Платить взнос по ипотеке или продолжать снимать жилье: ответ арендаторам на конкретных примерах

В сложном лабиринте финансовых решений, где мечта и возможности обладания собственным жильем были весьма труднодостижимы, появились новые участники ипотечного кредитования, предлагающие возможности приобретения, строительства, реконструкции, улучшения и расширения жилья. На этой неделе рынок недвижимости был удивлен запуском ипотечных кредитов, после пяти лет почти полного отсутствия, банками Banco Hipotecario, Banco Ciudad и Supervielle. "Эта новость - очень хороший знак того, что никто не хочет остаться в стороне от рынка и что банки делают большую ставку на нормализацию экономики", - анализирует Федерико Гонсалес Руко, экономист из команды Empiria, консалтинговой фирмы Эрнана Лакунзы, которая недавно выпустила книгу El sueño de la casa propia ("Мечта о собственном доме"). "Экономист добавляет, что включение частного банка, такого как Supervielle, в это движение означает, что финансовые учреждения начнут конкурировать за предложение лучших ставок, что приведет к более доступным рассрочкам для тех, кто хочет купить квартиру. Конкуренция между банками может означать не только более низкие ставки, но и большее разнообразие вариантов и гибкость для потенциальных покупателей. "Кредит Banco Ciudad достигает финансирования в размере до 250 миллионов песо на срок до 20 лет, а 75% финансируется в UVAs плюс процентная ставка 5,5% TNA (номинальная годовая ставка) с льготной ставкой 3,5% для тех, кто покупает жилье в микроцентре, и может быть запрошен с понедельника 29 апреля клиентами, которые зачисляют свою зарплату на банковские счета. Со стороны Hipotecario, это также кредитная линия в UVAs со ставкой 8,5%. Для тех, кто является клиентом банка и перечисляет туда свою зарплату, предусмотрена льгота в размере 50% от квоты в течение первого года, то есть 4,25% на 12 месяцев. Сумма кредита составляет до 250 миллионов песо с финансированием в размере 80 % от общей стоимости недвижимости (остальные 20 % должны быть выплачены заемщиком) на 30 лет. Он будет официально представлен на рынке в мае, дата пока не уточняется. "Супервьель" также объявил, что добавляет свою собственную линию ипотечных кредитов и в начале мая объявит на своем сайте условия и требования для подачи заявки. "Теперь, посреди этой панорамы, возникает вечный вопрос: что лучше - платить по кредиту или продолжать платить за аренду? Какой из двух кредитов будет выше? "Данные показывают, что во многих случаях ежемесячные взносы по ипотечным кредитам могут быть выше, сопоставимы или даже ниже стоимости аренды, особенно если учесть возможность получения льготных ставок в качестве клиента банка. "Если взять пример кредита, предоставляемого банком Hipotecario, который предлагает два вида рассрочки, выплачиваемой в первый год, один со ставкой 8,5% для открытого рынка, а другой льготный - 4,25% для клиентов с аккредитацией активов в банке только на первые 12 месяцев, то можно привести следующий пример: для квартиры стоимостью 125 000 долларов США (около 125 000 000 песо) необходимый кредит составит 100 000 000 песо на 30 лет. Те, кто является клиентом и отчисляет туда свою зарплату, будут платить взнос в размере 505 000 песо (ставка 4,25%), а те, кто не является клиентом, будут платить 782 000 песо в месяц (ставка 8,5%). За 125 000 долларов США (около 125 000 000 песо) с взносом в 505 000 песо или 782. 000, в зависимости от ситуации, вы можете купить: "В то время как, если анализировать с точки зрения аренды, за стоимость взносов, предлагаемых кредитом на владение, арендатор может получить следующее на рынке: "С другой стороны, кредит Banco Ciudad, который обеспечивает финансирование 75% от стоимости недвижимости, в случае квартиры стоимостью 133 миллиона песо (около 133 долларов США. 133 000), который будет выплачен в течение 20 лет со ставкой 5,5%, и 3,5% в качестве льготы для тех, кто приобретает жилье в микроцентре Буэнос-Айреса, будет предоставлен кредит в размере 100 миллионов песо. Здесь ежемесячный платеж составит 690 000 песо (AMBA, Мендоса, Кордова, Сальта и Тукуман) и 582 000 песо для микроцентра. В этом случае за 133 000 долларов США можно купить: "При анализе того, какие квартиры можно арендовать на сумму взносов по кредиту Banco Ciudad, представлены следующие публикации: "Между тем, при анализе средней цены по районам, если брать месячную стоимость аренды двухкомнатной квартиры, то в марте она составила около 422 502 песо в CABA, согласно последнему отчету Zonaprop. При этом самые дорогие цены в городе - в Палермо, Нуньесе и Бельграно, где стоимость жилья составляет 497 645 песо, 476 741 песо и 471 623 песо соответственно, а вот Ла-Бока, напротив, является самым доступным районом со средней стоимостью 321 253 песо в месяц. Однако выбор между покупкой и арендой зависит и от других факторов, таких как: стабильность работы, необходимая первоначальная сумма (20 или 25 % в каждом банке) и долгосрочный прогноз (20 или 30 лет) того, что вы хотите приобрести в качестве жилья: что имеет больший вес при принятии решения, а что откладывается. "Источники, с которыми консультировалась LA NACION, поясняют, что если бы прежний закон об аренде сохранился, эффект был бы немедленным, но сегодня, при большей свободе в определении условий договоров и улучшении годовой рентабельности, которая сегодня составляет от 4 до 5 % - в пандемию было 2 % - владельцы не будут принимать решение о продаже недвижимости, которую они предлагают в аренду: "они будут думать об этом". "Соотношение цены и стоимости аренды составляет 4,67% годовых и снизилось за последний месяц из-за замедления роста цен на аренду. Сегодня для возврата инвестиций требуется 21,4 года аренды, что на 4,2 % меньше, чем год назад", - говорит Леандро Молина, директор компании Zonaprop. Бальванера и Патернал остаются лучшими районами для инвесторов, ищущих аренду, со средней доходностью 5,7 % и 5,6 % соответственно. В то время как Палермо (4%) и Бельграно (4,1%) являются наименее выгодными. Одним словом, решение о переходе от аренды к продаже будет зависеть от каждого конкретного случая и от того, есть ли у владельца "необходимость избавиться от недвижимости" с выгодной для покупателя ценой. "Возможно, есть конкретные ситуации, но в стране, где три миллиона человек арендуют жилье и всего 100 000 ипотечных кредитов выдано в период самого большого бума за последние 25 лет, а это 2017-2018 годы, я не думаю, что это сдвинет компас с места", - заключает Руко."