Почему недвижимость переживает "момент петли", говорят девелоперы

Рынок недвижимости продолжает демонстрировать признаки улучшения после сложной первой половины года для застройщиков. Впереди много работы, но условия, которые мало-помалу делают деятельность более благоприятной, - некоторые из бизнесменов, которые строят самые важные проекты в Аргентине, присутствовали на девятой главе Саммита по недвижимости, организованного LA NACION. А.; Гонсало де ла Серна, генеральный директор Consultatio, и Карлос Спина, партнер и коммерческий директор Argencons, в беседе с Карлой Кирога, журналистом LA NACION, поделились анализом текущей ситуации и тем, как они адаптируют свои разработки и бизнес-модели к взлетам и падениям экономики. Я думаю, что худшее уже позади. Инфляция будет переменной, но более медленной. Мы ожидаем, что все будет спокойнее, поэтому и продаем в долларах, чего раньше не делали", - объяснил Галеацца, которого также удивили колебания курса доллара в последние несколько дней, но он спокойно смотрит в будущее. Худший момент был в первой половине года, а теперь все кардинально изменится. Продавать доллары было слишком смело, и сегодня, похоже, ситуация начинает выправляться. Мы движемся к лучшему моменту", - добавил Спина. В этой связи де ла Серна объяснил, как продажа в долларах по фиксированной цене и финансирование в долларах были инструментами, которые лучше всего работали в эти месяцы 2024 года, а Хуэхати подчеркнул терпение. "Кирпич - это не только хранилище стоимости, но и, если речь идет о специальных продуктах, мультипликатор стоимости. Нужно быть терпеливым и принимать происходящее месяц за месяцем", - утверждает девелопер. Шоу, в свою очередь, посмотрел на свой рынок, город Пинамар, который существенно изменился после пандемии. "Старые шале, куда люди приезжали провести целый месяц, пользуются меньшим спросом, теперь они просят здания с удобствами, услугами и безопасностью. У нас есть сегмент, который изменился, и это меняет технологию домов", - резюмировал он. "Если вы хотите посмотреть полную версию мероприятия, нажмите здесь". Несмотря на сложный сценарий, сектор не дает слишком много времени на размышления. Несмотря на шесть сложных месяцев - из-за роста стоимости строительства в период с ноября по апрель этого года, - как отмечают застройщики, их различные ставки позволили им сохранить и даже увеличить уровень продаж в некоторых проектах и занять хорошие позиции, чтобы принять новые тенденции. "Например, Desarrollos Norte уже продала более 90% проекта Azzurra Tortugas, с лотами по цене от 120 000 до 500 000 долларов США для участков площадью от 600 до 1000 м². После успеха этого проекта, начавшегося в 2021 году при поддержке Casa Living, Галеацца заявил, что ищет новую землю, чтобы повторить этот опыт, но в более бутиковом стиле. Основное внимание уделяется району Пилар". Правая рука Костантини сообщил, что за эти шесть месяцев он продал столько же участков, сколько за первую половину 2023 года в своем комплексе Puertos. По словам де ла Серны, это было достигнуто благодаря предложению гибкого финансирования в фиксированных долларах. "При таком финансировании клиент сам формирует план, исходя из своего потока, имея возможность внести дополнительные средства, если он получит бонус, уменьшить платежи, продлить их? Тот факт, что мы продали столько же, сколько в прошлом году, объясняется гибким финансированием, продажей в долларах и консолидацией Puertos. Сегодня у нас в стадии строительства находится 500 домов", - резюмировал исполнительный директор. Однако он сделал уточнение: "Важно, чтобы по мере консолидации этих проектов они сопровождались инфраструктурой. Сегодня цены на топливо выросли, и, если посмотреть на цифры, количество платных дорог, которые ежедневно пересекают Панамерикану, уменьшилось. Железнодорожный маршрут Митре готов, но инвестиции в него, например, отсутствуют". Argencons, напротив, делает ставку на модель доверия по стоимости, "секрет которой в том, почему она смогла продвинуться в стольких работах одновременно": это совместное предприятие, где работа не начинается, если она не продана, и "инвестор, который входит в один из этих проектов, знает, что они будут завершены в предложенные сроки". "Для нас строительная компания и доверительный управляющий - это постоянные расходы; время, на которое растягивается проект, - это перерасход средств", - объясняет Спина. Таким образом, за последние 24 месяца им удалось реализовать 180 000 м². "Сегодня на разных стадиях реализации находится 330 000", - уточнил бизнесмен, признав, что благодаря завершенной и "заасфальтированной" работе квартала Ретиро у него появились возможности продавать квартиры по цене прошлогоднего строительства. В совершенно ином направлении Northbaires решила открыть пространство для молодых людей премиум-сегмента со средними ценами от 3000 до 3500 долларов США за метр, эмблемой которого стало здание OM, расположенное в буэнос-айресском районе Палермо и насчитывающее более 170 единиц жилья. "Мы поддерживаем молодых людей, предлагая им такую форму оплаты, при которой они могут оставить до 40 взносов после приобретения жилья. Мы продолжаем строительство и уже продали более 95 % здания", - сказал Хуэхати, который также заверил, что думает о новом проекте с той же моделью, также в районе Палермо. Вдали от столичного района Буэнос-Айреса (AMBA) Pinamar S.A. сосредоточила свое внимание на нескольких проектах в этом городе, особо отметив Bosques, проект площадью 250 гектаров и 1 000 участков. "Сегодня он находится на третьем этапе, и это самый крупный из наших проектов, включающий более 1000 участков и 600 квартир. Он очень хорошо воспринял спрос, и в ближайшие месяцы мы выдадим свидетельства о собственности и начнем строительство домов", - сказал Шоу, отметив потенциал района Пинамар Норте. 2024 год становится свидетелем возвращения ипотечного кредитования. Несмотря на то, что это еще не оказало численного влияния на продажи, оно начинает проявляться с новой силой, чтобы оживить сектор. В отличие от Аргентины, Уругвай предлагает нерезидентам и доверительному управляющему (в соседней стране он называется трастором) кредит на срок до 20 лет и с финансированием до 70 %. Данные, предоставленные Спиной, послужили поводом для обсуждения этого вопроса. "Важно, чтобы мы работали над созданием инструментов, которые позволяли бы этому ипотечному кредиту напрямую поступать в новый или развивающийся продукт. Если мы этого добьемся, то сможем предотвратить чрезмерный рост цен на подержанную недвижимость и так называемые пузыри", - сказал де ла Серна. Еще один первый доклад был сделан Спиной: он заключил сделку с отелем Melia, чтобы гостиничная сеть переехала в свой проект в Бахо-Ретиро, а также продвинулся в реализации проекта Quartier в Пунта-дель-Эсте. Хуэхати из Northbaires также рассказал о своем следующем проекте на участке в доке IV в Пуэрто-Мадеро: он построит роскошный комплекс, для которого заключил сделку с Sofitel, а Галеацца сообщил, что Casa Living появится в Пунта-дель-Эсте: "Мы настроены оптимистично и верим, что это может произойти в Аргентине". Мы оптимистично полагаем, что находимся в начале цикла, который зарядит сектор энергией и заставит недвижимость снова стать широко распространенной для большего числа людей в качестве убежища и мультипликатора стоимости", - прокомментировал Джуджати. "С помощью инструментов, которые существуют сегодня, можно работать. Все это получило новый импульс, и есть понимание того, что в предыдущей партии было выдано 120 000 кредитов UVA, и никто не надел каску", - высказался Спина. "Если мы будем работать над потоком, то с меньшим капиталом получим огромный мультипликатор", - заключил он. В ожидании изменений в текущей парадигме и с оптимизмом, что ситуация имеет тенденцию к улучшению, новые проекты уже не за горами. В эксклюзивном интервью де ла Серна подтвердил, что компания Consultatio ведет переговоры с одним из банков о предоставлении ипотечных кредитов для разрабатываемого проекта. Это касается проекта Huergo 475, который близится к завершению, но который послужит "пилотом и мостом" для реализации этой возможности в других проектах. У всех участников есть понимание того, что существует огромная возможность. Инициатив немного, мы находимся на низком уровне активности, и мы можем рассматривать этот кризис как возможность. Для этого нам нужна стабильность, и есть много портфелей, которые ждут своего часа. Во многих отношениях мы вернулись к исходной точке, но перемены могут быть очень большими", - сказал Шоу.