Палермо и Бельграно R: новые квартиры продаются дешевле, чем 4 года назад

В традиционном районе Бельграно R, который на протяжении десятилетий считался одним из самых элитных бастионов Буэнос-Айреса, наметилась тенденция, вызывающая одновременно интерес и беспокойство. Согласно данным Reporte Inmobiliario, цены на желанные новые квартиры уже четыре года находятся на 18,8% ниже пикового уровня 2019 г. - 4014 кв. м. "В конкретных цифрах средняя цена за квадратный метр предлагаемых объектов составляет 3284 доллара США, что на 4,21% ниже 3428 кв. м в прошлом году. Парадоксально, но в то время как цены на новые объекты недвижимости неуклонно снижаются, впечатляющие традиционные резиденции с большими садами и бассейнами сопротивляются тенденции к снижению, а их стоимость колеблется от 500 000 до 1 000 000 долларов США. "Этот феномен, на мой взгляд, обусловлен совокупностью факторов", - говорит Мартин Пинус, директор одноименной риэлторской компании. "По моему опыту, те, кто выбирает Belgrano R, как правило, имеют давние связи с этим районом или давно мечтали жить здесь. Район Belgrano R, ограниченный проспектом Кабильдо, железнодорожными путями Митре, Олазабаль и Ла Пампа, успешно сохраняет свою эксклюзивность и особый стиль малоэтажных домов в европейском стиле, привлекая тех, кто хочет погрузиться в профиль, характеризующийся традиционными жилыми домами. "Владельцы этих знаковых домов, полностью осознавая уникальность своего продукта, предпочитают защищать свои ценности и ждать подходящего покупателя, тем самым бросая вызов статистике, указывающей на общую тенденцию снижения цен в этом секторе", - говорит Пинус, - "В то же время новые квартиры не могут избежать тенденции снижения рынка, что также объясняется отсутствием ценовой конкурентоспособности по сравнению с другими близлежащими районами. В таких районах, как Колегиалес и Вилла Уркиза, стоимость новых квартир варьируется от 2781 до 3012 кв. м соответственно. Кроме того, рост числа новых проектов приводит к превышению предложения над спросом в этом сегменте рынка недвижимости: "Снижение привлекательности новых квартир в Belgrano R усугубляется условиями покупки, сложившимися в большинстве объектов недвижимости в этом районе. "Как правило, для оформления покупки объекта требуется первоначальный взнос в долларах, составляющий не менее 35% от общей стоимости", - поясняет Джерман Гомес Пикассо, основатель компании Reporte Inmobiliario. Он уверяет, что в некоторых случаях этот процент достигает 50%, в то время как другие проекты допускают оплату в рассрочку, регулируемую CAC, в песо, хотя есть и ситуации, когда для последующих сделок требуется использование долларов. "С этой реальностью контрастирует ситуация в Палермо-Сохо, которая, хотя и пережила падение с 2020 года, в этом году продемонстрировала признаки восстановления. Эта часть крупнейшего района города стала одним из районов, подвергшихся наибольшей трансформации и росту за последние два десятилетия. Помимо того, что здесь сосредоточено множество магазинов одежды, дизайнерских и гастрономических магазинов, стоимость квадратного метра позиционируется как одна из самых дорогих в городе Буэнос-Айрес: "При средней стоимости 3300 долларов США за квадратный метр, что на 1,04% выше, чем в предыдущем году, Palermo Soho восстанавливает стоимость новой недвижимости после трех лет падения. Хотя стоимость недвижимости в этом районе остается на 18% выше, чем четыре года назад, возможность отскока в любой момент привносит на рынок элемент ожидания". "За последний год практически во всех районах, которые мы рассматривали, мы наблюдали отскок на рынке недвижимости. Однако в конкретном случае с Palermo Soho это повышение можно назвать умеренным и даже трактовать как стабилизацию", - отмечает Гомес Пикассо. Это также объясняется общей тенденцией застройщиков избегать продаж по текущим ценам, а некоторые даже предпочитают повышать ставки". Однако детальный анализ рынка недвижимости показывает, что цена квадратного метра подержанных объектов в Palermo Soho составляет 2537 долларов США, что на 5% ниже, чем в предыдущем году. Такое снижение, более выраженное, чем для строящихся объектов, свидетельствует о тревожной тенденции: стоимость подержанной недвижимости снижается более быстрыми темпами, что свидетельствует о сложной динамике в секторе. "В сравнительном плане средняя стоимость строящихся объектов по сравнению с подержанными сейчас ниже на 23,13%, что свидетельствует об увеличении разрыва по сравнению с прошлогодним показателем в 18,3%. Этот феномен свидетельствует о том, что стоимость подержанной недвижимости снижается быстрее, чем новой, что определяет сценарий, который потребует тщательного наблюдения в ближайшие месяцы". "В случае с Belgrano R средняя стоимость подержанных двухкомнатных квартир составляет 2496 долларов США за квадратный метр, тогда как в прошлом году она составляла 2688 долларов США за квадратный метр".