Правительство приняло закон об аренде: какими будут новые договоры и какие налоги не будут платить арендодатели

С завтрашнего дня вступает в силу новый закон об аренде. Иными словами, договоры, заключаемые с завтрашнего дня, со среды 18, будут регулироваться новыми правилами. Сегодня, во вторник, изменения, одобренные Конгрессом, были опубликованы в Официальной газете. Сообщение, подписанное главой верхней палаты Кристиной Киршнер и ее коллегой по палате депутатов Сесилией Моро, устанавливает изменения, внесенные в закон 27.551, проголосованный на прошлой неделе в нижней палате. "Новое положение предлагает два ключевых изменения в отношении договоров, подписанных до сегодняшнего дня: теперь арендная плата будет корректироваться каждые шесть месяцев - ранее это происходило раз в год - и процент этого повышения будет основан на коэффициенте Casa Propia (собственный дом). Срок действия договора по-прежнему будет составлять три года, однако LCI Центрального банка больше не будет применяться: новый индекс, который будет применяться, основан на наименьшем показателе между изменением средней заработной платы за последний год и средней инфляцией за тот же период. "Другие изменения, вносимые новым постановлением: "Но также произойдут изменения, связанные с налоговыми аспектами: в частности, были созданы пять льгот, действующих в 2023 финансовом году и последующие годы. "Для монотрибуто не существует годового финансового года или годового финансового периода, и можно трактовать изменение как имеющее обратную силу с 1 января 2023 г.", - пояснил эксперт по налогообложению Себастьян Домингес и подробно, по пунктам, описал конкретные изменения. Нам придется подождать, пока мы познакомимся с нормативным актом, чтобы понять, как исполнительная власть намерена трактовать его действие, пояснил он. Одно из требований для присоединения к монотрибуто - не превышать 3 видов деятельности одновременно или не иметь более 3 эксплуатационных единиц. Каждый объект недвижимости считается отдельной единицей эксплуатации, даже если деятельность по сдаче недвижимости в аренду только одна. "В соответствии с внесенными изменениями, если договоры аренды недвижимости должным образом зарегистрированы в AFIP, они будут рассматриваться как единая операционная единица, независимо от количества объектов недвижимости, используемых для этой деятельности", - пояснил Домингес. "Закон устанавливает, что доход, полученный исключительно от аренды не более двух объектов недвижимости, освобождается от уплаты Monotax". Однако Домингес отметил, что неясно, в чем заключается освобождение от уплаты Monotax, учитывая различные ситуации, которые могут возникнуть. Если налогоплательщик арендует только два объекта недвижимости и его доход находится в пределах параметров монотрибуто, т.е. не превышает 7 996 484,12 песо, то можно считать, что он не должен платить монотрибуто. "Но если налогоплательщик осуществляет и другие виды деятельности, то, учитывая, что квота по моно-налогу единая, будет ли определено, что часть квоты не должна уплачиваться, пропорционально доходу? Мы понимаем, что в реформе следовало бы указать, что доход, полученный исключительно от сдачи в аренду не более двух объектов недвижимости, не должен рассматриваться как доход для целей категорирования, а не освобождать от единого налога", - анализирует налоговый эксперт, уточняя, что для того, чтобы понять, как будет реализовано это освобождение, необходимо дождаться нормативных актов. "Закон не устанавливает предельного количества объектов недвижимости для освобождения, а ограничивает его в зависимости от их оценки. Для налогового периода 2022 года указанная сумма составляет 56.410.705,41 песо. Эта сумма должна быть скорректирована на изменение индекса потребительских цен (ИПЦ), подготовленного INDEC на октябрь 2023 г. - октябрь 2022 г.", - уточнил Домингес и пояснил, что "согласно проведенным нами расчетам, эта величина составит более 142 000 000 песо на 2023 г.". "Кредиты и дебеты на сберегательных или текущих банковских счетах, используемые исключительно для операций, связанных с деятельностью по сдаче в аренду недвижимости для проживания, договоры которых зарегистрированы в установленном порядке, освобождаются от налога. Данное освобождение распространяется на все виды налогоплательщиков, а не только на физических лиц. Домингес привел пример: если корпорация открывает расчетный счет исключительно для деятельности по сдаче в аренду недвижимости для проживания и регистрирует его в реестре AFIP, то она будет пользоваться освобождением от уплаты налога. "Необходимо будет проанализировать соотношение затрат и выгод, связанных с банковской комиссией за открытие счета и налоговой льготой. С другой стороны, важно отметить, что арендатор-физическое лицо, получающий арендную плату переводом на сберкнижку, в настоящее время не платит налог на дебет и кредит и, следовательно, не получает дополнительной льготы", - проанализировал он. 10% от общей годовой суммы арендной платы за недвижимость, предназначенную для жилья, разрешается вычитать как арендатору, так и нанимателю. Например, арендаторы, не владеющие недвижимостью, независимо от ее доли, могут вычесть сорок процентов от стоимости аренды недвижимости, предназначенной для их жилья, в пределах необлагаемого минимума, действующего в каждом периоде", - пояснил налоговый эксперт. "Важно отметить, что закон не делает различий между арендодателями, поэтому вычет в размере 10% могут рассчитывать физические, физические и юридические лица. Плохая новость заключается в том, что рынок недвижимости не ожидает, что эти изменения окажут влияние на кризис, который переживает рынок аренды и который грозит достичь нулевого предложения. Почему? Потому что для изменения сложившейся ситуации необходимо создать стимул для увеличения предложения арендной недвижимости, а этого, по мнению брокеров по недвижимости, не произойдет. "Коэффициент Casa Propia рассчитывает среднее значение изменения заработной платы и изменения инфляции, выбирая наименьшее значение (которым обычно является заработная плата из-за ограниченного роста доходов по сравнению с головокружительным ростом цен). В результате рост арендной платы будет более тесно связан с заработной платой, чем с инфляцией. Это означает, что арендодатели по-прежнему будут сталкиваться с несоответствиями в отношении инфляции. "Те, кто имеет действующий контракт, должны четко понимать, что в контрактах до их окончания (продолжительностью три года) будет сохраняться ежегодная корректировка и на основе LCI - пунктов, установленных законом, санкционированным в июле 2020 года". "Закон не имеет обратной силы, если это прямо не оговорено, - говорит Энрике Абатти, юрист, специализирующийся на законодательстве о недвижимости и президент Палаты арендодателей Аргентины, - Этот процесс напоминает то, что происходило при принятии действующего закона об аренде в июле 2020 года: уже действующие контракты сохраняли свои условия до окончания срока их действия. После окончания срока действия этого договора необходимо будет заключить новый договор в соответствии с новым положением с обновлением и корректировкой раз в полгода в соответствии с индексом Casa Propia. Однако для тех, кто желает сохранить условия действующего договора, несмотря на вступление в силу нового закона, существует возможность его продления, позволяющая сторонам продлить условия договора на срок до 20 лет. Это возможно при условии, что объект недвижимости и его участники остаются неизменными. В случае смены арендатора или объекта недвижимости необходимо будет заключить новый договор в соответствии с последними изменениями в законодательстве. Эта стратегия стала популярной среди тех, кто ожидает изменения законодательства и хочет сохранить более выгодные условия. "Ожидания отраслевых референтов, утверждающих, что эта норма еще менее выгодна, чем та, которая была введена в 2020 г., предполагают, что люди, чьи контракты близки к истечению, будут искать соглашения о продлении на три, шесть или восемь месяцев, ожидая возможных изменений при возможном новом правительстве в декабре и нового законодательства. Следует отметить, что две из трех основных политических сил, участвующих в предстоящих выборах, а именно депутаты Хавьер Милей (La Libertad Avanza) и Juntos por el Cambio (кандидатом в президенты является Патрисия Буллрич), проголосовали против вступивших сегодня в силу изменений в закон. По этой причине не исключено, что в случае победы на президентских выборах какая-либо из этих политических сил отменит новый закон".