Правила рынка меняются: на каких проспектах Буэнос-Айреса находятся самые популярные и востребованные уличные уголки

Уровень вакантных площадей в основных торговых коридорах Буэнос-Айреса остается высоким, причем в зависимости от района он заметно различается. В то время как в некоторых секторах наблюдаются признаки восстановления, в других все еще отражаются последствия экономического кризиса и изменения потребительских привычек. Падение потребительского спроса, рост электронной коммерции и увеличение постоянных расходов привели к тому, что многие помещения остаются незанятыми в течение длительного времени. Недавнее исследование, проведенное консалтинговой компанией Newmark, специализирующейся на недвижимости, показало, что во второй половине 2024 года уровень коммерческой вакансии достиг 5,1 % в CABA, что свидетельствует о росте по сравнению с первым полугодием. В некоторых районах наблюдается высокий оборот помещений, например на пешеходной улице Флорида (6,6%) и в коридоре Санта-Фе-авеню между Кальяо и Пуэйрредоном (4,5%), что отражает изменение конфигурации коммерческой динамики. Однако некоторые районы продолжают демонстрировать силу. Проспекты Кабильдо и Ривадавия - в районе Кабаллито - выделяются своей динамичностью и устойчивым спросом на помещения, укрепляясь в качестве стратегических полюсов, где торговля сохраняет свою устойчивость. «Коммерческий рынок переживает процесс структурной трансформации». Сантьяго Винокур, брокер по розничной торговле компании Newmark Argentina, объясняет, что мы столкнулись со структурными изменениями, которые переопределяют роль коммерческих помещений, стратегии брендов и, прежде всего, ожидания потребителей. «На протяжении десятилетий основным фактором успеха было местоположение, но сегодня беспрецедентное значение приобрели покупательский опыт, omni-channeling - то есть интеграция различных физических и цифровых каналов для беспрепятственного взаимодействия с клиентом - и персонализация», - добавляет он. Вторая половина 2024 года выявила двойственную реальность на рынке: в то время как некоторые торговые коридоры страдали от роста вакантности, другие укреплялись как полюса притяжения, движимые обновленным предложением, адаптированным к новым требованиям. «Потребительский интерес все еще присутствует, но его структура изменилась: публика все больше разделяется на тех, кто ищет ценности, удобства и дифференцированный опыт», - добавил Винокур: „В этом контексте торговые точки больше не конкурируют только с соседними предприятиями, но и с цифровыми платформами и гибридным опытом“. «Физические магазины должны предлагать больше, чем просто товары: они должны генерировать связи, сообщество и дифференциацию», - подчеркивает он. Гильермо Оливето, генеральный директор консалтинговой компании W, анализирует этот феномен в соответствии с последним отчетом Newmark: »Рынок больше не регулируется контролем, но конкуренцией. Те, кто поймет эту новую логику, окажутся в выигрыше; остальные останутся позади. В отличие от предыдущих кризисов, когда потребление полностью сворачивалось, сегодня рынок не сокращается, а трансформируется». «Многие думают, что будут играть в ту же старую игру, но правила изменились, и конкуренция очень жесткая. Теперь недостаточно просто быть там, нужно выделяться», - добавил Оливето. Проспект Кабильдо продолжает укреплять свои позиции в качестве одной из самых оживленных торговых артерий города. Его маршрут, пересекающий кварталы Бельграно, Нуньес и часть Колехиалес, делает его стратегической осью как для розничной торговли, так и для позиционирования новых брендов. В последние месяцы спрос на помещения остается стабильным: здесь активно представлены консолидированные франшизы и новые гастрономические предложения, стремящиеся воспользоваться постоянным потоком пешеходов и близостью к общественному транспорту. Появление новых объектов и перепрофилирование некоторых торговых площадей укрепило мнение о Кабильдо как о ключевом полюсе для коммерческих инвестиций: «Коридор Кабильдо демонстрирует удивительную стабильность: уровень вакантных площадей в этих кварталах составляет 3,5 %, что свидетельствует о постоянном и устойчивом предложении. Запрашиваемая арендная плата составляет 33,5 доллара США за квадратный метр в месяц, что позволяет поддерживать баланс между спросом и доступностью. Кроме того, здесь по-прежнему преобладают текстильный сектор и сектор моды, что укрепляет этот коридор в качестве стратегической точки для развития розничной торговли и коммерции. Авеню Ривадавия, коммерческий коридор Кабаллито, продолжает укреплять свои позиции как один из самых солидных и привлекательных в городе Буэнос-Айрес. В частности, пересечение Ривадавии и Акойта является ключевой осью с лояльной публикой и постоянным потоком покупателей. Его стратегическое расположение и высокая плотность населения делают его идеальным местом для брендов и компаний, стремящихся к стабильности и росту. Согласно последнему исследованию, уровень вакантных коммерческих площадей в этом секторе самый низкий в городе - всего 0,6 %, что подтверждает его силу и привлекательность для бизнеса. При средней стоимости аренды в 31,8 доллара США за квадратный метр в месяц этот район сохраняет интерес среди операторов благодаря балансу между спросом и предложением. Сильная идентичность района и близость к местным жителям способствуют устойчивой коммерческой динамике, когда магазины способны адаптироваться к потребностям жителей и поддерживать постоянный приток клиентов. «Активность на Санта-Фе Авеню зависит от участка. В Реколете, между Кальяо и Пуэйрредоном, уровень вакантных площадей составляет 2,8 %, средняя арендная плата - 47,1 доллара США за кв. м, оборот умеренный. Далее на север, в сегменте между Коронель Диас и Скалабрини Ортис, вакантность остается на уровне 1,9 %, а стоимость аренды остается конкурентоспособной и составляет 46,8 доллара США за кв. м. Однако в этом микроцентре в результате упадка традиционной розничной торговли осталось много свободных помещений, в отличие от района Альто Палермо, который остается привлекательным центром для крупных брендов благодаря большому потоку покупателей. «В то время как Кабильдо (вдоль улиц Колехиалес, Бельграно и Нуньес) и Кабаллито продолжают демонстрировать признаки прочности, другие коридоры испытывают трудности из-за высокого уровня вакантных площадей. В таких районах, как пешеходная улица Флорида, проспект Санта-Фе и Палермо-Сохо, наблюдается более высокий уровень вакантных площадей, что отражает влияние изменений в потреблении и растущих операционных расходов«. „Аргентинский рынок находится в режиме “просто сделай это». Времени на спекуляции нет. Либо вы приспосабливаетесь, либо исчезаете», - предупреждает Оливето. Конкуренция в аргентинской рознице больше не основывается исключительно на цене. В то время как Кабильдо и Кабаллито укрепляются как коммерческие полюса с низким уровнем вакантности и устойчивым спросом, другие коридоры города сталкиваются с проблемами, отражающими изменения в городской динамике. Пешеходная улица Флорида, некогда бывшая эпицентром туризма и розничной торговли в микроцентре, остается одним из наиболее пострадавших районов. При уровне вакантных площадей в 14,5 % и средней арендной плате в 27,4 доллара США за квадратный метр в этом районе наблюдается снижение притока рабочих и туристов, что снижает его привлекательность. Конкуренция со стороны электронной коммерции и отсутствие безопасности в районе также способствовали закрытию помещений, что привело к увеличению оборота бизнеса. «При уровне вакантных площадей в 1 % и арендной плате в 13,6 долларов США за кв. м коммерческий коридор Флорес остается доступным вариантом на рынке Буэнос-Айреса. Исторически связанный с продажей одежды и оптовой торговлей, квартал сохраняет свою коммерческую идентичность, хотя и сталкивается с влиянием цифровизации и падения внутреннего потребления. Адаптация к новым формам продаж станет ключевым фактором его развития в ближайшие годы. «По другому сценарию, Альвеар-авеню переживает процесс реконфигурации в премиальном сегменте. При средней арендной плате в 24,3 доллара США за кв. м вакансия составила 14,8% после ухода некоторых международных брендов класса люкс. Отсутствие новых игроков в этой нише и изменения в потребительских тенденциях породили неопределенность, побудив ритейлеров пересмотреть свои стратегии, чтобы вновь привлечь публику с высокой покупательной способностью. «В отчете Newmark подчеркивается, что восстановление розничного сектора Буэнос-Айреса идет полным ходом, причем более динамично развиваются районы с высоким пешеходным трафиком и растет предпочтение к помещениям в стратегических коридорах. В то же время адаптация коммерческих форматов и диверсификация предложения сыграли ключевую роль в смягчении эффекта вакантности в некоторых районах. «Одним словом, в то время как некоторые коридоры сталкиваются с необходимостью адаптации к новым временам и требованиям, другие продолжают демонстрировать, что торговля в Буэнос-Айресе остается активной и имеет потенциал для роста в стратегических областях».