По пунктам: законопроект о регулировании временной аренды одобрен, ожидается вердикт Сената.
Аргентина 2023-08-31 20:01:44 Телеграм-канал "Новости Аргентины"
Более трех лет назад принятие закона о ренте в условиях инфляции сократило предложение и подтолкнуло вверх цены, которые сегодня, чтобы защититься от девальвации, долларизируются, несмотря на его неконституционность. Альтернативой для многих домовладельцев стала сдача жилья во временную аренду - вид деятельности, который не имеет национального регулирования и который обсуждался в этот четверг на пленарном заседании комитетов Сената по общему законодательству и по туризму. "Законодатели обсудили законопроект о договорах аренды жилья в туристических целях, который стал результатом объединения двух законопроектов, представленных по отдельности сенатором от Фронта Тодос Аной Марией Ианни и сенатором от Мендосы UCR Марианой Хури. Имея большинство в обоих комитетах, он был подписан в едином мнении и будет рассматриваться в Сенате. Хотя точная дата его передачи в палату неизвестна, "некоторые сенаторы говорят о предварительном заседании в течение двух недель", - оценили источники, близкие к верхней палате. "В настоящее время договоры временной аренды заключаются через цифровые платформы, такие как Airbnb или Booking, соглашения заключаются между сторонами в частном порядке или с профессиональными посредниками, такими как специализированные агентства недвижимости". "Предложение временной аренды на 65% сосредоточено в четырех кварталах CABA. Если сравнить количество жилья, арендуемого по традиционным договорам, действующим в настоящее время (650 тыс.), с 17 тыс. предлагаемых временных домов, то они составляют 2,6%", - уточнил Дэниел Брин, глава компании Invertire, осуществляющей мониторинг рынка недвижимости. При этом Брин сравнивает квартиры, занимаемые на два-три года в соответствии с договором, с действующими временными квартирами. Однако аргумент других специалистов о том, что временщики отняли долю рынка у традиционных, основан на сравнении имеющихся единиц. Брин также отметил, что доходность двухкомнатной квартиры, сдаваемой во временное пользование в Буэнос-Айресе, составляет 7,41% по сравнению с 3,15% при традиционной аренде. Растущий интерес инвестора к такой норме прибыли подтолкнул многих застройщиков к строительству зданий, изначально спроектированных таким образом, чтобы квартиры можно было сдавать во временную аренду. "Мнение, которое будет рассматриваться в Сенате, - не единственный проект по регулированию временной аренды. На заседании Палаты депутатов, где на прошлой неделе был дан зеленый свет закону об аренде, депутат Паула Пеннаса представила предложение, аналогичное обсуждаемому сегодня на пленарном заседании вопросу о временной аренде, хотя оно и не набрало двух третей голосов, необходимых для продолжения рассмотрения. Законопроект может быть обсужден в ходе дебатов в комитете нижней палаты парламента. По мнению сенатора Юрия, одна из целей законопроекта - дать гарантии арендаторам и арендодателям, участвующим в договорах краткосрочной аренды, поддержку, которой они не имеют сегодня в конфликтных ситуациях. Далее он привел два часто встречающихся примера из тех, на которые можно было бы распространить действие регулирующего закона: "Поскольку временная аренда не включена в наш Гражданский и Торговый кодекс, может случиться так, что туристы поселятся в квартире с несовершеннолетними, не уедут, и такое проживание возможно, поскольку оно не регулируется никаким договором, а окажутся лишь сообщения в Whatsapp между сторонами о передаче имущества. С другой стороны, возникают проблемы с безопасностью для туристов, например, никто не контролирует утечки газа или электропроводку, поскольку это частная собственность". Он также говорит о важности регулирования временной аренды на традиционном рынке аренды. "Мы не можем игнорировать тот факт, что временная аренда добавляет еще одну сложность к традиционной аренде жилья, которая сегодня переживает кризис, поскольку если у нас есть абсолютно регламентированная норма для трехлетних договоров и в то же время нет условий для временных, то это также влияет на арендаторов и владельцев, которые хотят сдавать свое жилье постоянно". В этих контекстуальных рамках проект резюмируется в четырех основных пунктах: "В настоящее время временная аренда публикуется в долларах. Цель состоит в том, чтобы на основании этого закона данный вид договора был опубликован в соответствии с "общими правилами для Аргентины: он должен быть заключен в песо", - пояснил Хури. "В городе Буэнос-Айрес существуют правила для жилых помещений, предназначенных для временной аренды в туристических целях. Закон 6255, принятый в 2019 году и обновленный в 2022 году, устанавливает, что контракты могут быть продлены на срок до 90 дней и могут быть опубликованы в долларах. Кроме того, владельцы или лица, осуществляющие управление, менеджмент, посредничество или выступающие в качестве участников торгов, также должны бесплатно зарегистрировать соответствующую недвижимость. В случае невыполнения этого требования и получения жалобы на нарушения от соседей составляется протокол, который направляется в Главное управление по борьбе с правонарушениями (DGAI), которое продолжает процедуру в отношении контролеров правонарушений для последующего взыскания или принудительного исполнения. "Аргентина - не единственная страна, анализирующая регулирование договоров временной аренды на национальном уровне, но другие страны уже приняли меры по данному вопросу. Последним крупным городом, где она была открыта, стал Нью-Йорк, самый туристически насыщенный город США. С 5 сентября там вступает в силу закон о регистрации краткосрочной аренды. Владельцы не могут принимать более двух платных гостей в один и тот же период. Единственный способ, которым хозяева смогут предлагать жилье в аренду на срок менее месяца, - это проживание в квартире вместе с жильцами. "Эта мера направлена на значительное сокращение вариантов размещения туристов, а также на снижение цен на традиционное арендное жилье, которые стремительно растут из-за дефицита предложения". "Между тем, правительство Португалии запретило выдачу новых лицензий на временную аренду жилья в начале 2023 года, что исключает сельские проекты, позволяющие обеспечить устойчивое развитие небольших городов и деревень. "Квартиры для туристов имеют много положительных эффектов для оживления наших городов, но они также имеют и отрицательные последствия, такие как рост цен", - пояснил премьер-министр Антониу Коста в интервью телеканалу TVI. Власти итальянского города Милана также рассматривают меры по регулированию этого вида аренды. Цель - ограничить долгосрочную аренду жилья для туристов, чтобы способствовать увеличению количества жилья для студентов и рабочих. Регулированием этого рынка в домах исторического центра занимается и город Флоренция. Идея регулирования вызвала трения с участниками рынка. Например, одним из аргументов против постановления является то, что оно наносит ущерб местным инициативам, которые легче регулировать, чем международные платформы. "Есть много моментов, которые проект не учитывает, например, желание наказать национальные порталы временной аренды, в то время как Airbnb делает то, что хочет, потому что он просит порталы сообщать, сколько раз в год сдается недвижимость, чтобы на странице был опубликован (регистрационный) номер, а Airbnb этого не делает. Они не могут пойти против них, поэтому единственное, что делает закон, - это вредит нам, а недвижимость в итоге уходит на Airbnb, где ее невозможно контролировать", - говорит Дарио Риццо, глава риэлторской компании Alternativa Propiedades, специализирующейся на переезде бизнесменов, госслужащих и студентов на месячные, полугодовые и годовые сроки. Поскольку временные контракты сегодня не регулируются на национальном уровне (только в CABA), а традиционные заключаются на три года, некоторые арендаторы, проживающие в том или ином городе страны на более короткий срок и снимающие жилье не с целью туризма, обращаются к рынку временных контрактов". В этом смысле срок до трех месяцев - еще одна точка конфликта для Риццо: "Они не принимают во внимание другие типы арендаторов, такие как студенты, члены семей или цифровые кочевники, которые приезжают работать, например, на полгода, год или два года. Между тремя месяцами временной и тремя годами традиционной аренды нет ничего юридически возможного, поэтому они вредят этим профилям". Хотя законодатели представили закон как способ для туристических городов усилить безопасность своего жилья, они также подчеркнули, что в основе лежит идея облегчить рынок традиционной аренды с помощью этой меры. Однако некоторые специалисты рынка с этим не согласны. "Регулирование ничего не решает и даже может усугубить ситуацию, поскольку это еще один сигнал к ограничению предложения. Возможно, некоторые арендодатели выступают против контроля и поэтому переходят на традиционную аренду, хотя традиционная аренда имеет регистрацию в AFIP и контроль за регулированием, а в данный момент, когда она так сильно страдает, регулирование не кажется хорошей идеей", - проанализировал Федерико Гонсалес Руко, экономист и эксперт по жилищному строительству".