Почему сейчас самое время переехать в другой район или переоборудовать офис, если у вас есть компания

В начале года настроение на рынке офисов премиум-класса, который успел набрать обороты в течение 2023 года, было выжидательным и ожидающим последствий или влияния, которое могут оказать меры, объявленные новым правительством. По словам Каролины Вундес, координатора маркетинговых исследований Cushman Wakefield, сегмент офисов премиум-класса (класс А) демонстрировал благоприятные признаки, и "в последнем квартале года, особенно в декабре, мы могли наблюдать сильную активизацию запросов на этот тип недвижимости". В четвертом квартале 2023 года чистое поглощение показало положительные значения (3308 кв. м) после трех периодов отрицательных значений. "Однако, несмотря на то, что в последнем квартале на офисном рынке было зафиксировано положительное чистое поглощение, год завершился с отрицательным годовым суммарным значением. "Это было связано с вводом двух новых зданий, которые были заполнены очень слабо (на их долю пришлось 41 660 кв. м свободных площадей)", - пояснил Фернандо Новоа Уриарте, директор отдела офисов Newmark Argentina. Он добавил: "Вакансия, с другой стороны, немного снизилась до 18,3 процента к концу 2023 года. Но если бы нужно было охарактеризовать последний отрезок прошлого года одним словом, то это было бы: осторожность. В начале года свободная площадь составила 334 733 квадратных метра, что по сравнению с началом 2023 года свидетельствует о росте на 16,8 %. Что касается запрашиваемых цен за квадратный метр, то в начале года они составили в среднем 23,3 USD 24,2 BNA. "Несомненно, эти цены были и остаются сдержанными в ожидании влияния экономических мер, которые будут реализованы новым правительством", - говорит Вундес. А Новоа Уриарте добавляет: "В настоящее время на территории Буэнос-Айреса субрынками, которые лучше всего защищают свои цены на аренду квадратного метра, являются коридор Norte Libertador (30 песо США) и Палермо (26 песо США)". По словам Хуана Мануэля Фаролы, коммерческого директора Colliers Argentina, в начале 2024 года наиболее конкурентоспособные цены были обнаружены в субрынке Macrocentro Sur, где квадратный метр аренды стоил 15,58 долларов США". "С другой стороны, представители Cushman Wakefield объясняют, что на рынке офисов класса B в начале года сохранилась тенденция, наблюдавшаяся во второй половине 2023 года. "Это указывает на то, что модель fly-to-quality (переход к более качественным офисам или лучшему расположению) продолжает влиять на поведение этого сектора", - говорят они. "Мартин Потито, корпоративный директор L.J. Рамос уверен, что рынок начнет демонстрировать подъем. "В этом контексте мы видим, что компании мало-помалу осваивают новые меры, объявленные исполнительной властью. Мы верим и надеемся, что через некоторое время компании смогут пересчитать свои потребности в площадях и качестве помещений, необходимых им для осуществления своей деятельности. Кроме того, есть компании, которые уже некоторое время откладывают проекты по переезду или перепланировке офисов. Несомненно, именно они начнут стимулировать сектор в ближайшие месяцы", - прогнозирует специалист. И добавляет: "В этом смысле мы видим увеличение количества консультаций в первой половине этого года (ситуация, которую мы уже начинаем конкретно наблюдать) с целью анализа альтернатив и количественной оценки необходимых инвестиций для принятия решений". Алехандро Рейсер, директор Toribio Achával, считает, что в первой половине года на рынке все еще будет царить осторожность, хотя постепенно начнут появляться улучшения. "Как только правила, установленные новым правительством, вступят в силу, мы, несомненно, увидим некоторые изменения в различных областях. На сегодняшний день некоторые изменения уже начали происходить. Например, отмена закона об арендной плате, хотя и оказала большее влияние на рынок жилья, также начала проявляться в некоторых специфических вопросах, связанных с арендой офисов. Обменный курс также был приведен в соответствие с новыми мерами, что способствовало заключению соглашений между арендодателями и арендаторами по всем вопросам, связанным с арендной платой", - пояснил Рейсер. Он добавил: "Некоторые компании начали готовиться к Аргентине, которая, возможно, наконец-то начнет работать. Если это произойдет, то вскоре мы увидим оживление сектора". Эксперты утверждают, что с точки зрения инвестора меры правительства, в частности повышение официального обменного курса (ER) и сокращение разрыва между официальным курсом и долларом contado con liqui (CCL) или MEP (обмен доллара, работающий на рынке электронных платежей), повысили рентабельность, учитывая, что арендные контракты заключаются по официальному курсу доллара, а оплата производится в песо. "Что касается будущих офисных площадей, то в стадии разработки находится 206 000 квадратных метров офисных площадей, из которых 157 000 квадратных метров будут сданы к первому кварталу 2024 года. "Поразительно, что из этой цифры, которая близка к завершению, 145 185 кв. м строятся в районе Палермо и распределены по трем проектам (Paseo Gigena, Mirabilia 851 и Mirabilia Central)", - объясняет Новоа Уриарте. И добавляет: "Несомненно, этот доход повлияет на уровень вакантности, поскольку он значительно превышает средний показатель валового поглощения за последние пять лет, который составил 77 000 квадратных метров". "Если сосредоточиться на строящихся квадратных метрах, то можно сказать, что 43,6 процента сосредоточены в пригороде Палермо, за которым следует Каталинас Ретиро с 20,3 процента. Третье место занимает коридор Panamericana, расположенный в GBA, с 18,9 процентами. Замыкают список Zona Norte CABA и Microcentro с 11,1 и 6,1 соответственно. "Аналитики, с которыми мы консультировались, сходятся во мнении, что если экономические условия будут благоприятствовать и наступит более предсказуемый контекст, компании возобновят свои планы по корпоративным переездам, тем самым стимулируя поглощение новых метров".