Почему сегодня недвижимость продается в 7 раз быстрее, чем несколько лет назад

Рынок недвижимости в огне, и об этом свидетельствуют несколько показателей. 2024 год завершился с почти 55 000 сделок купли-продажи в Буэнос-Айресе, что означает рост на 35 % по сравнению с 2023 годом, и лучшим декабрем за последние 17 лет, когда было совершено 7667 операций. «Со своей стороны, квадратный метр публикаций вырос на 6,8 %, что является самым высоким ростом за последние семь лет. Еще один показатель рынка также предвещает хорошие результаты для сектора: время поглощения предложения недвижимости на продажу. «Если перевести, то поглощение предложения недвижимости показывает, сколько времени может потребоваться для продажи того, что предлагается на рынке. Это число рассчитывается путем взятия общего количества объектов недвижимости (то, что выставлено на портале недвижимости в данном месяце), деления его на среднее количество совершаемых сделок купли-продажи, а затем деления на 12. Другими словами, время поглощения предложения недвижимости в декабре 2024 года составило 1,5 года, что в семь раз ниже максимального показателя (10,3 года в середине 2020 года) и «также ниже среднего исторического значения, которое составляет три года», - говорит Фабиан Ачаваль, сотрудник одноименной компании по недвижимости. Другими словами, если в декабре на продажу всех объектов, предлагавшихся в то время на Zonaprop, ушло 1,5 года, то к середине 2020 года этот срок превысил 10 лет, согласно данным портала Real Estate Radar. Это ключевой показатель на рынке недвижимости, поскольку он измеряет существующий спрос и скорость продажи объектов. В данном конкретном случае «он представляет собой значительное улучшение, поскольку постепенно приближается к периоду, предшествовавшему буму кредитных операций UVA, когда общий объем недвижимости был продан менее чем за год», - говорит Ачаваль. Специалист объясняет текущую ситуацию, указывая, что в уравнении необходимо учитывать два фактора: с одной стороны, числитель, который он определяет как объем недвижимости. Если проанализировать, что происходило в последние годы в этом отношении, то можно увидеть, что с момента девальвации в мае 2018 года, когда рынок оказался в стрессовом состоянии и начался большой кризис недвижимости, наблюдалось падение спроса и накапливались непроданные запасы. Это увеличило предложение недвижимости с 65 000 на момент начала кризиса до 165 000 в мае-июне 2022 года, что увеличило время поглощения. Однако это предложение начало сокращаться, когда цены резко упали и достигли дна в 2023 году, а владельцы сняли свои объекты с рынка, потому что не хотели продавать их по таким низким ценам, или когда сами агентства недвижимости решили снять с продажи многие публикации, так как маркетинг в секторе сильно вырос после пандемии. «С другой стороны, в уравнении есть знаменатель, который привел к падению поглощения сегодня: сильно вырос спрос на покупку недвижимости в результате изменения ожиданий, того факта, что цены остаются исторически низкими, предложения ипотечного кредита и стабильности обменного курса. Это привело к постепенному увеличению числа сделок купли-продажи, которое в декабре достигло почти 55 000 сделок. Хотя в период с июля по ноябрь 2024 года наблюдался ежемесячный рост предложения недвижимости на продажу, тенденция к снижению в динамике за год сохраняется. Тот факт, что в последние месяцы наблюдается небольшой ежемесячный рост, хотя продажи растут, может быть связан с тем, что «владельцы снова выставляют свою недвижимость на продажу, видя улучшение цен», - объясняет Ачавал. Изменение ожиданий основано на том, что цены все еще низкие. В 2024 году был зафиксирован самый высокий рост стоимости квадратного метра публикации за последние семь лет, поскольку в 2017 году, когда в Аргентине наблюдался бум ипотеки UVA, роста такого уровня не было. Однако важно учитывать, что в период с 2019 по 2023 год стоимость упала на 24 % - процент, который показывает, насколько сильно рынок отклоняется от нормы, учитывая, что в прошлом году цены на недвижимость едва восстановились на 6,8 %. Другими словами, до показателей 2018 года еще далеко. Появление ипотечного кредита благодаря 24 банкам также способствовало росту этих ожиданий. Это нашло отражение в сделках купли-продажи в CABA, которые за семь месяцев выросли со 115 сделок с ипотекой до более чем 1100. Если посмотреть на показатели за год - с учетом данных за декабрь, - то речь идет о росте на 874,14 % по сравнению с тем же месяцем прошлого года. «Ипотечные линии подтолкнули покупки и ускорили объем продаж, способствуя росту спроса», - говорит Мартин Бокете, директор компании Toribio Achával. Об изменении ожиданий свидетельствуют, в частности, посещения основных сайтов, предлагающих недвижимость. В январе их общее количество составило 19 200 000, что на 52 % больше, чем в январе 2024 года, более чем в два раза, и это самый высокий уровень за последние четыре года, по словам Даниэля Брайна, брокера Zipcode и Monitor Inmobiliario. «Наконец, отмывание - еще один инструмент, ответственный за разжигание осиного гнезда спроса. «Оно представляет собой еще одну ключевую возможность для сектора в 2024 году и может привлечь на рынок новых покупателей, особенно тех, кто хочет применить свои официально оформленные сбережения в недвижимости», - заключает Мигель Ладмер, директор Interwin.»