Секрет девелоперского проекта стоимостью более 1 миллиарда долларов, который выбрали Билл Гейтс, Джефф Безос и Леонардо ДиКаприо

Существует лишь несколько девелоперских проектов, обладающих всеми качествами, чтобы стать самостоятельным туристическим направлением. Один из них принадлежит Фернандо Сендерос Местре, предпринимателю, входящему в число 50 самых богатых людей Мексики. «Речь идет о Пунта-Мита, расположенной рядом с небольшой рыбацкой деревушкой Пунта-де-Мита — эксклюзивном полуострове на берегу Тихого океана, который стал излюбленным туристическим направлением для таких знаменитостей, как Леонардо ДиКаприо и создатель Amazon Джефф Безос. Он находится на крайнем севере залива Бандерас, в регионе Ривьера-Наярит, менее чем в часе езды — 20 километров — к северу от Пуэрто-Вальярты. Это место было выбрано известным мексиканским предпринимателем в сфере недвижимости, владельцем девелоперской компании Dine, для реализации проекта, занимающего 750 гектаров с 14 километрами побережья. Землю он купил в 1993 году, но запустил проект в 1999 году, и, по оценкам, на сегодняшний день в течение многих лет в него было вложено более 1 миллиарда долларов США — если учитывать также инвестиции владельцев домов. Этот мегапроект сочетает в себе закрытые жилые комплексы с недвижимостью, стоимостью в миллионы долларов, кондоминиумы и пятизвездочные отели с брендированными резиденциями. «Фактически, в данный момент ведется строительство двух отелей с роскошными резиденциями — проект с инвестициями в 700 миллионов долларов. Один из них будет под брендом Montage, ориентированным в большей степени на аудиторию старше 40 лет, а другой — Pendry, ориентированный на более непринужденных гостей. Два бренда, прочно укрепившиеся на западном побережье США и в полной мере отвечающие требованиям американского рынка ABC1. «Вначале стратегия заключалась в диверсификации туристического и элитного рынка Мексики, традиционно сосредоточенного в Лос-Кабосе и на Ривьера-Майя. Ставка была сделана на создание в первую очередь гостиничной инфраструктуры. Именно поэтому начали с Four Seasons, который в итоге стал витриной для привлечения потенциальных покупателей жилья». На данный момент в рамках этого мегапроекта построено 27 закрытых жилых комплексов — в некоторых из них есть кондоминиумы — с домами, выставленными на продажу по цене от 20 млн долларов США, а также домами без ценника, оцениваемыми в более чем 100 млн долларов США. Предложение на рынке недвижимости дополняют апартаменты с тремя спальнями и бассейнами на балконе, цены на которые начинаются от 3 000 000 долларов США. Не случайно это место стало излюбленным местом для второго жилья среди местных покупателей с очень высокой покупательной способностью — из Мексики, а также американцев и канадцев. «Это аудитория, которая не просто покупает недвижимость, а стремится стать частью сообщества», — объясняет Карл Эмберсон, человек, который руководит развитием проекта с 2017 года, когда в проекте было 230 домов. Сегодня их 680, и генеральный план, который возглавляет Эмберсон, предусматривает достижение отметки в 1000 объектов. «Когда речь заходит о продажах, система рекомендаций играет ключевую роль в стратегии позиционирования проекта». На самом деле 70 % покупателей обращаются к знакомым, а остальные — это клиенты рекламных кампаний и гости отелей. Стратегия работает. В прошлом году было продано недвижимости на сумму 250 миллионов долларов и 45 объектов, — приводит цифры Эмберсон, говоря о рынке вторичного жилья. «За 25 лет путь был нелегким. Продажи в этом проекте упали во время кризиса 2008 года, как и почти во всем регионе. Это был момент, когда большинство застройщиков решили снизить темпы инвестиций. Акционеры проекта, напротив, провели увеличение капитала, чтобы поддерживать условия на территории: от услуг до озеленения и безопасности. Это решение позволило им укрепить свои позиции в то время, когда конкуренты притормозили. «Спустя несколько лет ряд явлений дал импульс рынку недвижимости в подобных направлениях. Пандемия 2020 года изменила профиль покупателя и ускорила продажи в Пунта-Мита, чему способствовали покупатели, ищущие безопасные направления с меньшим числом заражений. Кроме того, адаптация к удаленной работе расширила возрастной диапазон покупателей. «Гибкость в работе позволила занимать недвижимость в течение более длительных периодов, что укрепило чувство общности, характерное для этого комплекса, и привело к появлению новых рекомендаций для потенциальных продаж», — анализирует Эмберсон. В настоящее время международная обстановка, обусловленная войной, также играет на руку этим проектам, расположенным в более отдаленных местах. «Хотя большинство владельцев — это представители поколения бэби-бумеров и поколения X, постепенно к ним присоединяется целевая аудитория в возрасте до 45 лет, в основном предприниматели из сферы высоких технологий, занимающие руководящие должности в таких компаниях, как SAP и Google, и это лишь некоторые из них. Это место также выбирают бизнесмены и известные голливудские знаменитости, такие как Леди Гага, Гвинет Пэлтроу и Илон Маск. «Недалеко отсюда, именно это место выбрала актриса Эмма Уотсон, чтобы узаконить свои отношения с мексиканским предпринимателем Гонсало Эвией Байерресом. «Говоря о цифрах, руководитель объясняет, что это рынок недвижимости, где цена за квадратный метр начинается от 10 000 долларов США — цифра, отражающая его переоценку, если учесть, что стоимость строительства составляет от 4000 до 5000 долларов США за квадратный метр. «Руководитель подчеркивает рост стоимости недвижимости в этом регионе: есть квартиры, которые владельцы купили за 1,5 млн долларов, а сегодня, семь лет спустя, перепродают за 4 или 5 млн долларов. «Главное — не выходить из рынка, когда вам передают объект. Надо подождать. Все дело в правильном выборе момента», — советует руководитель; при этом он добавляет, что есть владельцы, у которых до пяти домов благодаря хорошей доходности, которую они приносят. «Что касается цен на землю, то есть участки, стоимость которых превышает 8 миллионов долларов США. О том, что этот сегмент рынка становится все более стабильным, свидетельствует тот факт, что участков с прямым выходом на пляж уже не осталось, хотя все еще можно найти участки на возвышенности с видом на море. «Участок площадью 2000 квадратных метров в районе курорта Купури, который наиболее популярен среди молодых серфингистов, предлагается по цене от 9 000 000 долларов США», — приводит пример Эмберсон. «Проект также включает два 18-луночных поля для гольфа, спроектированных Джеком Никлаусом, которые окружают море, с единственным в мире естественным островом с пар 3: лунка The Tale of the Whale («Хвост кита»), известная во всем мире. Чтобы попасть на поле, гольфистам необходимо пересечь участок по морю, что делает этот проект практически идеальным для любителей этого вида спорта». Бизнес-модель сочетает в себе туризм и недвижимость. Фактически, 75% владельцев сдают свою недвижимость в аренду в течение года по ценам от 2000 долларов США за ночь для апартаментов с тремя спальнями и бассейном на балконе до 25 000 долларов США для домов. «Кроме того, два пятизвездочных отеля, работающих в рамках этого проекта — Four Seasons и St. Regis, открывшийся в 2009 году, — а также те, которые находятся в стадии строительства, имеют стратегическое значение. В сентябре 1999 года был открыт Four Seasons, который спустя несколько лет приобрела Cascade Investments, инвестиционный фонд, возглавляемый Биллом Гейтсом. «Интерес, проявленный одним из самых богатых людей мира к этому небольшому уголку Мексики, помог привлечь в регион инвестиции. Билл Гейтс также приобрел в Наярите 19,5 гектаров незастроенных прибрежных земель. Эта сделка стала подтверждением потенциала региона, и эффект домино начал распространяться на соседние населенные пункты». Феномен брендовых резиденций заслуживает отдельного анализа. У Four Seasons есть 47 резиденций под брендом, стоимость которых удвоилась и которые предлагаются по цене от 5 до 6 миллионов долларов США. У St Regis, пятизвездочного отеля, признанного лучшим в Мексике и восьмым в рейтинге лучших отелей мира в течение пяти лет, когда им управлял Эмберсон, также есть дома под брендом. «В ближайшем будущем, всего через два года, к проекту присоединятся два новых отеля — также с брендированными резиденциями — которые сейчас находятся в стадии строительства. «Поскольку около 60% нашего спроса приходится на побережье Калифорнии — Лос-Анджелес и Сан-Франциско — мы выбрали два роскошных бренда, хорошо позиционированных в этом регионе», — объясняет руководитель. «Montage будет иметь 140 номеров и 62 брендированных резиденции площадью от 300 до 400 квадратных метров. «Уже продано 30 объектов по цене около 5 миллионов долларов», — уточняет Эмберсон. Отель Pendry будет насчитывать 102 номера и 34 апартамента площадью 250 квадратных метров, расположенных рядом с Kupuri — одним из пяти недавно открывшихся пляжных клубов. «Эмберсон утверждает, что объекты под брендом стоят на 30 % дороже, чем объекты, не предоставляющие членство. «Инвестор делит доход пополам с сетью и уже при загрузке в 40% получает прибыль», — поясняет руководитель, убежденный в том, что сегодня продают именно впечатления, сервис и гостеприимство. Одних только кирпичных стен недостаточно. Недалеко от него находится комплекс, который он управляет, с пятью пляжными клубами — одни с волнами, другие более спокойные, а некоторые даже окружены холмами — и более чем 10 ресторанами под руководством аргентинского шеф-повара Хуана Гуиццо с тематическими предложениями, от мексиканских до итальянских и японских меню. «Здесь природа важна, но то, что делает разницу, — это люди, кураторство, внимание к деталям и аутентичность», — поясняет Эмберсон. «В том же духе Николас Сехас, аргентинец, управляющий OneOnly — пятизвездочным отелем, расположенным в рамках недвижимого комплекса Mandarina, занимающего 265 гектаров, окруженных заливом Бандерас, горы Сьерра-дель-Вальехо и мексиканский джунгли, — объясняет, что «новый роскошь» заключается не в том, чтобы владеть чем-то дорогим или накапливать материальные вещи, а в том, чтобы собирать значимые и тщательно отобранные впечатления, которые будут «исключительно вашими». Руководитель определяет путешественников класса «ультра-люкс» как «коллекционеров впечатлений», которые стремятся обрести гармонию с самим собой, насладиться благополучием, природой и значимыми моментами, связанными скорее с эмоциями и ощущениями, чем с материальными вещами. «Речь идет о погружении в местную культуру», — поясняет он и приводит конкретные примеры: от частных ужинов под звездами и индивидуальных оздоровительных ретритов, которые заряжают энергией и вдохновляют, до уникальных приключений. Проект, которым руководит Сехас, также включает брендированные резиденции. Первые OneOnly Private Homes были запущены в рамках этого проекта в 2018 году. «Это самые крупные объекты в нашем портфеле по всему миру», — объясняет аргентинский руководитель. Уже продано 28 резиденций. Некоторые из них находятся в стадии строительства. Планируется завершить строительство всех 55 домов в течение следующих шести лет. Стартовые цены начинаются от 4,5 млн долларов за дом с тремя или четырьмя спальнями без участка. «Рентабельность зависит больше от дохода за ночь, чем от достижения определенного процента заполняемости». «Резиденция, расположенная в удачном месте, может достигать своих финансовых целей, не будучи занятой большую часть года. При заполняемости 15% в год уже покрываются фиксированные расходы на дом», — объясняет руководитель и приводит цены: дом с четырьмя спальнями можно сдать за 9000 долларов США за ночь в низкий сезон и до 22 000 долларов США за ночь в высокий сезон. «В то время как стоимость проживания в резиденции с 10 спальнями может достигать 27 000 долларов США за ночь в низкий сезон и до 55 000 долларов США в высокий сезон». Сехас согласен с Эмберсоном в том, что отличие от традиционной недвижимости, предназначенной для получения дохода, заключается в том, что брендированные резиденции (branded residences) в сегменте ультралюкса очень хорошо сохраняют свою стоимость, могут продаваться с надбавкой благодаря бренду, получают выгоду от профессионального управления и постоянного обслуживания и могут приносить доход, если их сдавать в аренду, когда они не используются. Тем не менее, многие рассматривают этот тип недвижимости как долгосрочную, стабильную и межпоколенческую инвестицию в образ жизни, а не как чисто финансовый актив. «Еще одним преимуществом является то, что спрос на такого рода проекты остается стабильным в течение всего года. Кроме того, в случае с Пунта-Мита 40% владельцев — мексиканцы, что создает очень местную атмосферу, в отличие от других мест в Мексике, где царит более американский колорит. Чтобы дать представление о динамике инвестиций, 70% жильцов Пунта-Миты — это арендаторы, то есть люди, которые платят за аренду недвижимости. «Если здесь проживает 1000 человек, то 700 из них — арендаторы», — поясняет Эмберсон. К этому следует добавить, что объекты, расположенные в устоявшихся туристических направлениях, как правило, демонстрируют более стабильное поведение на рынке недвижимости. «В конечном счете, развитие этого направления, эксклюзивность рынка и спрос, сосредоточенный на объектах с высокой ликвидностью, — вот некоторые из факторов, объясняющих существование этого сегмента рынка недвижимости, предназначенного исключительно для верхушки мировой пирамиды».