Палермо, Колегиалес и Чакарита: "тройная граница" кварталов, вызывающая бум среди молодежи

Узел - это точка преобразования, зона конвергенции; пространство, в котором сходятся части связей других пространств, обладающих теми же характеристиками, которые, в свою очередь, также являются узлами. Рынок недвижимости упрощает это понятие, поскольку в CABA существует несколько кварталов, границы которых сливаются и объединяются, образуя настоящие узлы, в данном случае узлы недвижимости: "Между Чакаритой, Колегиалес и Палермо образовался один из них, отличающийся многообразием предложения". Для начала стоит обратиться к эталонным значениям, чтобы увидеть, насколько различаются цены в зависимости от того, на какой стороне "тройной границы" находится застройка. Согласно последним данным индекса Zonaprop, цена квадратного метра составляет соответственно 2368, 2551 и 2987 долл. Эти данные подтверждает Родриго Сальданья, коммерческий директор агентства недвижимости Oslo Propiedades, реализующего несколько проектов в этом районе: "Обычно этот район предпочитает публика из Палермо, которая хочет платить немного меньше, чем в центре Палермо Голливуд, при почти тех же преимуществах, поскольку мы находимся очень близко к гастрономическому и коммерческому центру", - объясняет он. "Таким образом, перелив Палермо был консолидирован в направлении проспекта Никето Вега и Кордовы, в дополнение к ликвидации моста на Кордове и Хуане Б. Это делает район гораздо более привлекательным и открытым для застройщиков, которые начинают ценить его и стремятся строить здесь", - продолжает он, говоря об интересе к району и некоторым его знаковым артериям, которые иногда служат границами кварталов. "Это район, который также пользуется большим спросом на аренду", - добавляет Диего Рыбка, директор компании-застройщика Grupo Uno en Uno, которая решилась на покупку участка земли более пяти лет назад. Он купил здание, где раньше находился знаменитый HotelCar на проспекте Кордоба и Карранса, и построил Vitta - жилой комплекс с "лесом" в зеленом лунге и выходом на проспект Кордоба. "Палермо - востребованный район, но именно эта часть была немного в упадке, заброшена. Поэтому мы купили здесь дом только тогда, когда узнали о виадуке и сносе моста. Из-за большей транспортной доступности", - поясняет девелопер и уточняет, что здание закончено и имеет одно- и двухкомнатные блоки, которые обычно покупаются в качестве инвестиций" при продажной стоимости 2 900 м². "Арендная плата, которую уже вносят владельцы или третьи лица, за две комнаты составляет в среднем около 1000 долл. в месяц". Еще один из коридоров Буэнос-Айреса, претерпевший значительные изменения за последние 15 лет, - проспект Никето Вега, протянувшийся между Колегиалес и Палермо Сохо. Еще недавно это был район мастерских и небольших строительных площадок, но с появлением крупных проектов он приобрел другой облик. Преобразования начались с ликвидацией перекрестка на проспекте Хуан Б. Хусто. "За последние пять лет было построено 10 проектов, которые изменили его облик", - говорит Густаво Глазман, партнер компании Infinity Line. Девелопер уверяет, что это широкий проспект с небольшим трафиком и что, кроме того, он выиграл на всем своем пути, когда были подняты железнодорожные пути. "Это оживленная дорога с небольшим количеством автобусных маршрутов, это лесистая местность, и она расположена в стратегической точке, обеспечивающей легкий доступ к различным частям города", - добавляет Глазман, который только что закончил строительство Florean Niceto, проекта жилых единиц от одной до четырех комнат на улице Niceto 5700, которые продаются в среднем по 3 000 долл. за квадратный метр. "Салданья добавляет еще один проект в этом районе: Vizion Córdoba на углу Córdoba и Santos Dumont, с квартирами от больших раздельных однокомнатных от 86 000 долл. до трехкомнатных, в среднем 2100 долл. за кв. м." "В Никето и Бонпланде находится Terre Hollywood, почти весь сданный, с однокомнатными от 103 долл. 000 (также есть двух- и трехкомнатные), квадратный метр начинается от 2800 долларов США, и это также проект с полным набором удобств", - добавляет он, иллюстрируя разброс цен. В Mova, на Сантос Дюмон и Альварес Томас, - дополняет он, - проект с однокомнатными квартирами, стоимость которых начиналась от 75 долларов США. 000, мы продавали в среднем по 2500 долл. м², хотя средняя стоимость готового здания, подобного этому (с полным набором удобств), составляет 2800 долл. м²". "Проспект Альварес Томас является одним из наиболее предпочтительных коридоров для застройщиков, особенно в той части, где Колегиалес граничит с Чакаритой. Матиас Ботелло, директор Soldati, говорит, что проспект, похоже, нашел гармоничный баланс между духом жилого квартала и инновационными проектами в сфере недвижимости. С одной стороны, отсюда можно быстро добраться до любой кардинальной точки Буэнос-Айреса, здесь прекрасная гастрономическая и развлекательная жизнь, и в то же время здесь царит спокойствие квартала невысоких домов и улиц, обсаженных деревьями, с большим количеством зелени и авангардной архитектурой. "Рядом с площадью Мафальда и выросшим вокруг нее гастрономическим центром, в окружении развлечений, находятся прекрасные образовательные, медицинские и спортивные центры, супермаркеты и транспортные средства", - поясняет он. Коридор по-прежнему сохраняет атмосферу тихого квартала, но с большим количеством новых гастрономических предложений и перспективным городским развитием. Один из проектов, реализуемых на Альварес Томас, - Garda Olleros компании Avilis Real Estate: два здания, одно на проспекте, другое на Olleros, с общими пространствами и квартирами, которые предлагаются в велсах по цене 1700 кв. м. "Палермо, безусловно, является нервным центром, но Чакарита и Колегиалес - это естественный перелив, питающий друг друга", - говорит Алехандро Рейсер, партнер девелопера RED, работающего в этом районе через компанию Dorrego Mío и имеющего в виду упомянутый выше узел. "Ценности Палермо для многих недоступны, тогда Чакарита и Колегиалес становятся отличным вариантом", - отмечает он. По словам девелопера, в этом районе преобладает молодая публика. По его словам, это район с большим количеством домашних офисов, где население нуждается в хорошем и быстром доступе к центру, что особенно характерно для кварталов, с которыми мы имеем дело. Для Рейсера этот сектор имеет свой собственный стиль, свою индивидуальность и в настоящее время, что означает его консолидацию. Цены на его проект, расположенный на Доррего аль 900 - одной из центральных улиц района - начинаются от 95 000 долларов США за квартиру площадью 45 м². Кроме того, Рейсер подчеркивает важность работы в государственной сфере, которая, наряду с частным сектором, стимулирует развитие района. "С момента создания правительством CABA Аудиовизуального района в этом районе значительно выросло количество и качество проектов недвижимости. Но не только это, здесь расцвели гастрономические предложения, и он стал естественным продолжением Палермо, - подчеркивает он, - Чакарита и Вилла Креспо после пандемии стали центром всего нового в городе. Это самые крутые районы с культурными и гастрономическими предложениями и в то же время с колоритом района с зеленью и кафе, где можно посидеть и понаблюдать за жизнью", - говорит Хорхе Маццинги, представитель Estudio Mazzinghi Sanchez Arquitectos, построивший четырехэтажный проект Black Loyola на улице Лойола, в нескольких шагах от Равиньяни. "На продажу выставлено 12 объектов по цене от 250 000 долл. Архитектор говорит, что "можно сказать, что это Палермо Вьехо 40-летней давности, когда этот район начал развиваться и затем разделился на Палермо Сохо и Голливуд". В качестве преимущества он отмечает, что и Чакарита, и Вилла Креспо имеют то преимущество, что они не так сильно застроены коммерческими помещениями и находятся вблизи от всего движения Палермо Голливуд. Более того, архитектор продвигает еще два проекта того же бренда: один на Равиньяни, другой на Фрага - оба в радиусе 10 кварталов". "Среди частных проектов, которые он также продвигает, выделяются Movistar Arena и Banco Galicia, который построил собственное здание для почти 1600 сотрудников, где работает большая часть бэк-офиса банка", - замечает Рейсер. В этом смысле, говорит Дарио Риццо, генеральный директор компании Alternativa Propiedades Darío Rizzo, отмечая, что к традиционным районам, таким как Реколета или Баррио Норте, Пласа Сан-Мартин и Бельграно, присоединились другие районы, которые начали вызывать интерес у населения к этому виду аренды, такие как Колегиалес, Чакарита, "другими словами, районы, граничащие с северным коридором, но где цены до 30% дешевле". Таким образом, - говорит Риццо, - обновленное предложение современных зданий с удобствами, а также расширение парков, скверов и велосипедных дорожек помогли этим районам, ранее отодвинутым на второй план, начать позиционировать себя в этом сегменте". Эталонные значения? Поисковые системы показывают, что на самом деле они очень разнообразны, поскольку зависят от типа и конкретного местоположения. По мнению Игнасио Меля, директора Mel Propiedades, другой фирмы, ведущей строительство в этом районе, в частности в Колегиалес, все три района привлекают молодежь, имеют модное гастрономическое предложение и не отличаются высокой плотностью застройки. Уделяя особое внимание бизнесу, брокер объясняет, что Чакарита представляла - и представляет до сих пор - возможность. Это был очень удаленный район, но в непосредственной близости от кварталов с наибольшим спросом. "Как и логично, именно в этой близости происходил и происходит более активный рост. "Это район, который за последние годы претерпел наибольший рост, и он все еще находится в процессе формирования, поскольку здесь еще есть что развивать", - говорит Мел, объясняя, что предложение по-прежнему сосредоточено здесь из-за естественного дефицита земли. Кроме того, этот район имеет отличную транспортную доступность благодаря наличию железнодорожного сообщения и метро. "При пересечении Кордовы с Палермо разница составляет до 20%, на 25% больше", - говорит Диего Миглиоризи, владелец одноименной компании по недвижимости, приводя точные цифры и указывая, что наличие земли является еще одним из ключевых факторов, объясняющих рост этого узла. Кстати, по его словам, в зависимости от того, по какую сторону "тройного рубежа" вы находитесь, существует и близость к Villa Crespo. Другие причины, по которым этот район пользуется спросом? Здесь есть аутлеты, есть корпоративное предложение, есть ночная жизнь без потери спокойствия района", - задается вопросом Миглиориси и сам же на него отвечает, после чего заключает: "Это один из самых быстрорастущих районов Буэнос-Айреса, который есть - и будет - в ближайшие несколько лет".