После ДНУ Милея: увеличение предложения квартир в аренду меняет правила игры для арендодателей

Принятый правительством Указ о необходимости и срочности (DNU) ознаменовал собой значительные изменения в арендной плате, на перекошенном рынке, где найти квартиру по разумной цене - почти одиссея. "Сегодня, менее чем через месяц после вступления в силу DNU, отменившего Закон об аренде и предоставившего абсолютную свободу при заключении договоров, предложение недвижимости в аренду в Буэнос-Айресе выросло на 50% за первые 20 дней года. В конкретных цифрах предложение выросло с 5495 единиц 2 января до 8253 23 числа этого месяца. Среди типологий лидируют двухкомнатные квартиры с ростом 68 %, за ними следуют однокомнатные квартиры с ростом 60 %. Трехкомнатные квартиры выросли на 48%, четырехкомнатные - на 28%, а квартиры с пятью и более комнатами - на 5%, согласно данным, проанализированным Соледад Балаян, главой Maure Inmobiliaria, на основе публикаций Zonaprop. Однако эти данные становятся еще более важными, если учитывать сезонность, поскольку январь обычно характеризуется как месяц "замедления" для рынка аренды. Заметный рост предложения можно объяснить новой гибкостью, которая позволяет сторонам применять различные корректировки ставок и условий, а также свободой выбора периода действия контракта, наиболее соответствующего их потребностям. Мы столкнулись с заметным ростом: с нуля сданных в аренду объектов до 11, причем три из них находятся на стадии оформления. В некоторых случаях нам пришлось снизить цены в песо из-за отсутствия достаточного количества просмотров", - говорит агент по недвижимости. Важно отметить, что январь - не самый благоприятный месяц для поиска жилья, так как большинство людей находятся в отпуске. "Хотя в первые недели года предложение выросло, спрос еще не достиг того же уровня", - говорит Балаян. Что касается цен и оформления договоров, то, по его словам, несмотря на увеличение количества традиционных объявлений об аренде, трудно определить статистически, сколько из них соответствуют двухлетним договорам. "Для этого необходимо анализировать каждое объявление в отдельности, поскольку нет фильтра для сегментации по условиям контракта. В нашем случае мы наблюдаем, что происходит возврат к двухлетним контрактам с ежеквартальной корректировкой. Гибкость настолько широка, что каждый случай очень индивидуален. То же самое касается и цен, поскольку большинство наших традиционных арендных ставок выражены в песо. Кроме того, нам придется дождаться нового отчета Zonaprop, чтобы оценить, изменилась ли пропорция объявлений в песо по сравнению с долларами", - говорит специалист. Федерико Гонсалес Руко, экономист из команды Empiria, консалтинговой фирмы Эрнана Лакунсы, поднимает еще один вопрос: "доступность предложения арендного жилья". Он ссылается на то, что владельцы квартир теперь перестанут сдавать их родственникам и знакомым. "Скорее всего, это предложение вернется в агентства недвижимости", - говорит он. Однако он считает, что DNU минимизирует или уменьшает любые риски для арендодателей, но не для арендаторов, которые будут чувствовать себя более защищенными благодаря хорошему регулированию. Специалисты говорят о возможности воспользоваться моментом. В этом смысле Энрике Абатти, президент Палаты арендодателей Аргентинской Республики, ожидает, что наибольший рост предложения "будет наблюдаться примерно через 6 или 7 месяцев". Именно поэтому арендодатель сейчас может получить лучшую цену, чем в прошлом, когда будет больше конкуренции, а арендатор будет в состоянии потребовать больше условий. "Изменения происходят в условиях, когда рост цен не был ограничен. "В последний месяц 2023 года стоимость аренды квартиры в Буэнос-Айресе выросла на 260 % в годовом исчислении (в 2,65 раза больше, чем в 2022 году), при этом ежемесячные колебания составили 18,6 %, согласно последнему отчету Zonaprop. Для примера, та же самая двухкомнатная квартира, которая в июле 2021 года сдавалась почти за 40 000 песо, сегодня предлагается почти за 335 000 песо в месяц. В цифрах, однокомнатная квартира площадью 40 кв. м в федеральной столице уже сдается за 280 260 песо в месяц, а двухкомнатная квартира площадью 50 кв. м достигает 334 888 песо. В то же время трехкомнатная квартира площадью 70 кв. м стоит 463 301 песо в месяц. "Среди районов с рекордным ростом цен - Палермо, считающийся самым дорогим для аренды, где месячная стоимость составляет 491 737 песо: почти полмиллиона песо. "Рейтинг самых дорогих районов завершают Бельграно, чуть ниже Палермо, где квартира с двумя спальнями стоит 487 654 песо, и Нуньес, где цена составляет около 477 163 песо. "Напротив, самым доступным районом является Линиерс, где месячная арендная плата составляет 273 253 песо, за ним следуют Монте-Кастро и Флореста с ценами 284 809 песо и 288 139 песо, соответственно. С другой стороны, Сааведра и Нуньес являются районами с самым высоким годовым ростом арендной платы, который составляет в среднем 347 %. "Еще месяц назад правила рынка недвижимости привели к тому, что многие владельцы выбирали временную аренду из-за отсутствия регулирования. Однако после вступления в силу ДНУ ожидается изменение сценария, и арендодатели будут рассматривать возможность возвращения к традиционной долгосрочной аренде. До введения DNU временная аренда предлагала более высокую доходность, но с изменением законодательства ожидается корректировка. "Согласно исследованию Monitor Inmobiliario, в ноябре 2023 года валовой ежемесячный доход от временной аренды составлял 694 доллара США, в то время как от традиционной - 312 долларов США. Привлекательность временного бизнеса заключалась в возможности взимать плату в долларах, что ранее не допускалось законом. "До появления DNU традиционная аренда была сопряжена с рисками, такими как долгосрочные контракты с недостаточными поправками на инфляцию. Это привело к тому, что за последний год арендная плата за временные помещения выросла на 60 %. Теперь, с возможностью заключения договоров в иностранной валюте и большей гибкостью в договорных условиях, арендодатели, как ожидается, вернутся на традиционный рынок" "Возможно, до отмены закона об аренде единственной альтернативой для получения стабильного дохода была временная аренда. Однако и традиционный может быть сейчас. Я думаю, что предложение традиционной аренды будет расти. Многие люди, которые знают, какой тяжелый труд связан с временной арендой, возможно, решат отказаться от нее и предпочтут вернуться к традиционной", - прогнозирует Дэниел Брин, директор компании Invertire. Еще один фактор, который может удержать владельцев от сдачи квартир во временную аренду, - это то, что заполняемость не фиксирована в течение года, а меняется в зависимости от сезона. В этом смысле Брин объясняет, что в последний месяц временная аренда для туристических целей была заполнена на 60 %. "То есть в среднем 12 дней в месяц были незанятыми. С декабря 2022 года, когда заполняемость составляла 75 %, мы снизились до 60 % в декабре 2023 года. Это связано с объемом предложения", - заключает он.