Основные факты о договорах аренды, действующих в соответствии с отмененным законом, и что нужно знать, чтобы заключить новый договор.

ДНУ президента Хавьера Милея уже вступило в силу. Он включает в себя пакет мер, на которые раньше никто не решался. Среди них - отмена "гнусного" закона об аренде (как он описан в указе), о котором много говорили и рассуждали в предыдущем правительстве, но никто так и не продвинулся в его завершении. "В июле 2020 года был принят закон об аренде 27.551, который получил изменения в некоторых своих пунктах в октябре 2023 года через закон 27.737, действующий с 18 октября этого года. Теперь, после вступления в силу ДНУ, закон об аренде отменен, и между сторонами сохраняется свобода в заключении соглашений по наиболее важным пунктам договора аренды: "Главное, чтобы арендодатели и арендаторы договорились и изложили в письменном виде эти пункты и все те, которые они считают необходимыми, чтобы избежать проблем между сторонами". "Это означает, что арендаторы и арендодатели еще долго будут разделены на тех, кто заключает договоры по закону 2020 года, тех, кто заключает договоры по закону с изменениями 2023 года, и тех, кто заключает договоры с этого момента по новым условиям Гражданского и торгового кодекса. "Закон об аренде, вступивший в силу в июле 2020 года, ввел следующие пункты о договорах аренды: "Согласно постановлению 27.737, 18 октября этого года были внесены изменения в некоторые его пункты на основании закона 27. 551, который действует с тех пор до вступления в силу DNU Хавьера Милея: "С момента вступления в силу DNU Хавьера Милея договоры снова подчиняются Гражданскому и Торговому кодексу с абсолютной свободой сторон по наиболее важным пунктам: "В связи с этим среди арендодателей, арендаторов и агентов по недвижимости возникает вопрос. Что будет с договорами аренды, действующими после ДНУ? К счастью, на этот вопрос есть простой и линейный ответ: "Закон не имеет обратной силы, если это прямо не предусмотрено", - говорит Энрике Абатти, адвокат и президент Палаты арендодателей Аргентины. Другими словами, изменение или отмена закона не влияет на текущие контракты. Эксперт пояснил, что то, что выражено в ДНУ, относится к контрактам, которые подписываются с этого момента. Поэтому "действующие договоры останутся в силе", уточнил он. То же самое происходило, когда в июле 2020 года был принят закон об аренде, а в октябре произошли изменения, действующие договоры сохранили свои условия до их завершения. Новые договоры, которые подписываются, - это те, которые должны соответствовать нормам ДНУ. А те, которые заключены в соответствии с предыдущей нормой (27.551 или модифицированной 27.737), по истечении срока действия имеют две альтернативы: продлить или начать новый контракт. Продление - это инструмент, который позволяет сохранить условия договора даже в случае принятия нового закона или, как в данном случае, применения Гражданского и Торгового кодекса. Продление может продлить действие договора на срок до 20 лет. Это может быть использовано до тех пор, пока объект недвижимости и стороны остаются прежними, так что в случае смены арендатора или объекта недвижимости необходимо заключить новый договор в соответствии с указаниями постановления. "Большинство арендодателей решили продлить договор, чтобы "обойти" закон об аренде и сохранить правила первоначального договора, если он был подписан до введения нормы 27.551, таким образом сохраняя прежний срок в два года, соглашение между сторонами о времени и методах корректировки, среди прочего. Но теперь, с применением этого DNU, который предлагает новые условия абсолютной свободы, весьма вероятно, что владельцы больше не будут прибегать к инструменту продления, а предпочтут заключить новый договор в соответствии с новыми правилами", - говорит Абатти. Абатти говорит, что с тех пор, как он узнал об отмене закона, он получил "запросы от многих людей, которые хотят расторгнуть текущий договор, чтобы заключить новый с учетом этих правил". Для этого стороны просто должны договориться. "Но это вопрос того, как арендодатель убедит арендатора, потому что тот, кто подписал трехлетний договор с полугодовым обновлением для casa Propia (с октября) или ежегодным обновлением для ICL (до октября), не захочет переходить на этот новый режим, где есть абсолютная свобода в определении условий, периодов корректировки, индекса, а также других свобод, которые дает DNU". И снова все будет зависеть от согласия сторон: "Декрет предоставляет абсолютную свободу сторонам по четырем ключевым пунктам: срок действия контрактов, период, в течение которого будут производиться корректировки, валюта, в которой они будут выплачиваться, и индекс, который будет использоваться для их определения". Абатти считает, что "согласно этим условиям, срок контракта может составлять один год или меньше, если стороны договорятся, а индексация может быть ежемесячной, если арендодатель пожелает, а арендатор согласится с этим, используя индекс, который они также согласуют между собой. Важно, что, например, если оплата производится в долларах или евро, индексация теперь может производиться в соответствии с индексом или инфляцией страны, в которой используется данная валюта. Например, в долларах она может быть проиндексирована на инфляцию в США, а в евро - на инфляцию в европейской стране, в соответствии с валютой, определенной для контракта". Хотя "избыток свободы" беспокоит некоторых специалистов, другие уверены, что рынок будет регулировать себя сам, пока не достигнет точки равновесия. Роль агентов по недвижимости будет ключевой в том, чтобы стороны смогли договориться о лучших условиях для обоих. "Как свет надежды в этой тьме, в которую погрузился рынок аренды за последние три года, с дефицитом предложения, заоблачными ценами, чрезмерными повышениями, потерей доходности для арендодателей и другими неудобствами, сектор недвижимости рассматривает это отступление в очень позитивном свете, считая, что изменения будут полезны для арендаторов и побудят тех арендодателей, которые вывели свои объекты с рынка аренды, вернуть их на рынок аренды жилья, увеличив предложение за несколько месяцев".