Как перевести в собственность унаследованное имущество

Унаследовать дом – это удача, а вот продать его – не очень. Прежде чем думать о прибыли, нужно оформить все документы: «Унаследовать дом не означает автоматически иметь право его продать: сначала нужно пройти через судебную и нотариальную процедуру, которая дает гарантии как наследникам, так и будущему покупателю», – предупреждает Николас Чеханович, нотариус и член Коллегии нотариусов Буэнос-Айреса. Пункт первый: нет юридических уловок, которые могли бы заменить эту безопасность. «Хотя по закону наследники считаются владельцами с момента смерти владельца, они не могут распоряжаться недвижимостью (продавать, закладывать, обменивать) до тех пор, пока не будет оформлено наследство и получено заявление о наследниках. Без этого документа дом находится в некоем подвешенном состоянии: юридически он принадлежит вам, но не может быть продан». Некоторые ключевые моменты, которые следует учитывать, по мнению Чехановича, следующие: «Декларация — это судебное решение, в котором судья, после проверки документов и публикации объявлений, определяет, кто является наследниками. После включения этого решения в наследственное дело запрашиваются отчеты из реестра и муниципалитета, уплачивается судебный сбор и дается распоряжение о внесении записи в реестр собственности. Эта процедура позволяет завершить цепочку владения и обеспечить четкую и зарегистрированную продажу». Для того чтобы Реестр зарегистрировал продажу, он должен проверить «безупречную цепочку» между зарегистрированным владельцем и тем, кто передает право собственности. Когда владелец умер, это звено отсутствует. Сокращенный тракт заполняет недостающую часть: нотариус сообщает в реестр, что владелец умер, что существует заявление в пользу наследников и что была распоряжена его регистрация. Результат: продажа может быть зарегистрирована без дополнительных ограничений. «Нет. Правило — единодушие. При смерти человека имущество переходит в наследственную неделимость. Чежанович использует полезную метафору: «Активы — это воздушные шары, а долги — иглы с откидным наконечником; то есть, однажды проткнув, они больше не могут проткнуть — как жало пчелы»; чтобы что-то вынуть из мешка, все должны быть согласны. Неделимость заканчивается с разделом наследства, когда имущество распределяется. Практичным и обычным выходом из ситуации является продажа недвижимости и распределение денег. «Если есть завещание, начинается завещательное наследование: судья утверждает его, и применяется тот же порядок для регистрации и упрощенной процедуры. Изменяется путь, но не конечный результат: все равно требуется судебный приказ». Завещание защищает покупателя: оно гарантирует, что он платит тем, кого закон признает наследниками. Покупка с участием нотариуса и с уже объявленными наследниками ставит покупателя в положение добросовестного приобретателя по отношению к возможным последующим претендентам. Если заявление об наследстве отсутствует, нотариус должен проинформировать о рисках и вариантах: иногда подписываются условные положения или залоговые обязательства; в других случаях более разумно подождать. «Практический совет: не импровизируйте и всегда консультируйтесь с нотариусом, прежде чем вкладывать деньги», — говорит нотариус. «Таким образом, нотариус выступает в качестве юридического гаранта: он проверяет документы, запрашивает отчеты, консультирует по вопросам рисков и составляет договор купли-продажи. Он выступает в защиту как наследников, так и покупателя. Чежанович резюмирует: нотариус «обеспечивает юридическую безопасность покупателю и ясность наследникам». «Унаследовать дом не означает, что его можно сразу продать. Закон защищает цепочку владельцев и третьих покупателей: это подразумевает необходимую судебную и нотариальную процедуру. Продавать без этих гарантий — значит рисковать деньгами и временем, а в сфере недвижимости спешка обычно обходится дорого. Проще говоря: прежде чем вывесить табличку «продается», необходимо подписать документы и оформить заявление в соответствии с требованиями».