Продажа подержанных квартир: сколько вы можете предложить, если цена перестанет падать и начнет расти?

После четырех лет падения цен на недвижимость стоимость стабилизировалась с июня прошлого года, и появились многообещающие признаки восстановления. Средняя цена квадратного метра в Буэнос-Айресе в феврале составила 2192 доллара США, что на 0,3 % больше, чем в предыдущем месяце, согласно последнему отчету Zonaprop. С середины 2023 года накопленный рост составил 1,9%, а в сравнении за год рост цен составил 0,3% по сравнению с февралем 2023 года. "Если говорить конкретно, то в феврале однокомнатная квартира стоила 96 698 долларов США, двухкомнатная - 115 848 долларов США, а трехкомнатная - 160 079 долларов США. Примечательно, что в 67% районов города был зафиксирован ежемесячный рост цен. Пуэрто-Мадеро возглавляет рейтинг самых дорогих районов со стоимостью 5819 долларов США за кв. м, за ним следуют Палермо (3039 песо США за кв. м) и Бельграно (2779 песо США за кв. м). Напротив, Лугано, Нуэва Помпея и Вилла Риачуэло - самые доступные районы, с ценами в 979, 1325 и 1451 кв. м соответственно. "С другой стороны, объем сделок в январе 2024 года в городе был на 2% выше, чем в том же месяце 2023 года, в этом году зафиксирован рост объема сделок на 20% по сравнению с 2022 годом и на 21% по сравнению с 2019 годом, но на 27% ниже 2018 года. Количество сделок достигло 1882, согласно ежемесячному обзору, проводимому Ассоциацией нотариусов Буэнос-Айреса. Общая сумма проведенных сделок выросла на 244,4% в песо, составив 143 030 000 песо.""Данные за январь не отражают серьезных изменений: есть небольшой рост, но это не высокие проценты, и, возможно, в некоторые месяцы будет наблюдаться небольшое снижение по сравнению с прошлым годом. В любом случае, как и в каждом начале года, есть определенные ожидания, что макроэкономический порядок создаст некоторый стимул для сектора", - говорит Хорхе де Бартоло, президент Ассоциации государственных нотариусов Буэнос-Айреса. По мнению некоторых экспертов рынка, эти цифры подтверждают, что стабилизация цен на м² при продаже недвижимости становится все более заметной. "Пока мы не можем говорить о восстановлении стоимости недвижимости, но мы видим, что достигли плато", - говорит архитектор Хосе Розадос, директор Reporte Inmobiliario. Он отмечает, что данные, взятые из отчета Zonaprop, основаны на стоимости предложения в соответствии с количеством опубликованных объявлений, что означает, что они показывают ожидания, с которыми публикуется конкретный объект, но может случиться так, что продажа не состоится по этой стоимости, поэтому необходимо также проанализировать реакцию спроса. В любом случае, он уверяет: "Мы также заметили, что за последние шесть месяцев цена за м² стабилизировалась, а в некоторые месяцы даже произошла небольшая переоценка. Мы достигаем точки, когда цена стабилизируется". Розадос также уверяет, что со стороны предложения больше не существует установки на резкое снижение стоимости: "Если владельцу будет предложена цена, которую он не сочтет удобной, он не захочет продавать недвижимость за эту стоимость, потому что есть определенные ожидания, что эта тенденция падения цен может замедлиться, стабилизироваться и затем вырасти", - говорит он. "Раньше принимались встречные предложения на 20% меньше первоначально предложенной стоимости. Сегодня, когда владелец ведет меньше переговоров (он не принимает встречные предложения намного ниже предложенной цены), считается, что цена выросла", - говорит Диего Казес, управляющий директор L.J. Ramos. Мартин Бокете, директор компании Toribio Achával, с которой также консультировался LA NACION, делится своим мнением: "Помимо того, что цены на публикации выросли на указанные Zonaprop проценты, маржа на переговорах снизилась. Другими словами, разница между ценой публикации и ценой закрытия стала меньше, что означает, что цены выросли еще больше". Другими словами, владельцы не принимают очень низкие встречные предложения от покупателей: "Согласно последнему отчету ROI с данными за весь 2023 год (исследование сделок с недвижимостью), средний процент переговоров по отношению к последней опубликованной стоимости составил 8 %, снизившись на 0,5 процентных пункта по сравнению с 2022 годом. Это означает, что уровень переговоров постепенно приближается к значениям 2019 года (7,4 %), хотя он все еще далек от исторического среднего показателя в 5 %. Если взять только последний квартал прошлого года, то процент сделок составил 7,7% по сравнению с последним опубликованным значением, что свидетельствует о падении на 1,3 процентных пункта по сравнению с последним кварталом 2022 года. "Соледад Балаян, директор Maure Propiedades, также разделяет мнение, что можно говорить о стабильности цен и что падение остановилось: "Согласно последнему отчету ROI, цена закрытия подержанной жилой недвижимости в городе Буэнос-Айрес перестала падать. Что касается 2022 года, то мы наблюдаем нулевой (0%) показатель изменения цены за квадратный метр недвижимости в годовом исчислении. Это первый год за время существования ROI, когда цены не упали (2019), - говорит Балаян. Хотя не все продукты достигли своего минимального уровня, мы наблюдаем большую стабильность цен и снижение предложения продаж, что знаменует собой значительное изменение по сравнению с рекордным предложением, которое мы испытывали", - объясняет эксперт по недвижимости. Это означает, что сейчас существует меньше вариантов покупки недвижимости, чем год назад". "Кроме того, важно учитывать последние несколько месяцев после отмены Закона об аренде, поскольку эта мера также оказывает влияние на рынок купли-продажи, сокращая предложение по продаже и увеличивая предложение по аренде", - добавляет Балаян. Реальность такова, что сегодня на рынке подержанной недвижимости наблюдается значительное движение", - отмечает Даниэль Салайя Ромера, владелец одноименной риэлторской компании. "В феврале стоимость строительства выросла примерно на 30 процентов, а стоимость доллара снизилась на 20 процентов. Такая ситуация привела к увеличению стоимости квадратного метра в колодцах, что напрямую отразилось на рынке подержанной недвижимости", - объясняет Салайя Ромера. Он уверяет, что в настоящее время покупатели стремятся приобрести подержанную недвижимость, которая не выросла в цене и имеет привлекательные цены. По-прежнему можно найти небольшие квартиры по цене 70 000, 80 000 и 90 000 долларов США", - добавляет эксперт. Хавьер Игарсабаль, директор DIC Propiedades, отмечает, что в отношении цен продаж "мы заметили, что в некоторых сегментах они начинают расти, но пока не ясно, будут ли они продаваться". Хотя он признает, что цены на подержанную недвижимость стабильны, он также считает, что "нужно быть осторожным с оценками и советами, потому что у людей нет возможности копить". Как и Салайя Ромера, Игарсабаль отмечает, что сегодня рынок подержанной недвижимости является отличной инвестиционной альтернативой для проживания или аренды. "Вы можете воспользоваться возможностью купить свой будущий дом в период исторически низких цен и дождаться подъема. Другая возможность - заключить договор аренды, например, на два года с ежеквартальными обновлениями. Многие инвесторы думают о том, чтобы купить и предложить эти объекты в аренду, ожидая, пока они продадутся, что было немыслимо до декабря 2023 года по действующему закону", - утверждает он.