От первого лица. Истории владельцев, которые возвращаются к сдаче своих квартир в долларах и в удобное для них время.

В разгар неконтролируемой инфляции последних лет стоимость арендной платы была единственным показателем, который корректировался каждые 12 месяцев, согласно закону, искажавшему рынок недвижимости и наносившему ущерб как арендодателям, так и арендаторам. С отменой закона, действовавшего с 2020 года, владельцы недвижимости, остававшейся пустой или выставленной на продажу, возвращаются на арену, чтобы восстановить бизнес, от которого им пришлось отказаться и который теперь снова выглядит прибыльным. Договоры, заключенные с июля 2020 года по октябрь 2023 года, были подписаны на три года с ежегодным обновлением по индексу ICL до окончания срока действия. В то время как по контрактам, закрытым с октября прошлого года (в связи с изменениями в законе) и до 29 декабря, обновление происходит по индексу Casa Propia с корректировкой раз в полгода. "В течение этого времени владельцы предпочитали продавать, заключать частные договоры аренды с родственниками или друзьями или оставлять недвижимость пустой, чтобы не терять деньги; в то время как арендаторам не оставалось выбора: в некоторых кварталах количество публикаций достигало нуля в течение нескольких месяцев. "Когда президент Хавьер Милей отменил закон об аренде декретом о необходимости и срочности (DNU), вступившим в силу 29 декабря, новые договоры вновь стали регулироваться Гражданским и торговым кодексом. Свобода сторон в заключении соглашений о продолжительности, цене, индексе корректировки и типе валюты для оплаты, среди прочих вопросов, открыла новую главу для всех участников рынка недвижимости. "Предложение недвижимости для аренды, которое с момента окончания пандемии испытывало постоянное снижение, достигло исторического минимума в феврале 2023 года, с 4700 публикациями в городе Буэнос-Айрес. Однако после отмены закона предложение недвижимости для аренды в CABA выросло на 125 % в первом квартале 2024 года, и в настоящее время насчитывается более 12 500 объявлений, по данным Zonaprop. Причина? Владельцы, которые сдавали свои квартиры во временную аренду - на таких платформах, как Airbnb, - публиковали объявления о продаже, пустовали или сдавали знакомым, решили возобновить традиционную аренду, потому что это снова стало прибыльным делом. "Так было в случае Эдуардо, владельца дуплекса в Суипача аль 300, который сдавал временно оборудованное жилье на три месяца через агентство недвижимости. "Опыт не всегда был удовлетворительным. По сей день он вспоминает случай с мужчиной, который представлялся недавно разведенным и имеющим солидный подтвержденный доход. "Но после трех месяцев аренды он выразил желание продлить контракт. Тогда мой адвокат предупредил меня, что, согласно действующим правилам, если пройдет более четырех месяцев, аренда перестанет считаться временной", - объясняет хозяин квартиры, который решил согласиться на продление из-за очевидной финансовой состоятельности арендатора для заключения традиционного договора. "Как только три года вперед были гарантированы, мужчина привел в квартиру свою мать и несколько собак, что вызвало раздражение соседей. Наконец, через девять месяцев после подписания договора аренды арендатор перестал платить за жилье, ссылаясь на финансовые проблемы. Со временем ситуация ухудшилась: собаки нанесли ущерб квартире, запахи стали невыносимыми. После семи месяцев отсутствия оплаты арендатор наконец покинул квартиру. Эдуардо обнаружил, что квартира находится в плачевном состоянии, и ему пришлось делать дорогостоящий ремонт. После окончания ремонта он больше не хотел сдавать квартиру и выставил ее на продажу незадолго до пандемии. Не успев завершить сделку за прошедшие годы и отменив закон, в январе он изменил свое решение. Сегодня Эдуардо снова сдает свою квартиру цифровым кочевникам с шестимесячными контрактами - опция, которая была недоступна по закону 2020 года. Сегодня он может свободно договариваться с другой стороной о сроке действия договора. Такой выбор дает ему больше гибкости на случай, если он захочет продать недвижимость в будущем. Агентство недвижимости рекомендовало ему не только сдавать квартиру с мебелью, но и включать в нее хотя бы ежемесячную уборку, чтобы контролировать состояние жилья и избежать повторения предыдущего неудачного опыта. Опыт Эдуардо отражает опыт многих владельцев, которые заново открывают для себя преимущества сдачи квартир в аренду. Другой пример - Рино, который недавно открыл возможность сдавать две свои квартиры на проспекте Санта-Фе в районе Палермо в традиционном формате - ранее он предлагал их через платформу Airbnb. "Временная квартира требует большего внимания, чем другие виды аренды, - говорит он. Традиционный арендатор становится в некотором роде сотрудником. Если что-то ломается, он может позаботиться о покупке и установке необходимого, а вы вычтете это из месячной арендной платы. Во временной квартире такого не происходит, приходится бегать, чтобы решить каждую проблему, возникающую у гостей", - рассуждает владелец. Когда Рино принимал решение, он учитывал несколько факторов. С одной стороны, предложение квартир на Airbnb сильно выросло как более выгодная альтернатива, что снизило цены на временную аренду и уменьшило прибыль владельцев. С другой стороны, долларовая стоимость временной аренды становится все более похожей на цены традиционной аренды, за вычетом особых расходов и стоимости управления в случае найма управляющего недвижимостью для управления краткосрочным пребыванием". "Сейчас традиционные договоры аренды могут быть согласованы в долларах, что не потребует корректировок. Однако у меня есть ощущение, что доллар, так же как он сидел на месте, скоро выровняется, и обменный курс унифицируется. Поэтому контракты в долларах будут оставлять меньше прибыли в реальном выражении, чем контракты в песо", - говорит Рино. "Хотя, возможно, в денежном выражении Airbnb оставит мне чуть больше денег, я должен взвесить время, потраченное на то, чтобы заработать больше, чем временный вариант", - признает он. Рино планирует перейти на традиционный контракт и оставить две квартиры в том виде, в каком они есть: полностью оборудованными. "Моя идея заключается в том, чтобы арендовать квартиру на тот срок, который хочет арендатор, от 24 до 36 месяцев, в долларах, и внести в договор письменный пункт о том, что если в какой-то момент я захочу продать ее или сдать в другой пункт назначения, то смогу расторгнуть договор, предупредив за два месяца плюс компенсация", - планирует он. "Мария - еще один арендодатель, у которой до принятия закона об аренде было две квартиры с двухлетними контрактами, но во время пандемии она подсчитала, сколько будет стоить их обставить, и ей оказалось выгоднее оборудовать их, чтобы предложить на Airbnb. Со временем она начала ощущать, сколько усилий приходится прилагать, чтобы управлять временной арендой наряду с работой и семейной жизнью с четырьмя детьми. В конце концов, она решила установить минимальный срок пребывания и смогла сдать на четыре и восемь месяцев каждую из двух своих квартир, расположенных в центре и в Палермо. "Когда эти контракты закончатся, она планирует перевести их в традиционную аренду, обе оборудованные и на два года. "Я готова зарабатывать меньше, но зато перестану беспокоиться о том, чтобы приходить и уходить, обо всех перемещениях и усилиях, которые предполагает посуточная аренда", - говорит Мария, которая еще не решила, будет ли ее следующая аренда в долларах или в песо с ежеквартальными корректировками. Управление временной квартирой - непростая задача. Если что-то сломалось, хозяин должен немедленно это исправить, к тому же если гость подает жалобу любого рода, это негативно сказывается на рейтинге квартиры. Вы становитесь немного рабом. Вам постоянно приходится следить за сообщениями, чтобы убедиться, что человек счастлив. Вы уезжаете на выходные и испытываете стресс из-за того, что у гостя отключили электричество", - объясняет владелица. Она приходит к выводу, что затраты умственной энергии и времени на временный персонал высоки, и в данный момент они не оправдывают таких усилий. В настоящее время, когда все постоянные расходы, такие как тарифы на электричество и газ, которые резко выросли, ПБЛ и расходы на строительство, разница в рентабельности, которую оставляет временный и традиционный персонал, уже не так велика. В цифрах, 7,71% против 4,72%, соответственно, по данным монитора недвижимости Invertire" "Раньше это был более выгодный рынок, потому что владелец зарабатывал гораздо больше, чем при фиксированной аренде в песо с ежегодной корректировкой, но сегодня эта разница не так велика. Квартира, которая раньше при временной аренде приносила 1000 долларов США, в долгосрочной перспективе может сдаваться за 700 долларов, и даже если я потеряю 300 долларов, мне не придется об этом беспокоиться, к тому же мне не нужно заботиться об уборке, интернете, замене сломанных вещей, ремонте...", - объясняет Мария. "Другие владельцы, которые, как и Эдуардо, выставили свою недвижимость на продажу, тоже решили превратить ее в традиционную аренду, пока ждут покупателя. У Виктора есть квартира площадью 70 квадратных метров в Ла-Лусиле, которую он арендовал до 2021 года, а когда договор закончился, решил не продлевать его. "Арендная плата была очень низкой, - говорит владелец. Он решил выставить ее на продажу, но в течение шести месяцев не мог завершить операцию. "На мой взгляд, недвижимость сегодня недооценена. Стоимость строительства намного выше, чем цена, по которой предлагается подержанная недвижимость, поэтому если бы я захотел построить дом на те деньги, которые заработаю от продажи недвижимости, я бы не смог себе этого позволить", - говорит Виктор. Поскольку квартира еще не продана, он обратился к агенту по недвижимости, чтобы сдать ее в аренду в соответствии с действующими правилами. Люсия также рассматривала возможность продажи своей квартиры, но решила сдавать ее в аренду из-за новых условий, которые появились после отмены закона. "Я унаследовала квартиру площадью 120 квадратных метров, которую моя мать снимала у молодой пары через агентство недвижимости на проспекте Пуэйрредон в Реколете, - рассказывает она. Квартиранты были слишком большими, и когда потребовалось скорректировать цену, они сказали, что не могут позволить себе новую сумму, которая для Лусии все равно через несколько месяцев станет слишком низкой, учитывая инфляцию и заморозку арендной платы на год по предыдущему закону". "Когда она вернулась в квартиру, то заметила повреждения: "Они привели собаку, чего не было в договоре, и повредили колонны, установив парагвайский гамак. Я была в ярости и не хотела больше иметь квартирантов, поэтому решила избавиться от проблемы и продать квартиру", - вспоминает она. Тот же агент по недвижимости, который работал с ее матерью, посоветовал ей немного подумать над ситуацией. "Моя мама купила эту квартиру, приложив немало усилий, благодаря ипотеке, которую она выплачивала более 30 лет. Я подумала, что не хочу избавляться от того, что досталось ей таким трудом", - говорит Лусия, которая после некоторых размышлений решила улучшить всю недвижимость и сдать ее в аренду. "Продажа квартиры повлекла бы за собой много расходов: документы на право собственности, налоги... Сдача в аренду приносит мне доход", - говорит наследница, оставляя на будущее возможность жить там или продать ее по более выгодной цене, когда стоимость квадратного метра в этом районе восстановится и рынок станет более активным. В первом квартале года цены на недвижимость выросли на 1,1%, согласно последнему индексу Zonaprop, а продажи в CABA зафиксировали небольшой рост по сравнению с предыдущим месяцем: январь 2024 года с 1882 сделками и февраль с 2213. Тем временем Лусия сделала выбор в пользу двухлетнего долларового контракта. "Посмотрим, как будет развиваться ситуация в стране, но сегодня это кажется хорошим вариантом", - говорит она.