Экономист раскрывает, что должно произойти, чтобы ипотечное кредитование в Аргентине начало расти

За последние два года банки выдали около 35 000 ипотечных кредитов, а сентябрь стал лучшим месяцем за последние семь с половиной лет, с объемом выдачи в 350 миллионов долларов. Хотя эти цифры выглядят неплохо по сравнению с последними показателями Аргентины, на глобальном уровне местный рынок ипотечного кредитования является одним из самых маленьких в мире и составляет менее 0,5% ВВП. В Аргентине ипотечный кредит, похоже, стал своего рода реликвией. Его отсутствие не является случайным или конъюнктурным: оно обусловлено рядом структурных, финансовых и институциональных факторов, которые, если не будут решены комплексно, будут и дальше откладывать доступ к жилью для миллионов семей. Что должно произойти, чтобы кредитование стало серьезным? Ответ требует взглянуть дальше процентной ставки или обменного курса. Он требует глубокой перестройки макроэкономических условий, финансовой системы и конкретных инструментов, которые делают возможным долгосрочное финансирование. Можно предложить десятки конкретных инициатив по укреплению ипотечного кредитования, но первым шагом является наведение порядка в макроэкономике. Без стабильности валютного курса, без снижения странового риска и без последовательной фискальной и денежно-кредитной политики ни один кредит не выживет. Банки не выдают кредиты на 20 лет в стране, где невозможно спрогнозировать даже следующий квартал. Волатильность доллара, постоянная инфляция и отсутствие макроэкономических якорей сдерживают как предложение, так и спрос на кредиты. Меры, принятые за последние два года, идут в этом направлении, с основным акцентом на сбалансированность бюджета, но для консолидации доступа к финансированию в долгосрочной перспективе еще многое предстоит сделать. «Недостаточно просто стабилизировать цены. Необходимо повысить уровень доходов и, в частности, улучшить соотношение доходов и стоимости жилья. Спрос на кредиты бесконечен, поскольку более двух миллионов молодых людей живут со своими родителями или дедушками и бабушками. Молодежь — это основной сегмент, который будет обращаться за кредитами, так было в 2017-2018 годах и так будет снова в 2024-2025 годах. Проблема заключается в предложении кредитов, особенно в способности банков генерировать последовательные волны кредитования. Исторически кредиты выдаются до исчерпания запасов, поэтому мы воспринимаем их как «моменты». Кредит должен быть чем-то нормальным, чем-то, что есть и чем можно воспользоваться, когда это необходимо». Второй осью является финансовая система. Чтобы был кредит, должно быть финансирование. А чтобы было финансирование, банкам нужны стабильные и долгосрочные депозиты. «Сегодня ликвидность системы заперта в краткосрочных инструментах с высокими ставками и без стимулов для направления в ипотечный кредит. Недоверие к песо и отсутствие инструментов долгосрочного сбережения являются частью проблемы. Кроме того, финансовая система Аргентины невелика по сравнению с размером экономики. Увеличение ее глубины — это не только вопрос регулирования, но и вопрос доверия. Без макроэкономической стабильности депозиты будут оставаться нестабильными и скудными. Банки принимают депозиты на 30 или 60 дней, которые затем должны выдавать в кредит на 240 месяцев и более. Сегодня средний срок ипотечного кредита составляет 24 года, поэтому трудно создать стабильный цикл финансирования только за счет депозитов. Таким образом, рынок капитала становится необходимым. Даже при макроэкономической стабильности и более устойчивой финансовой системе ипотечное кредитование нуждается в специальных инструментах, которые сделают его жизнеспособным. Одним из них является секьюритизация: это означает, что банки авансируют сбор всех оставшихся платежей в обмен на продажу инвестору (по более низкой цене) возможности взыскать их в течение определенного времени, как если бы это был дисконт по чеку. Это позволяет преобразовать индивидуальные кредиты в обращаемые финансовые активы, высвобождая средства для новых кредитов. Но для того, чтобы это работало, необходим институциональный рынок, которого сегодня не существует. Исчезновение AFJP оставило пробел в спросе на долгосрочные инструменты. Другими ключевыми инструментами являются компенсационные фонды, которые снижают риск невыполнения обязательств и позволяют снизить процентную ставку. Эти фонды работают следующим образом: к кредиту добавляется дополнительный слой, фонд, который позволяет должнику выплачивать взнос, индексированный по динамике заработной платы, в то время как банк продолжает взимать взнос UVA без изменений. Это имеет свою стоимость, которую должник оплачивает сверх платежа (примерно 1,5% от платежа), и, кроме того, всякий раз, когда индексированный по заработной плате платеж превышает UVA, фонд растет (и уменьшается в обратных случаях). С другой стороны, ипотечное страхование, которое снижает необходимость предварительных сбережений и позволяет финансировать большую часть стоимости жилья (сегодня, как правило, до 75%) с более высоким соотношением платежа к доходу (сегодня, как правило, до 25%). Наконец, по крайней мере на некоторое время, необходимо обеспечить кредиты валютным покрытием. То есть защитить должника от волатильности доллара в период между утверждением суммы кредита в песо и его выплатой. В этот период любое повышение обменного курса означает, что он получит меньше долларов на момент выплаты. Валютные хеджирования защищают заемщиков от возможной девальвации. Все эти механизмы требуют разработки, регулирования и участия государственного и частного секторов. Также важно сегментировать клиентов в соответствии с их профилем риска. Существующая система склонна применять бинарные критерии: дать кредит или не дать. Но на таком сложном рынке, как аргентинский, необходима дифференцированная структура ставок, которая позволила бы охватить большее количество людей без ущерба для устойчивости системы. Например, использовать рынки гарантий аренды для включения информации о заявителях на получение кредита или различные механизмы банковского скоринга. «Наконец, ипотечный кредит нельзя рассматривать в отрыве от рынка недвижимости. Сегодня финансирование сосредоточено на покупке подержанного жилья, что ограничивает его влияние на строительство и занятость. Необходимо объединить кредит на покупку с кредитом на строительство, создав благотворный круг, который будет стимулировать экономику. Кроме того, требуется федеральный импульс для развития жилищного строительства. Различные уровни правительства должны координировать усилия по финансированию, продвижению и коммерциализации проектов, отвечающих реальной спросу. Строительство жилья с конкретными целями интеграции может стать мощным инструментом, если оно будет согласовано с финансовой системой. Возвращение ипотечного кредитования не зависит от одной переменной. Это результат экосистемы, которую необходимо восстанавливать с терпением, умом и координацией. Нет волшебных решений, но есть возможные пути. Упорядочение макроэкономики, укрепление финансовой системы, разработка подходящих инструментов и увязка кредитования с развитием рынка недвижимости — вот основные элементы стратегии, которая может вернуть ипотечному кредитованию его центральную роль в обеспечении социальной мобильности и экономического развития. Автор является экономистом консалтинговой компании Empiria.