От того, что думает Милей, до того, насколько они вырастут: Ответы на десять ключевых вопросов об арендной плате
Аргентина 2023-08-18 19:13:42 Телеграм-канал "Новости Аргентины"
Соглашения с ценами, закрытыми в прошлую пятницу, сорвались, арендодатели сняли вывески об аренде со своих объектов, цены не сдержаны, контракты долларизированы, и существует скрытая угроза "нулевого предложения". Именно с таким сценарием сталкиваются сегодня арендаторы, ищущие квартиру: "Рынок аренды парализован, и побочный эффект, вызванный политической и экономической неопределенностью, не проходит бесследно. С начала недели арендодатели повысили арендную плату за недвижимость более чем на 25%, но по-прежнему предпочитают откладывать подписание договоров. Все стремятся защитить себя от инфляции "Сегодня я не могу провести оценку аренды в песо", - говорит Соледад Балаян, глава компании Maure Inmobiliaria, и признается, что уже две недели не получает заявок. "Закон, принятый в 2020 году, отсутствие предложения и инфляция создали ядерную бомбу на этом рынке, где спрос подтверждает любую цену", - говорит Джерман Гомес Пикассо, директор компании Reporte Inmobiliario. По данным их исследований, проведенных за последние 10 дней, прирост однокомнатных квартир по сравнению с прошлым годом составил 289%, а двухкомнатных - 250%. "Этот рост обусловлен дефицитом предложения", - говорит он и признает, что все чаще встречаются соглашения, выходящие за рамки закона: владельцы сдают жилье родственникам или друзьям, даже в долларах. В условиях такого макросценария и доллара, который сегодня закрылся на отметке 760 песо, призрак гиперинфляции вторгается на рынок недвижимости. Специалисты сходятся во мнении, что в подобных ситуациях стороны стремятся выйти за рамки закона и в итоге заключают частные соглашения. "Нелогично думать, что они будут продолжать руководствоваться нормой, если все правила были нарушены", - соглашаются они. Энрике Абатти, человек, возглавляющий Палату владельцев недвижимости Аргентины, напоминает, что в гипермаркете Альфонсина все контракты были перезаключены. "Но существовал другой закон об аренде, один из лучших в истории, который позволял изменять срок, и отношения между арендодателем и арендатором имели договорную автономию воли", - поясняет юрист, который в сценариях, подобных нынешнему, советует тем, чьи договоры подходят к концу, не продлевать их, а делать пролонгации не более чем на три месяца с новыми условиями. Это беспроигрышная ситуация", - признает Абатти, поясняя, что в настоящее время существует несколько юридических путей, позволяющих расторгнуть действующий договор, регулируемый действующим законодательством. Один из них - предусмотренный статьей 1091 Гражданского и Торгового кодекса, согласно которому при чрезмерной обременительности обязательства потерпевшая сторона может потребовать его корректировки или даже расторжения. Другими словами, это дает возможность пересмотреть условия договора и даже расторгнуть его". "Если арендодатель считает, что стоимость аренды занижена, а арендатор не согласен на пересмотр условий договора, он может обратиться к статье 688 Гражданского и коммерческого процессуального кодекса, действующего в CABA, - и ее аналогам в процессуальных кодексах провинций, - которая позволяет подать иск о досрочном выселении. Другой вариант, в основном для договоров, заключенных более 12 месяцев назад, - использовать статью, устанавливающую непредвиденность договора и обеспечивающую возможность его справедливой корректировки. Другими словами, произошло что-то непредвиденное, и приходится перезаключать договор. "Еще несколько недель назад аренда однокомнатной квартиры стоила 143 825 песо в месяц, двухкомнатной - 176 244 песо, трехкомнатной - 230 178 песо, согласно индексу Zonaprop, опубликованному в начале августа. Если бы такое же исследование проводилось сегодня, цифры были бы другими, особенно на рынке, где все меньше вариантов в песо". "Следует иметь в виду, что до конца июля арендная плата, с которой были заключены новые контракты, увеличилась на 89,6%, что выше инфляции (62,5%) и индекса LCI (57,3%), который используется для корректировки действующих контрактов раз в год и который устанавливается Центральным банком и пересекает заработную плату и инфляцию. "Еще один факт, который следует принять за точку отсчета, заключается в том, что изменение цен за последние 12 месяцев (152,9%) стало максимальным с начала серии (2012 г.), превысив инфляцию (116,4%) и корректировку LCI (108,2%). "Никто не знает, что произойдет на следующей неделе, а тем более через два месяца", - признает экономист по жилищному строительству Федерико Гонсалес Руко, добавляя, что "влияние инфляции на этой неделе и в ближайшие недели на LCI будет ощутимо только в ноябре, когда тот, кому придется вносить ежегодную корректировку, пострадает от роста более чем на 130%". Другими словами, арендатор, заплативший в ноябре прошлого года 100 тыс. песо, "надеется" получить контракт на 230 тыс. песо. Хорошая новость заключается в том, что по действующим правилам она будет выплачивать эту сумму в течение года". "У нас была инфляционная инерция в 6% в месяц, которая с учетом корректировки курса в последние дни может подскочить до 25% в последние две недели августа и сентября, и этот процент будет отражен в LCI в ноябре", - анализирует специалист. В условиях галопирующей инфляции это означает, что "арендная плата систематически проигрывает инфляции, поскольку вместо того, чтобы обновляться в соответствии с реалиями текущего момента, она корректируется на основе отложенных данных об инфляции и заработной плате", - утверждает Гонсалес Руко, автор книги Dueños o Inquilinos ("Арендодатели и арендаторы"). Поэтому для тех, кому до середины сентября предстоит обновить годовую корректировку, 6,3% - показатель инфляции за июль - еще будет работать, поэтому они пока не почувствуют шок от этой девальвации и ее влияния на цены. "Отдельного анализа заслуживают те, кто закрывал рентный платеж в долларах или в песо по стоимости МПЗ. "С учетом того, что с прошлой пятницы обменный курс вырос более чем на 20%, арендаторы всего за три дня уже увидели такой процентный рост в песо, - анализирует Гонсалес Руко, - Аренда в долларах всегда использовалась в Аргентине, а в последние два-три года - тем более. Мариано Эспер, юрист, специализирующийся в этой области, подчеркивает, что "если контракт заключен в долларах, то арендатор должен платить в долларах или переводом, а не эквивалентом в песо, поскольку это будет контракт в песо". Эспер считает, что сколько бы пунктов ни было в договоре, "невозможно предотвратить, чтобы арендатор в один прекрасный день не явился к адвокату и не начал судебный процесс, заявив, что он не в состоянии платить, что его доход исчисляется в песо, что он не может позволить себе купить доллары, а затем потребовал изменения договора на временной или окончательной основе". По мнению Абатти, "заключать договоры найма жилого помещения в долларовых купюрах нельзя, так как это будет не договор найма жилого помещения, а безымянный договор (иного характера), поскольку статья 1187 Гражданского и Торгового кодекса устанавливает, что арендная плата должна быть выражена в деньгах, а статья 765 того же кодекса гласит, что иностранная валюта - это не деньги, а "вещь". В противном случае арендодатель серьезно рискует оказаться в суде, который призовет его к исполнению договора аренды, а не безымянного контракта. А в это время он не платит за квартиру, потому что никто не может его заставить что-либо платить", - говорит он, оценивая, что подобный судебный процесс занимает не менее полутора лет. Более того, в целом судьи выносят решение о том, что это договор аренды, но с оговоркой о цене, которая "абсолютно ничтожна". А затем все заканчивается установлением арендной платы с помощью экспертов, назначенных судом и сторонами, что продлевает судебный процесс еще на полгода, в течение которых арендатор по-прежнему не платит арендную плату. А конфликт заканчивается даже судебными исками против того, кто составлял договор (брокер или адвокат): "Меньше всего пострадали и даже "выиграли" арендаторы, которые на прошлой неделе заключили новый договор в песо - на три года и который будет обновлен только в июле следующего года, - потому что они сделали это в стране с долларом, который котируется на уровне 605 песо, и инфляцией, далекой от той, что будет в ближайшие месяцы. В выигрыше оказались те, кто успел провести годовую корректировку (ICL) своих контрактов до PASO, поскольку показатели инфляции и заработной платы, взвешенные по ICL, относятся к концу мая. "Еще один риск, которого опасается рынок, - это скрытая угроза нулевого предложения и, как следствие, его влияние на цены. По количественным данным Reporte Inmobiliario, на сегодняшний день в Буэнос-Айресе предлагается менее 700 объектов недвижимости для сдачи в аренду по новому трехлетнему закону и в песо. И за один год это предложение сократилось на 60%. И все признаки указывают на то, что этот спад будет углубляться. "Это тревожные данные, поскольку, по оценкам, в CABA насчитывается 400 000 семей, арендующих жилье", - добавляет Гомес Пикассо. "При таком раскладе владельцы пустующей недвижимости займут выжидательную позицию: они будут ждать, чтобы узнать истинную стоимость доллара как для продажи, так и для аренды", - соглашаются брокеры по недвижимости. "Если говорить о текущих рыночных данных, то сегодня в Аргентине насчитывается 2,9 млн арендных домохозяйств, что на 34% больше, чем в 2016 году, и 77% из них сосредоточены в пяти местах: в автономном городе Буэнос-Айрес. провинций Буэнос-Айрес, Кордова, Мендоса и Санта-Фе, - делится Гонсалес Руко. Гомес Пикассо ставит еще один вопрос: "Кроме того, вегетативный рост населения превышает объем ввода жилья, и у строителей мало стимулов создавать объекты для сдачи в аренду инвесторам", - говорит он. "С другой стороны, собственники с действующим контрактом почувствуют шок от падения рентабельности, которая улучшилась в последние месяцы и в июле составила 5,24% (брутто), по данным Zonaprop. "Показатель находится на уровне середины 2017 года, и, по оценкам исследования, для возврата инвестиций необходимо 19,1 года аренды, что на 26% меньше, чем год назад". Гонсалес Руко также поясняет, что, хотя первое ощущение при виде роста арендной платы - это мысль о том, что это напрямую повышает доходность недвижимости, "учет повышения арендной платы ведется с учетом первоначальной стоимости, предполагая, что владелец всегда будет взимать ту же арендную плату в реальном выражении". Объясняется это тем, что поскольку арендная плата остается фиксированной в течение года - ведь она обновляется ежегодно, - то по мере инфляции в течение года, а квота не обновляется, эта сумма теряет свою покупательную способность и заставляет собственников постепенно взимать меньше в реальном выражении". "36-й месяц аренды представляет собой самое низкое значение за все три года: 43% от первоначального значения", - анализирует экономист. Другими словами, на арендную плату за последний месяц аренды владелец может купить меньше половины того, что он покупал три года назад для сдачи в аренду той же самой единицы тому же самому арендатору. В этой связи Гонсалес Руко отмечает, что наиболее прибыльным для арендодателя является первый месяц, за ним следуют первые месяцы после корректировки, остальные - убыточные, наименее плодотворными являются месяцы, предшествующие обновлению (11-й и 23-й платежи), а наихудшим - 36-й платеж: "В этом контексте следующая среда, 23 августа, является "днем Д" для рынка аренды. В начале июля Палата депутатов при поддержке 10 оппозиционных блоков одобрила предложение возобновить рассмотрение Закона об аренде и рассмотреть возможность его изменения. В предложении правительства предлагается сохранить трехлетние контракты, обновлять их на основе ИПЦ и RIPTE, а также сделать более гибкой процедуру представления гарантий. Хотя Juntos por el Cambio предлагает вернуть в двухлетние контракты согласованные сторонами сроки, обновления и корректировки - CPI, IPIM или индекс заработной платы Indec или их комбинацию, - "лечение будет проводиться в то время, которое не имеет ничего общего с тем, что было неделю назад". Однако особого прогресса никто не ожидает: ни одна из партий - оппозиционная и правящая - не имеет большинства, а в случае успеха законопроект все равно должен будет принять Сенат. "Что касается "эффекта Милея", то, по интуиции рынка недвижимости, кандидат не уделяет этому вопросу особого внимания. "Его точка зрения заключается в том, что все является частным, так почему же президент должен вмешиваться в соглашение между арендодателем и арендатором", - говорят брокеры по недвижимости, убежденные, что позиция кандидата заключается в том, что закона не должно быть и что он каким-то образом устранит роль государства как регулятора. "Однако стало известно, что La Libertad Avanza работает над новым правилом, в котором стороны договариваются об условиях времени, обновления и валюты. Так, в марте 2022 г. кандидат высказался в своем Twitter, что стране не нужен новый закон об аренде и что его следует отменить. "Мы не должны вмешиваться в частные контракты, иначе мы продолжим наносить ущерб наиболее уязвимым слоям населения, имея меньше недвижимости, более низкого качества и по более дорогим ценам", - говорится в его посте. "Вчера в Hilton стартовала выставка Real Estate Expo, и вывод участников сектора единодушен: "Мы должны изменить закон, принятый в июле 2020 года, который увеличил срок до трех лет, установил ежегодную корректировку на основе индекса Центрального банка. Конгресс не занимался этим вопросом в течение четырех лет", - жаловались в коридорах, настаивая на необходимости дерегулирования рынка и создания большей правовой определенности. Почти одиссея в стране, погруженной в экономику с инфляцией и нестабильностью валютного курса".