После DNU Милея: что нужно знать арендодателям, если они хотят расторгнуть договор аренды

Через несколько дней после вступления в должность президент Хавьер Милей реализовал свое предвыборное обещание: отменил закон об аренде посредством декрета о необходимости и срочности (DNU 70 2023), изданного 29 декабря 2023 года. Этот закон вернул регулирование арендной платы в сферу действия Гражданского и торгового кодекса, что стало важной вехой в поиске большей свободы в договорах аренды. "В результате арендаторы и арендодатели будут сосуществовать на рынке, разделившись на тех, кто заключил договоры в соответствии с законом, принятым в середине 2020 года (27.551), тех, кто подписал договоры после изменений 18 октября 2023 года (27.737), и тех, кто закрывает договоры после официального опубликования DNU. "Менее чем через месяц после его введения и после многих лет перекошенного рынка с низким предложением и высокими ценами постепенно появляются арендодатели, которые раньше выставляли свои объекты на продажу или сдавали их во временную аренду после вступления в силу закона об аренде в 2020 году. Теперь, столкнувшись с возможностью договариваться об условиях напрямую с арендаторами, многие пересматривают вариант сдачи недвижимости в традиционную аренду. "Это изменение перспективы отражается в конкретных цифрах. "На прошлой неделе в автономном городе Буэнос-Айрес (CABA) было зарегистрировано более 8 000 предложений по аренде жилья, в то время как неделей ранее их было 7 500, а в конце 2023 года - менее 5 000, - говорит Энрике Абатти, юрист, специализирующийся в сфере недвижимости, и президент Палаты арендодателей Аргентинской Республики. Это изменение оказало значительное влияние на динамику жилищных соглашений. Оно не только способствует гибкости, которая ранее ограничивалась прежним регулированием, но и дает возможность устанавливать условия, более адаптированные к индивидуальным потребностям обеих сторон. Тем не менее, остаются вопросы, которые необходимо прояснить, особенно в отношении досрочного расторжения жилищных договоров и соответствующей компенсации. Поскольку указ не имеет обратной силы, если нет прямого положения об обратном, в зависимости от того, когда был подписан договор, условия, связанные с расторжением, такие как срок уведомления, компенсация и минимальный срок уведомления, могут меняться". "Ключевым моментом является то, что, хотя закон 2020 года был изменен в октябре 2023 года, в нем не было изменений, касающихся расторжения договора. Таким образом, между договорами, заключенными до и после вступления в силу ДНУ в конце прошлого года, действуют только разные правила, в частности, по этому пункту. "Арендатор: До введения в действие ДНУ закон об аренде, действовавший с 2020 года до 29 декабря 2023 года, согласно статье 1221 Гражданского и торгового кодекса (ГК), предоставлял арендатору право расторгнуть договор, но с некоторыми условиями: "Арендодатель: В договорах, подписанных до 29 декабря прошлого года, арендодатель не может расторгнуть договор, если у него нет оснований, например, в случае невыполнения арендатором обязательств, требующих расторжения договора с указанием причины. Другими словами, минимальный срок в три года, установленный старым законом, должен соблюдаться, если только арендатор не пренебрегает имуществом, не вводит посторонних лиц, не платит арендную плату в течение двух месяцев подряд, не меняет использование имущества на помещение или офис без согласия арендодателя, если в договоре прямо указано, что арендатор должен оплачивать расходы и не делает этого, или в соответствии со статьей 1189 пункт б) CCyC, владелец решает продать недвижимость и это было заранее оговорено в договоре как причина расторжения. "Расторжение договора в связи с продажей производится с предварительным уведомлением, оговоренным в договоре, и хотя это не является обязательным по закону, обычно арендатору выплачивается компенсация", - говорит Абатти. Существуют также случаи, когда арендодатель может выплатить арендатору денежную компенсацию - в виде компенсации, - чтобы арендатор покинул жилье, хотя стоит уточнить, что арендатор не обязан ее принимать. "Арендаторы: если арендатор хочет расторгнуть договор, больше нет ни минимального срока действия - ему не нужно оставаться в течение шести месяцев - ни 30-дневного уведомления, но он обязан выплатить компенсацию арендодателю - при условии, что это не было оговорено заранее и расторжение договора является неожиданным". В цифрах DNU устанавливает компенсацию в размере 10 процентов от общей стоимости договора, которая остается с момента расторжения до его окончания. Но в этот момент возникает дилемма: как оговорить сумму, если учесть, что договоры могут быть обновлены индикатором в согласованные сторонами сроки. "Если, например, на момент расторжения договора у арендатора осталось 16 месяцев и суммируются оставшиеся арендные платежи, то 10% от этой стоимости могут не соответствовать реальному значению, поскольку в зависимости от показателя, на который они договорились обновить цену аренды, сумма будет выше, так как ее невозможно рассчитать заранее. Этот аспект, а также наличие или отсутствие минимального срока расторжения договора должны быть четко прописаны в контракте, чтобы избежать двусмысленности", - предупреждает Мариано Эспер, юрист, специализирующийся на вопросах недвижимости, и советует детально прояснить каждую деталь в договоре, чтобы избежать проблем. "В момент подписания договора Абатти рекомендует, чтобы в соответствии с принципом свободы договора, закрепленным в статье 958 CCyC, арендатор уведомил о расторжении договора не менее чем за один месяц, а до расторжения договора должно пройти не менее трех месяцев. Арендодатели: основное отличие от договоров, заключенных по старому закону, заключается в том, что срок действия договоров аренды жилья будет таким, какой установили стороны, поэтому минимального срока в законе не существует. Именно поэтому арендодатель может согласиться расторгнуть договор по определенным причинам, если они указаны в подписанном им документе (ранее он мог сделать это только в том случае, если указывал, что недвижимость выставлена на продажу). "По закону 2020 года минимальный срок договора был установлен на уровне трех лет. Однако в настоящее время этот срок исчезает, "если стороны не договорились о конкретном сроке, в этом случае устанавливается минимум два года", - объясняет Абатти. "Сегодня возможности включения в договоры аренды оговорок расширились, что позволяет решать дополнительные вопросы, позволяющие выселить арендатора по таким причинам, как использование в личных целях, с оговоренной компенсацией. Обе стороны имеют право расторгнуть договор в любое время, если это оговорено в соглашении. Однако возможность для арендодателя расторгнуть договор аренды без особых причин может вызвать споры. Если бы законодатель хотел наделить арендодателя такими полномочиями, это было бы четко оговорено, как и в случае с арендатором", - говорит специалист, - "По мнению Эспера, такая гибкость благоприятствует арендодателю, позволяя ему расторгнуть договор при наличии обоснованной причины". Однако он предупреждает, что при заключении договоров аренды необходимо следить за тем, чтобы в них не было злоупотреблений в ущерб арендатору. "Если стороны договорились о чем-то, это еще не значит, что договор будет полностью действительным, потому что завтра одна из сторон может подать в суд и аннулировать его, если он будет несправедливым", - говорит он.