Потребительский эффект. Существуют очереди на аренду помещений на проспектах Санта-Фе, Ривадавия и Кабильдо.
Аргентина Телеграм-канал "Новости Аргентины"
Не нужно быть отраслевым аналитиком, чтобы понять, что рынок розничной торговли после пандемии переживает удивительное восстановление. В настоящее время, по данным Главного управления статистики и переписи населения автономного города Буэнос-Айреса (Dirección General de Estadística y Censos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires), в Буэнос-Айресе занято 91,2% помещений. По данным организации, из 15 344 помещений в 53 обследованных торговых осях 13 998 заняты и 1346 свободны. Безусловно, с момента появления Covid сектор начал стремительно мутировать с созданием новых полюсов (районных центров) и метаморфозой некоторых осей или артерий. Кроме того, произошла смена коммерческой парадигмы как для компаний, так и для покупателей, которые изменили подход к поиску и покупке товаров". По мнению специалистов, одной из движущих сил этого подъема является восстановление потребления, что отражается в создании новых торговых центров разного размера в различных районах Буэнос-Айреса, таких как Plaza Arenales в Девото и торговый центр на бульваре Рамон Фалькон в Вилья-Луро. "Это пространства, где были разработаны интересные гастрономические предложения - от ресторанов, пивоварен до кафе, а также центры здоровья или красоты и др. В настоящее время в двух из этих районов, которые уже начали привлекать внимание ряда фирм, имеются объекты, ожидающие арендаторов: в некоторых районах Villa Devoto - 29 помещений и Villa Luro - 13″, - поясняет Хесика Амендола, руководитель отдела офисов Grupo Adrián Mercado. Подобная ситуация наблюдается и в нескольких развивающихся торговых центрах. Однако в основных коридорах Буэнос-Айреса, например, на некоторых участках проспектов Санта-Фе и Кабильдо, ситуация прямо противоположная: "В наиболее консолидированных коммерческих районах бренды или предприниматели, желающие приобрести недвижимость, уже некоторое время вынуждены довольствоваться тем, что входят в длинный и важный список ожидания. "В последнее время предложение коммерческих помещений варьируется в зависимости от их местоположения и специфических характеристик. На важнейших артериях сегодня ноль вакансий. Как следствие, в сложившихся коммерческих районах доступность помещений весьма ограничена, а в некоторых случаях существуют очереди. Это явление породило определенный уровень конкуренции между заинтересованными сторонами, - поясняет Хорхе Гайосо, брокер отдела помещений компании L.J. Гонсало Бустос, директор компании Fast Propiedades, утверждает, что вакантные площади на проспекте Санта-Фе в настоящее время минимальны. "Вдоль всего маршрута расположено около 700 помещений, из которых только 30 свободны или сдаются в аренду (многие из них находятся в районе пересечения с проспектом 9 де Хулио). Между тем, на оси Cabildo сегодня нет свободных помещений", - поясняет брокер. Гайозо добавляет: "В каждом квартале проспекта Санта-Фе насчитывается от 15 до 25 магазинов. Вакансий там практически нет. Несомненно, это одна из важнейших торговых осей города. Есть участки этой артерии, которые стоят в очереди уже почти год. В большинстве случаев это помещения площадью от 80 до 1000 кв. м, причем последние более известны как XXL. Особенность заключается в том, что нет спроса, который можно было бы сконцентрировать на нескольких позициях. Напротив, "все хотят здесь присутствовать", - резюмируют специалисты: "По данным фирмы Fast Propiedades, более половины коммерческих помещений на проспекте делятся на три категории. 30% из них относятся к сектору одежды и обуви, а остальные 25% - к гастрономическому сектору. Для этих секторов требуются магазины среднего размера площадью от 100 до 400 кв. м и не выше двух этажей. "В настоящее время наиболее востребованными для брендов являются помещения площадью от 200 до 400 м2. Очевидно, что-то изменилось после пандемии, поскольку в предыдущие годы спрос был на более просторные помещения площадью от 500 до 600 м2 ", - поясняет Лукас Десальво, менеджер по маркетинговым исследованиям компании Cushman Wakefield. "Гайосо утверждает, что в других районах, где наблюдается нулевая вакантность и число заинтересованных лиц увеличивается, это Акойт и Ривадавия, Кабильдо и Хураменто. На обоих полюсах такие списки начали существовать некоторое время назад. "То же самое происходит на участке Ривадавия, относящемся к району Флорес, и в районе Палермо Сохо. Там не только нет вакансий, но и спрос значительно вырос, что привело к появлению листов ожидания, - соглашается Сантьяго Винокур, брокер компании Newmark, - обратной стороной этого является микроцентр Буэнос-Айреса и особенно пешеходная улица Флорида. Там предложение по-прежнему превышает спрос. "Это ось, которая с трудом восстанавливает свой допандемический пульс. Но постепенно ситуация улучшается. Например, если мы сравним август 2023 года с тем же месяцем 2022 года, то обнаружим, что вакантность снизилась с 16% до всего лишь 6%". Другим направлением, демонстрирующим значительные улучшения, если брать за основу тот же период, является проспект Корриентес, где вакантность снизилась на 50%, хотя на нем в настоящее время имеется значительное количество пустующих помещений - около сорока, на десять больше, чем на Санта-Фе, и на двадцать больше, чем на Кордоба-авеню", - говорит Бустос. И он добавляет: "Я настроен оптимистично, я верю, что в скором времени сектор вернется к тем темпам, которые были в период, предшествовавший пандемии, и это также окажет влияние на наиболее пострадавшие районы". "С другой стороны, Гайосо утверждает, что в коммерческом сценарии AMBA начали определяться новые полюса, среди которых выделяются: "Лас-Ломитас, Кильмес, Ланус (на юге), Морон (запад), некоторые специфические сектора Тигре (север) и Матадерос, Вилла-Креспо и некоторые уголки Нуньеса в CABA". "В последние месяцы не только выросли цены на аренду (они возникли из низкой относительной стоимости), но и контракты стали долларизированными. Сегодня, можно сказать, нет ориентиров для рынка в целом, так как существует большой разрыв между полом и потолком. "По некоторым данным, контрольные цифры составляют от 25 до 45 долл. песо за квадратный метр². Именно поэтому я не рекомендую говорить о стоимости без конкретного анализа каждого отдельного объекта. Конкурентные цены могут быть предложены только в каждом конкретном случае, в зависимости от конкретной ситуации. Для примера, стоимость аренды коммерческих помещений площадью 150 250 м² составляет от 100 000 до 500 000 песо в месяц. В то время как за продажу магазина площадью около 150 250 м² можно выручить от 60 000 до 500 000 долларов США", - оценивает Гайозо. "В заключение можно сказать, что человек из L.J. Рамос утверждает, что перспективы розничного рынка в АМБА по-прежнему связаны с развитием процесса восстановления экономики. Адаптация к новым бизнес-моделям и гибкость в арендных договорах. Эти переменные будут играть ключевую роль в поддержании деловой активности. В секторе ожидается, что по мере стабилизации ситуации спрос продолжит расти, особенно в местах скопления людей. Несмотря на хорошие предзнаменования и ожидания брокеров, неопределенность политического и экономического будущего страны вызывает беспокойство. И никто не сомневается, что для того, чтобы узнать, как и чем продолжится эта история, нам придется дождаться второй избирательной главы. Время покажет.