Причины нового роста цен на недвижимость по всему миру

В некоторых районах Сан-Франциско рынок недвижимости находится в тяжелом состоянии. Примером может служить элегантная квартира рядом с мэрией, с кварцевыми столешницами и террасой на крыше, которая в 2019 году была продана за 1,25 млн. долл. Но не сегодня. После хаоса, вызванного пандемией ковида-19, мэрия теперь выходит к очагу наркотических проблем города. Каждую ночь здесь разворачиваются библейские сцены беззакония и человеческих страданий. Квартира выставлена на продажу за 769 000 долларов США и еще не продана. "Однако вдали от неблагополучных районов Сан-Франциско рынок недвижимости вновь стал сильным. Цены выросли на 3% по сравнению с минимумом, достигнутым в начале этого года. Недвижимость в элитных районах города продается значительно дороже запрашиваемой цены. В соседнем Сан-Хосе, в Силиконовой долине, цены на жилье выросли на 8% по сравнению с минимумом. Аналогичная история наблюдается и в богатых странах мира: очаги слабости, но удивительная общая сила. "По данным Далласского отделения Федеральной резервной системы, мировые цены на жилье выросли на 1,3% за первый и второй кварталы 2023 года. Оценки за последние месяцы указывают на дальнейший рост. В денежном выражении это приводит их в соответствие с предыдущим пиком 2022 года. С поправкой на инфляцию они снизились менее чем на 5%. Даже в тех регионах, где во время пандемии на рынке жилья произошел сбой, заставивший людей ожидать краха, цены сейчас выше, чем многие опасались. В Великобритании индекс цен на жилье, составляемый строительным обществом Halifax, вырос в октябре на 1,1%, опровергнув ожидания экономистов о падении на 0,4% (хотя количество сделок необычно мало). Данные сайта Zillow, посвященного жилищному строительству, свидетельствуют о том, что цены на жилье в США почти на 2% выше, чем год назад. Недавний опрос компании Bloomberg, специализирующейся на финансовых данных, предполагает, что цены на жилье в Австралии в этом году могут вырасти на 7,7%. Все это застало врасплох большинство экономистов. С начала 2022 года центральные банки богатых стран мира повысили процентные ставки в среднем на пять процентных пунктов. Экономисты полагали, что цены на жилье резко упадут, поскольку покупательная способность покупателей снизится, ипотечные заемщики будут с трудом выплачивать свои долги, а экономика замедлится. "Однако три фактора объясняют, почему рынки жилья до сих пор игнорировали повышение ставок. "Первый - это изменение предпочтений. Пандемия, похоже, сделала людей более отшельниками: они больше работают дома и проводят относительно больше времени за домашними развлечениями, чем за прогулками. В результате люди стали больше ценить свою жилплощадь, что повышает спрос на жилье. Второй фактор - это изменившийся рынок ипотечного кредитования. В некоторых странах, например в США и Дании, долгое время было принято брать кредиты по фиксированным ставкам, что позволяло людям застраховаться от повышения ставок центрального банка. В годы, предшествующие 2022 году, домохозяйства в других странах двигались в том же направлении. В период с 2011 по 2021 год доля ипотечных кредитов с переменными ставками в странах ЕС сократилась с почти 40% до менее чем 15% (хотя некоторые из оставшихся фиксируются лишь на несколько лет). Это привело к тому, что последствия повышения ставок оказались отложенными. С 2021 года средняя ставка по ипотечным кредитам в богатых странах мира выросла лишь наполовину по сравнению со средней официальной ставкой центрального банка. Финансы домохозяйств также делают рост процентных расходов более управляемым - это третий фактор, лежащий в основе цен на жилье. После жилищного кризиса, начавшегося в 2007 году, правительства многих стран ввели более жесткие правила, отсекая менее кредитоспособных заемщиков. Более состоятельным людям легче оплачивать более высокие проценты. Кроме того, многие заемщики до сих пор имеют большие "излишки сбережений", накопленные во время пандемии, которые они могут использовать для погашения кредита. По последним оценкам, в среднестатистической богатой стране за пределами США эти сбережения по-прежнему составляют 14% годового располагаемого дохода. "Может ли боль на рынке жилья быть просто отложена? Срок действия ипотечных кредитов с краткосрочными условиями скоро истечет. Тогда домохозяйствам придется проводить рефинансирование, возможно, по нынешним высоким ставкам. Если инфляция будет оставаться жесткой, то центральным банкам, возможно, придется еще повысить ставки. Избыток сбережений в конце концов иссякнет, а рост безработицы, связанный со слабой экономикой, также поставит под удар некоторых домовладельцев. Но пока богатый мир находится далеко от мэрии".