, что в Аргентине нет ипотечного кредитования, потому что ей трудно поддерживать долгосрочное видение, а рынок жилья нуждается в этом". "В 2018 году в Национальном обзоре расходов домашних хозяйств выяснялось, как аргентинцы потребляют и сколько средств они использовали для финансирования своего жилья, будь то покупка, строительство, реконструкция или расширение. "Только 14% ответили, что они пользовались каким-либо финансированием, не обязательно ипотечным кредитом", - объясняет специалист. "Тем, кому сегодня 40 лет, в 2002 году было 20, а в 2008-м - 30, когда разразился крупнейший международный кризис с 1930 года; Когда я думал, что мне уже более комфортно, появилась пандемия, когда все зашло в тупик и появилась безработица", - объясняет Руко и отмечает, что для этого поколения вся трудовая жизнь была временем застоя, поэтому у них не было возможности ни накопить, ни приблизиться к ипотечному кредиту, за исключением периода UVA в правительстве Маурисио Макри, "который был очень хорошим временем, очень интенсивным, но коротким". За два года было выдано 115 000 кредитов, что "много, но мало, если учесть, что в Аргентине 15 миллионов семей". При правительстве Макри все кредиты UVA поступали от частных банков, но государство устанавливало правила игры, правовую базу, на основании которой частные агенты могли выдавать эти кредиты. Правительство Альберто Фернандеса не определило, какой будет система ипотечного кредитования, "что повлекло за собой проблемы, поскольку банки неохотно выдавали кредиты". Нынешний срок правления также не слишком много говорит об этом вопросе. "Правительство должно установить правила или законы, чтобы частный сектор мог заниматься этим", - говорит Руко, добавляя: "Я думаю, что если бы завтра появился кредит на строительство, кредит на покупку и так далее, спрос был бы бесконечным".