По пунктам: все, что нужно уточнить в новых договорах аренды, чтобы избежать проблем

Хавьер Милей отменил закон об аренде и тем самым отменил регулирование рынка, который и так уже находился в состоянии конфликта. Специалисты в области недвижимости считают, что Декрет о необходимости и срочности (DNU) станет поворотным пунктом, и надеются, что свобода между сторонами позволит договориться, чтобы оживить предложение, находящееся под угрозой исчезновения. "Однако дерегулирование достигло такой степени, что остались некоторые нормативные пробелы, которые арендаторы и арендодатели должны обсудить, согласовать и зафиксировать в письменном виде перед подписанием договора аренды: "Что касается оплаты, "единственное, что было зафиксировано, это то, что оплата цены производится ежемесячно, что является обязательным правилом общественного порядка", - говорит Мариано Эспер, адвокат, специализирующийся на вопросах недвижимости. Но есть еще четыре важных момента, о которых следует помнить: валюта, периодичность корректировки, индексация и авансовые платежи. "Арендная плата может быть установлена в законном платежном средстве или в иностранной валюте, по согласованию сторон. Иными словами, они могут быть подписаны в песо, долларах или в той валюте, о которой договорились. Арендатор не может требовать, чтобы платеж принимался в валюте, отличной от той, которая установлена в договоре". "Даже судьи теперь не могут изменить форму оплаты или валюту, согласованную сторонами. Таким образом, удается избежать того, чтобы судья признал недействительным договор, который был заключен, например, в долларах по официальному курсу и который владелец теряет при конвертации", - говорит Энрике Абатти, адвокат и президент Аргентинской палаты арендодателей Аргентинской Республики. "Это может произойти в районе северного коридора Буэнос-Айреса, например, в Палермо, Реколете или в районе посольств, где уже было несколько домов, арендованных в долларах, которые так и остались", - говорит Марта Лиотто, президент Универсальной коллегии инмобилиарных управляющих Автономного города Буэнос-Айрес (CUCICBA). Однако специалист уверен, что в большинстве районов арендная плата по-прежнему будет взиматься в песо: "Какая бы валюта ни была согласована обеими сторонами, она должна быть прописана в договоре. "Вместо использования индекса договоров аренды (ICL), который применялся для договоров, подписанных после июля 2020 года, или индекса Casa Propia (который применялся к немногим договорам, подписанным с 18 октября прошлого года по сегодняшний день), арендатор и арендодатель смогут сами договориться о том, к какому индексу привязать стоимость договора. "Например, они могут быть проиндексированы по инфляции, по динамике заработной платы, по индексу оптовых цен, по стоимости бензина, по комбинации индексов и т.д. "Что касается периодичности корректировки, стороны могут договориться о том, как часто обновлять стоимость аренды. Эта возможность особенно тяжела для тех, кто заключает контракты в песо, поскольку они рискуют обесцениться в условиях высокой инфляции". "Однако, индексируя платеж в иностранной валюте, вы рискуете также устареть, если валюта обесценится в стране происхождения". В этом смысле доктор Абатти советует: "Те, кто договорился об аренде в иностранной валюте, могут индексировать арендную плату в соответствии со страной, которая выпускает оговоренную валюту платежа. Например, если это доллар, вы можете привязать его к инфляции в США". То, что раньше было запрещено, а теперь действует, - это возможность для арендодателя просить арендатора о предоплате. "Раньше это было возможно, только если арендатор предлагал это добровольно, например, чтобы договориться о скидке, но арендодатель не мог этого требовать, а теперь может", - резюмирует Эспер. Срок действия договоров аренды будет соответствовать тому, который установили стороны, а если они его не уточнили, то он составит два года. С 1921 по 2023 год существовал минимальный срок, так что это непривычная ситуация для всех аргентинцев, - говорит Эспер. Мы увидим, будут ли в обиходе и обычаях установлены двухлетние контракты на аренду жилья или нет. Будет много особых случаев - на три, шесть, восемь месяцев... taylor made", - добавляет адвокат. "Когда действовал закон об аренде, арендатор мог расторгнуть договор без причины по истечении шестимесячного контракта. В этом случае он должен был компенсировать арендодателю сумму, эквивалентную полутора месяцам аренды. Если же он решал расторгнуть договор по истечении этого срока, то компенсация составляла эквивалент месячной арендной платы. В обоих случаях арендатор должен был предупредить о своем намерении расторгнуть договор аренды не менее чем за 30 дней. "Сейчас ситуация движется к почти абсолютной свободе. "Я считаю, что должен существовать некий предел, согласованный сторонами. Поскольку в законодательстве больше нет минимального срока, при заключении договора, например, на два года, арендатор должен уведомить об этом не менее чем за один месяц и может расторгнуть договор после третьего месяца", - предлагает доктор Энрике Абатти (h), юрист, специализирующийся в сфере недвижимости. Эта рекомендация возникает для того, чтобы избежать ситуаций, которые могут быть невыгодны сторонам, например, когда в недавно подписанном двухлетнем договоре арендатор расторгает договор через два месяца и с уведомлением за 48 часов". DNU устанавливает, что при расторжении договора арендатор должен выплатить арендодателю компенсацию в размере 10% от остатка будущей арендной платы, рассчитанной с даты уведомления о расторжении договора до окончания срока действия договора. Например, в случае годичного контракта, если арендатор подает уведомление о своем желании покинуть помещение после шестого месяца, ему придется выплатить компенсацию в размере 10% от того, что арендодатель получил бы за оставшиеся шесть месяцев по цене аренды, действующей на день возврата недвижимости". Однако либертарианский дух дерегулирования означает, что арендодатель также может расторгнуть контракт, если иное не оговорено. "Согласно статье 958 Гражданского и торгового кодекса, в которой закреплен принцип свободы договора, ничто не помешает включить в договор оговорку, согласно которой арендодатель может расторгнуть договор при определенных обстоятельствах, например, если он решит построить объект (увеличить площадь)", - говорит Абатти (h). Больше нет никаких ограничений по размеру гарантийного депозита. Отмененный закон об аренде устанавливал, что арендатор должен был внести фиксированную сумму залога, эквивалентную месячной арендной плате". "Теперь она может быть установлена в зависимости от платежеспособности арендатора или поручителя. Если они не очень платежеспособны - например, не имеют недвижимости на свое имя или имеют низкую зарплату, - им придется заплатить большую сумму в качестве депозита", - говорит Абатти. Абатти предупреждает, что законодательная база теперь также не уточняет, как возвращаются деньги: "Раньше они должны были возвращаться в обновленном виде в соответствии с последней суммой арендной платы. Теперь желательно четко оговорить это, чтобы защитить интересы арендатора, например, уточнить, что он будет возвращен в последний месяц аренды, чтобы не навредить арендатору из-за девальвации". В этом смысле он рекомендует устанавливать стоимость депозита в долларах, независимо от того, заключен договор в песо или нет. Закон об аренде устанавливает, что арендатор должен предложить арендодателю два варианта гарантий, а арендодатель должен выбрать только один. Например, это может быть гарантия арендодателя, получение зарплаты, финансирование третьей стороной и страхование поручительства. "Теперь это зависит от свободного соглашения между сторонами". "До появления этого закона все ремонтные работы проводились за счет арендодателя, если только поломка не произошла по вине арендатора. Эспер объясняет, что поправки означают, что эти правила перестали быть публичным порядком (обязательными) и действуют "по умолчанию" в случае, если это не оговорено в договоре: "Самым горячим моментом в этом вопросе был вопрос о срочном ремонте, который был публичным порядком (обязательным), а теперь перестал быть таковым. Раньше было установлено, что если, например, квартиру заливает, то арендатор или администратор должны были как можно скорее уведомить об этом арендодателя. Если арендодатель не присылал специалиста для устранения проблемы в течение 24 часов, арендатор имел право нанять специалиста за свой счет и либо взыскать с арендодателя стоимость ремонта, либо вычесть ее из арендной платы за следующий месяц. В некоторых случаях это приводило к тому, что арендатор не смотрел на рынок в поисках наиболее доступного варианта, в ущерб арендодателю. "Срочный ремонт был вопросом государственной политики и больше таковым не является". "Вы можете прописать в договоре, что арендатор оплачивает его не за счет арендодателя, или что это не 24 часа, а 48 или 72 часа, или что он не будет вычитаться из арендной платы, а арендодатель возместит его в течение определенного срока", - советует Эспер. Юрист также упоминает о неправомерных оговорках, которые могут возникнуть в этом контексте. В случае, например, пожара арендодатель может потребовать, чтобы ущерб был оплачен арендатором. "Этот пункт может быть несправедливым, поэтому судья может признать его недействительным, поскольку он является неправомерным", - говорит он. Еще один аспект, который новое положение оставляет без внимания, - это политика возврата имущества. Раньше было принято, что арендодатель должен был принять квартиру, независимо от ее состояния - например, она могла быть грязной или не покрашенной, как было оговорено, - а затем арендодатель мог потребовать причитающееся. "После вступления в силу DNU стороны могут договориться о реституции, как им заблагорассудится. "Положение о том, что если недвижимость не в лучшем состоянии, арендодатель может отказаться ее принять и заставить арендатора оплатить аренду и расходы за время, необходимое для ее ремонта, может быть использовано снова", - говорит Эспер. "Еще одна лазейка, которую необходимо прояснить, - это правила о том, кто оплачивает налоги и расходы на недвижимость. "Раньше закон об аренде гласил, что обычные расходы оплачивает арендатор, а чрезвычайные - арендодатель, но теперь стороны могут делать все, что им заблагорассудится. "Теперь стороны могут делать, что хотят, но если вы соглашаетесь с тем, что арендатор оплачивает чрезвычайные расходы, вы играете с несправедливостью этого положения. Например, если фасад здания будет покрашен и это будет стоить много денег, арендатор должен оплатить обычные расходы плюс расходы на покраску, которая принесет прямую выгоду арендодателю и его собственности, потому что это улучшение повышает стоимость собственности, и тот, кто получает более высокую стоимость, является арендодателем", - говорит Эспер. Юрист считает, что "изменится то, кто будет платить налог на недвижимость и счета за налог на имущество (ABL, Impuesto Inmobiliario Alumbrado Barrido y Limpieza). Как правило, арендодатель платит налог на имущество, а арендатор - ПНБ, хотя можно установить, что владелец квартиры платит все, и это не будет злоупотреблением". Помимо этих основных вопросов, существуют и другие, которые также должны быть уточнены в договоре. Например, разрешены ли ремонтные работы, разрешены ли домашние животные, должен ли владелец заключать договор страхования от пожара, кто оплачивает коммунальные услуги и кто несет ответственность за ущерб, причиненный третьим лицам в результате использования недвижимости".