Новая мера правительства, призванная повысить безопасность покупателей строящейся недвижимости

В новой попытке упорядочить и сделать более прозрачным рынок недвижимости Реестр недвижимости (PIR) города Буэнос-Айрес (CABA) опубликовал Положение 10 25, которое регулирует процедуру регистрации строительного проекта. То есть «владелец, который хочет представить строительный проект или будущий проект в режиме указа, должен прийти в реестр для его регистрации», - говорит Бернардо Михура де Эстрада, директор Реестра недвижимости (RPI) федеральной столицы, который зависит от Министерства юстиции страны. "Это постановление появилось менее чем через неделю после того, как правительство регламентировало внедрение делимой ипотеки, через восемь недель после выхода Указа о необходимости и срочности (DNU) 1017 2024, и представляет собой фундаментальный шаг для внедрения делимой ипотеки, кредитной схемы для покупки недвижимости в колодцах. Таким образом, новое постановление необходимо для того, чтобы проект недвижимости мог выпускать билеты купли-продажи, которые можно зарегистрировать. «Именно поэтому важно сначала зарегистрировать проект, чтобы узнать, сколько в нем единиц, какими характеристиками он обладает и так далее», - объясняет Михура де Эстрада. Хотя эта мера не решает проблему финансирования, она представляет собой шаг вперед с точки зрения юридической безопасности и защиты для тех, кто покупает строящиеся объекты". Как объясняет президент Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) Дамиан Табакман, до сих пор билеты на покупку и продажу были частными документами, которые не регистрировались. «Отныне их можно будет регистрировать, что обеспечит большую защиту покупателя и предотвратит, например, двойную продажу одного и того же объекта», - говорит он. «По мнению Ассоциации государственных нотариусов Буэнос-Айреса, пять ключевых пунктов постановления заключаются в следующем: »Соня Лукасевич, советник по правовым вопросам Ассоциации государственных нотариусов города Буэнос-Айреса (CECBA), объясняет, как система будет работать на практике: «Это предотвратит двойную продажу одного и того же объекта, а также не позволит людям не знать характеристик того, что они покупают, поскольку теперь они смогут увидеть зарегистрированный план того, что они собираются купить», - объясняет она. «Важно уточнить, что этот процесс не заменяет оформление титула, который все равно потребуется после завершения работ и передачи недвижимости в собственность кондоминиума». Однако это дает покупателю возможность подкрепить свой билет реестром: «Вы можете переуступить его, вы можете попросить личный кредит, потому что он зарегистрирован, и, прежде всего, вы не позволяете им продать единицу, которой не существует в плане», - говорит Лукасевич. "Как мы видим, это положение дополняет и приравнивает аннотации в органах, уполномоченных CNV, к тем, которые делаются в провинциальных реестрах недвижимости для целей публичности перед третьими лицами, установленных в пункте d) статьи 1170 CCyC. Очевидно, что каждая провинция должна издать соответствующие нормативные акты для соблюдения этого положения«, - поясняется в тексте, взятом из книги »Manual del corredor inmobiliario según DNU 70 2023 y DNU 1017 2024« Энрике Абатти, Иваля Рокка(h) и Армандо Пепе. »Это положение появилось всего через несколько дней после того, как правительство приняло постановление DNU 1017 2024, позволяющее использовать разделимую ипотеку, то есть банковский кредит, который может быть выдан на единицу недвижимости в целом, даже до ее разделения на части. Это позволит, например, человеку получить кредит на покупку квартиры, которая еще строится, что сегодня невозможно при традиционной ипотеке. Однако для того, чтобы ипотека была разделена на будущие объекты, застройщик должен сначала зарегистрировать проект в RPI, подробно описав, сколько квартир будет построено, и затронуть землю с помощью публичного акта. Например, регистрируется проект, в котором должно быть построено 100 квартир. Затем застройщик регистрирует соответствующий план с указанием всех квартир и их характеристик, чтобы будущий кредитор (в данном случае банки) мог разделить ипотеку на такое количество частей. "Правило существует. Сегодня необходимое условие существует. Теперь нам нужно работать над тем, чтобы у банков было финансирование", - объясняет Иссель Кипершмид, застройщик и основатель Grupo Dypasa. По его словам, рынок капитала в Аргентине слаб, а после исчезновения AFJP (администраторов пенсионных фондов) институциональные источники финансирования сократились до минимума. По этой причине, по его мнению, крайне важно, чтобы правительство продало акции Фонда гарантий устойчивости (FGS) прозрачным образом и направило часть этих средств на секьюритизацию ипотечных кредитов на новое жилье, которое «создает рабочие места и стоимость». «Федерико Гонсалес Руко, экономист, специализирующийся на жилищном строительстве, считает, что, помимо того, что у банков нет финансирования, вопрос заключается в том, »хотят ли банки участвовать в процессе предоставления такого финансирования, поскольку при покупке ипотечного кредита в качестве залога выступает квартира; здесь проект недвижимости может потерпеть неудачу, и в процедуре участвует больше сторон (например, все покупатели квартир в здании), поэтому такая модель имеет больше рисков". Новая мера по регистрации билетов - попытка снизить этот риск. Хотя регистрация не является обязательной, ожидается, что покупатели начнут требовать ее в качестве минимального условия для приобретения квартиры в колодце". «По мнению ряда аналитиков рынка, эта мера принята в тот момент, когда ипотечное кредитование достигает »потолка", поскольку в условиях нехватки финансирования банкам очень сложно продолжать выдавать кредиты в ожидаемом объеме. Поэтому для того, чтобы учреждения начали предоставлять эту новую форму финансирования, «необходимо сформировать вторичный ипотечный рынок, чтобы генерировать больший объем кредитов», - пояснил один из частных банков. Наглядным примером этого может служить количество ипотечных сделок, зарегистрированных в июне 2025 года. Согласно данным, предоставленным Ассоциацией нотариусов Буэнос-Айреса, в городе было оформлено 1216 ипотечных сделок, что на 6,46 % меньше, чем в прошлом месяце. В предыдущем месяце такая ситуация уже наблюдалась в провинции Буэнос-Айрес. «Это говорит о стагнации, о том, что достигнут потолок, хотя это незначительное падение, от месяца к месяцу, и сохраняется уровень выше 1200, так что это не так актуально», - делится Гонсалес Руко.«„“»"