Промышленные и логистические склады: сектор, который не останавливается в своем развитии

Сектор логистической недвижимости также сыграл ведущую роль в саммите по недвижимости La Nación, глава 9, который проходил под лозунгом: "Кирпич и инвестиционные возможности в момент петли". Участники дискуссии, в которую вошли Доминго Сперанса, партнер и генеральный директор компании Newmark, и Сантьяго Изерн, старший брокер по индустриальным и логистическим объектам компании Cushman Wakefield, дали ключевую оценку бизнесу, который в последние годы приобрел большую популярность: "Сектор складской и логистической недвижимости продолжает двигаться в правильном направлении. "После пандемии этот сектор не перестал расти. Беглый анализ показывает, что потребность в квадратных метрах логистической недвижимости сохраняется, несмотря на то, что многие новые проекты находятся в стадии строительства и будут завершены во второй половине года. Перспективы обнадеживают, к этому следует добавить, что, несмотря на девальвацию, цены - которые всегда были номинированы в официальных долларах - сохраняются, и даже в некоторых случаях мы видим некоторые тенденции к росту", - начал разговор Изерн. По мнению Сперанцы, местный рынок, несмотря на хорошие показатели, все еще далек от рынка других городов региона. "В настоящее время на нашем рынке насчитывается около 2,5 миллионов квадратных метров - с учетом последних объектов, которые были недавно введены в эксплуатацию, - но если сравнить это с ВВП или с количеством жителей, то мы на 35-40 % отстаем от таких столиц, как Сантьяго или Лима. И мы не можем конкурировать с рынками, которые существуют в мексиканских городах, бесконечно более развитых в логистическом и промышленном секторе, чем наш", - говорит генеральный директор Newmark. Такая реальность дефицита квадратных метров на складе объясняется несколькими факторами. "Здесь, помимо нехватки капитала, есть еще одна проблема: строится только спекулятивная недвижимость. После последнего цикла появились компании, которые ведут строительство под конкретного клиента или спрос, что в итоге не приводит к появлению на рынке свободных квадратных метров", - говорит Сперанца. Он добавляет: "Наш рынок не позволяет предоставить необходимые квадратные метры (с точки зрения количества и качества) для двух очень важных секторов, таких как фармацевтика и здравоохранение. Отчасти это связано с тем, что для этого нам приходится вкладывать значительные средства. Но это не единственные отрасли, которые не могут быть обеспечены рынком. То же самое можно сказать о горнодобывающем секторе в НОА, а также о нефтяном секторе в Патагонии и Вака-Муэрта. Сектор промышленной логистики, который строится быстрее, требует меньше инвестиций и предлагает более высокую доходность, чем офисный сектор, все еще не может удовлетворить потребности компаний в поставках. По мнению Изерна, местный рынок еще не готов сделать шаг к работе с холодными складами, которые требуются фармацевтической промышленности, или роботизированными складами на высоте. Нынешний рынок воспроизводит продукт, причем с определенным успехом. "Этот рынок предлагает эффективные машины (корабли). Залы - это структуры, которые не вызывают сомнений и которые воспроизводятся с небольшими вариациями. Здесь, в отличие от офисов, ни вал, ни функции не подвергаются сомнению. И, похоже, это будет продолжаться еще долгое время", - говорит специалист Cushman Wakefield. Сперанца понимает, что рост этого сектора обусловлен его степенью укорененности. "За каждым товаром, включая Интернет, который мы все потребляем, стоит логистический центр. Во всех секторах различных отраслей промышленности на том или ином этапе процесса за ними стоит логистическая деятельность. Это позволяет нам понять, как консолидируется эта сфера", - объясняет специалист. Что касается стоимости, то в наиболее удачно построенных и расположенных помещениях цены могут достигать около 8,5 долларов США в месяц за квадратный метр (цитата BNA). "Несмотря на девальвацию, стоимость все еще защищается и находится в точке равновесия. Что касается арендной платы, то она составляет около 8 % в год, но что мы должны оценить - в этой области - так это стоимость строительства", - сказал Изерн. Сперанца добавил: "Это объемный бизнес, который не работает, если у вас маленький сарай. В этом секторе спрос цикличен, поэтому арендодатель должен иметь дополнительные площади, чтобы арендатор - иногда логистические операторы - мог добавлять или уменьшать площади в зависимости от сезона. Брокеры согласились, что одна из возможностей, которые предлагает этот сектор, - переоборудование старых промышленных площадей, которые имеют неповторяющееся местоположение, поскольку это заводы, построенные много лет назад. Такие помещения часто перепрофилируются под логистические комплексы для небольших компаний. "Этот вид продукции пользуется очень хорошим спросом. Кроме того, здесь есть два интересных момента. Во-первых, доходные билеты гораздо ниже, чем у крупных логистических складов, а во-вторых, интересна доходность (учитывая низкую стоимость покупки), поскольку стоимость аренды на 20-30 процентов ниже, чем у недвижимости категории "трипл А"", - говорит Изерн. Сперанца добавил: "В дополнение к этому виду бизнеса необходимо добавить парки для малого и среднего бизнеса, которые имеют большой опыт в первом северном коридоре, где продаются модули 1500 или 2000 м2 складов с мезонинами и офисами. Они продаются по бросовым ценам (от 600 до 800 долларов США), гораздо ниже, чем здания класса ААА. Эти объекты продаются как инвесторам, так и конечным пользователям. В течение года на рынок выйдет около 200 000 квадратных метров. Ожидается, что еще столько же площадей будет введено в эксплуатацию к 2025 году. "Проблема в том, что в случае с логистическими центрами, находящимися на стадии роста, это не те квадратные метры, которые пользуются спросом, поскольку их обычно занимают сами арендаторы, продолжающие фазу расширения", - говорит представитель Cushman Wakefield. По оценкам специалистов, ввод этих квадратных метров хотя и повлияет на вакантность, которая сейчас составляет около 5,5 %, но постепенно они будут освоены рынком, вернувшись к текущей стоимости. "Это по-прежнему рынок с недостаточным предложением, поэтому он не подвержен риску. В Латинской Америке уровень вакантных площадей, не превышающий двухзначного числа, говорит об очень здоровом рынке. Очевидно, что если сравнивать с Мексикой, то мы живем в другом мире, там нет свободных квадратных метров, - заключает Сперанца. На нашем рынке от ввода новых квадратных метров пострадают старые склады, которые раньше относились к классу А, а теперь устарели, а также некоторые промышленные склады такого типа, которые разбросаны за пределами промышленной логистической площадки". С другой стороны, логистическая недвижимость премиум-класса продолжит отстаивать свою стоимость и пользоваться хорошим спросом. "Для просмотра полной версии мероприятия нажмите здесь.