Как купить недвижимость, имея всего 100 долларов США: новое регулирование делает это возможным

На прошлой неделе Национальная комиссия по ценным бумагам (CNV) реализовала ключевую меру, которая знаменует собой поворотный момент на аргентинском рынке капитала, способствуя его модернизации и сохраняя при этом правовую определенность. CNV утвердила Генеральную резолюцию 1069 2025 и, таким образом, создала нормативную базу для токенизации публично торгуемых ценных бумаг, что полностью запускает бизнес в сфере недвижимости. Но что означает токенизация? Если говорить очень просто, то в мире недвижимости это разделение квартиры «на части» и представление на «цифровой бумаге» - более известной как токен - этой части актива. Эти данные записываются в блокчейн - разновидность цифровой сети, которая, в отличие от обычных баз данных, децентрализована и неизменяема, то есть не может быть изменена или контролироваться одним субъектом. "Другими словами, когда мы говорим о токенизации, мы имеем дело с цифровым представлением актива реального мира в блокчейне - сети, не имеющей посредников и обладающей определенными преимуществами, начиная от возможности фрагментировать актив и позволить нескольким лицам участвовать в потоке генерируемых им средств и заканчивая большей ликвидностью на неликвидных рынках (поскольку токен можно купить и продать в любое время). "Принятая недавно мера CNV является первым регулируемым режимом для цифрового представления торгуемых ценных бумаг с помощью технологий распределенной регистрации (TRD) или блокчейна. Другими словами, он регулирует порядок цифрового представления обращающихся ценных бумаг, таких как акции, облигации и т. д., с помощью таких технологий, как блокчейн или распределенная регистрация«. »Данное постановление, несомненно, представляет собой исторический шаг для аргентинского рынка. Впервые CNV признает токенизацию действительным инструментом на рынке капитала, если она вписывается в существующие структуры", - говорит Мануэль Ария, финансовый директор R3al Blocks, хотя он признает, что путь только начался. «Регулирование ограничено: оно действует в условиях годичной „песочницы“, применяется только к определенным инструментам и оставляет без внимания возможность более открытых инноваций, таких как одноранговые токены, цифровая собственность или интеграция с международными протоколами», - добавляет он. Инициатива будет действовать в условиях годичной регулятивной «песочницы». Это слово происходит от слова «песочница», означающего, что для компаний создается контролируемая тестовая среда для изучения этой технологии и оценки влияния токенизации. Стоит уточнить, что новое регулирование подразумевает возможность выпуска токенов не на саму недвижимость, а на регулируемые финансовые инструменты, базовым активом которых является недвижимость или другие активы реального мира. В частности, на первом этапе CNV разрешает токенизацию: "Говоря креольским языком, чтобы токенизировать недвижимость, сначала нужно юридически оформить ее в рамках траста или закрытого инвестиционного фонда. Эти инструменты уже регулируются и утверждаются CNV, и, по сути, они ранее использовались для токенизации активов недвижимости, поскольку это были юридические структуры, которые существовали ранее и были приняты для этих моделей. Постановление CNV устанавливает специальный регламент, который определяет, что эта правовая база будет использоваться для токенизации недвижимости. Аргентинская финтех-палата разделяет важность этой новой меры: «Это постановление очень актуально, поскольку оно позволяет трансформировать существующие активы в цифровые инвестиционные инструменты, открывая новые способы финансирования кредитов, производственного финансирования и создания более гибких и доступных финансовых продуктов». «Мариэла Шеноне, генеральный директор Metro Futuro, согласна с тем, что это пока первый этап, но подчеркивает важность первого шага: »С моей точки зрения, это постановление имеет большое значение для того, что будет дальше, не только в том, что оно позволяет технически, но и в том, что оно символизирует: регулятор, который начинает признавать отслеживаемость, прозрачность и эффективность блокчейна в качестве основы для новой архитектуры рынка«. »Постановление 1069 - это первый шаг к полной токенизации финансовой системы Аргентины. Мы понимаем, что процесс будет постепенным: традиционным игрокам - рынкам, брокерам, хранителям - нужно время, чтобы адаптироваться, как это уже происходило в других отраслях перед лицом разрушительных технологических изменений«, - поделился Паула Вильяно, соучредитель PALA Blockchain, добавив: »Сегодня мы сталкиваемся со сменой эпохи, финансовая инфраструктура будущего будет токенизирована, а отслеживаемость, безопасность и эффективность станут новым стандартом". CNV уже дала сигнал. Токенизация уже используется в самых разных бизнес-моделях: от покупки токенов футболистов до инвестиций в сельское хозяйство, энергетику или искусство. Как объяснялось выше, в случае с недвижимостью токенизируется не сама собственность, а юридический документ, подтверждающий право собственности на нее (например, траст или купчая). Этот документ делится, и каждый токен представляет собой персональное право: это может быть пользование имуществом, процент от ренты, которую оно приносит, или часть стоимости будущей продажи. Другими словами, тот, кто покупает токены, участвует в выгодах, генерируемых активом, в зависимости от того, какой процент он имеет. К нам обращаются застройщики, особенно из внутренних районов страны, чтобы токенизировать проекты недвижимости, - рассказывает Педро Николсон, юрист, специализирующийся на недвижимости в Estudio Béccar Varela, который также входит в команду Metro Futuro, и добавляет: - Создается деловой климат, которого раньше не существовало. Они пришли к нам из Бразилии, которая уже шесть лет занимается токенизацией". По данным Аргентинской финтех-палаты, различные исследования утверждают, что к концу десятилетия рынок токенизации RWA (Real World Assets) составит 16 триллионов долларов США, а 10 % мирового ВВП будет храниться и торговаться с помощью блокчейн. По оценкам, в 2023 году рынок токенизации достигнет 600 миллиардов долларов США, а к 2030 году вырастет в 26 раз«. »Токенизация позволяет людям инвестировать из любой точки мира, диверсифицируя инвестиции", - говорит Эрик Санчес, генеральный директор Reental, испанской компании, которая родилась в 2021 году и уже токенизировала 79 проектов недвижимости на общую сумму 56 миллионов долларов США, а ее сообщество насчитывает более 21 000 пользователей из 85 стран. Кроме того, одним из ее послов является аргентинец Луис Скола, бывший игрок золотого поколения аргентинской баскетбольной сборной. «Это то, что привлекает не только мелких инвесторов, но и крупных застройщиков, таких как Blackrock, потому что ценность этой технологии облегчает процессы», - добавляет Санчес, поясняя, что в прошлом году доходность инвестиций Reental в токенизированные проекты составила 13,10 %. Что касается преимуществ этой технологии, которая до сих пор неизвестна большинству людей, то источники, с которыми мы консультировались, подчеркивают демократизацию инвестиций. Недвижимость исторически служила убежищем для аргентинцев, но это рынок, на котором высок входной билет. Каждому, у кого нет хотя бы 80 000 долларов США или 100 000 долларов США, трудно инвестировать в недвижимость. Токенизация позволяет разделить объект недвижимости на несколько частей и привлечь в бизнес больше инвесторов с небольшими суммами, которые могут начинаться от 100 долларов США". Дебора Карризо, соучредитель и генеральный директор R3al Blocks, стартапа, который использует технологию блокчейн для преобразования активов реального мира в цифровые токены, объясняет, что это инструмент, который позволяет ей донести кирпичи до среднего класса. "Я всегда считала технологию революционным и уравнительным инструментом, - добавляет Карризо, - Токенизация также принесла ликвидность в традиционно неликвидную отрасль, поскольку токенизированное имущество на блокчейне фракционируется в количествах, которые могут быть очень низкими и передаваться третьей стороне практически в любое время. Кроме того, это может позволить предпринимателям, занимающимся недвижимостью, расширить круг потенциальных инвесторов в свои проекты, поскольку за небольшие суммы они могут инвестировать в объекты недвижимости. В результате получается беспроигрышная ситуация, поскольку человек, покупающий токены, вступает в кирпичную инвестицию, а застройщик может получить средства для продолжения работ".