Какова юридическая сила договора купли-продажи недвижимости?

На рынке недвижимости договор купли-продажи является широко используемым документом, но его юридическая сила часто вызывает сомнения у покупателей, продавцов и юристов. Достаточно ли его для приобретения недвижимости? Какие права он предоставляет? Может ли он быть предъявлен в суде? Чтобы ответить на эти вопросы, необходимо проанализировать его юридическую природу и то, как он трактуется в Гражданском и коммерческом кодексе (CCC), действующем с 2015 года. Договор купли-продажи — это документ, который обычно подписывается до окончательного оформления сделки и устанавливает основные условия сделки. На практике многие люди вступают во владение недвижимостью, имея только подписанный договор, что усиливает ощущение, что «все уже сделано». Однако с юридической точки зрения договор купли-продажи не передает право собственности на недвижимость и не позволяет зарегистрировать собственность в реестре. «Прежде всего, следует отметить, что договор купли-продажи является предварительным договором, посредством которого стороны обязуются в будущем заключить окончательный договор купли-продажи, обычно оформленный в виде публичного акта. Этот договор устанавливает основные условия сделки: цену, форму оплаты, сроки и описание недвижимости. Хотя он не передает право собственности, он создает взаимные обязательства между сторонами». Важно отметить, что договор купли-продажи не передает право собственности. Согласно статье 1907 ГК, для приобретения вещного права собственности на недвижимое имущество требуется правовой титул и достаточный способ. Договор купли-продажи не соответствует этим требованиям, поскольку не имеет формы публичного акта, требуемого статьей 1017 того же кодекса. Таким образом, договор купли-продажи не является правомочным документом для регистрации собственности в Реестре недвижимости. Одним из наиболее важных аспектов договора купли-продажи является его оппозиционность по отношению к третьим лицам, регулируемая статьями 1170 и 1171 ГК. Если покупатель вступил во владение недвижимостью и действовал добросовестно, он может противопоставить свой договор о купле-продаже мерам предосторожности других кредиторов продавца, и даже в случае конкурса или банкротства последнего. Эта защита направлена на то, чтобы покупатель не потерял недвижимость по причинам, не зависящим от его воли, при условии, что он выполнил свои обязательства. Однако при условии, что договор купли-продажи соответствует требованиям законодательства и не существует препятствий для регистрации или заключения договора, покупатель может инициировать судебное разбирательство с целью требовать оформления документа о праве собственности, особенно если он выполнил свои платежные обязательства и вступил во владение недвижимостью. Однако, если продавец продал ту же недвижимость другому лицу, которое зарегистрировало свое право собственности, покупатель по договору купли-продажи может утратить приоритет, если он не владеет недвижимостью или не действовал с должной осмотрительностью. «Таким образом, договор купли-продажи является действительным и полезным инструментом в процессе приобретения недвижимости, но он не равнозначен публичному акту и не передает право собственности. Его юридическая сила заключается в способности создавать обязательства, позволять требовать оформления документа и защищать покупателя от третьих лиц, при условии соблюдения требований добросовестности и владения. Для обеспечения юридической безопасности рекомендуется как можно скорее перейти к окончательному документу и проконсультироваться со специалистами».