Простые методы расчета повышения арендной платы в апреле 2025 года

Как и каждый месяц, многим арендаторам и арендодателям необходимо рассчитать повышение арендной платы, потому что они должны внести коррективы. Они различаются в зависимости от того, были ли они подписаны в соответствии с законом, принятым в 2020 году, с изменениями, внесенными в тот же закон в 2023 году, или были согласованы после отмены закона об аренде, когда была открыта игра, чтобы определить между сторонами способ обновления стоимости договоров. Хотя президент Хавьер Милей отменил закон об аренде указом о необходимости и срочности (DNU) в декабре 2023 года и этим открыл игру для определения способа обновления стоимости договоров (индекс и частота), все договоры, подписанные до DNU, будут продолжать действовать на согласованных условиях до окончания срока их действия». »То есть договоры, заключенные на основании закона, санкционированного в июле 2020 года, будут сохранять ежегодное обновление до окончания срока их действия. Регулирование цены, проиндексированной на ICL, будет продолжаться до конца действия этих договоров, то есть до октября 2026 года, если они не будут продлены. «В этих случаях корректировка цены аренды производится один раз в год в течение 36 месяцев действия договора, то есть в общей сложности дважды. Эти повышения регулируются Индексом для договоров аренды (ICL), составляемым Центральным банком, который определяет, насколько должна увеличиваться стоимость аренды при ежегодном обновлении. «Важным фактом является то, что текущая арендная плата корректируется раз в год в соответствии с LCI, что представляет собой невыгодный сценарий как для арендатора, так и для арендодателя, поскольку арендодатели должны предвидеть ежегодную инфляцию при установлении стоимости в начале контракта, а арендаторы вынуждены сталкиваться с высокими суммами в первые месяцы нового года, что не соответствует текущей экономике. Существует несколько веб-сайтов, разработавших калькуляторы для определения роста арендной платы. Одним из них является, например, Instituto de la Vivienda de la Ciudad или Arquiler. Чтобы узнать индекс на втором из них, нужно выполнить следующие действия: «Эти данные помогут рассчитать сумму, которую нужно будет заплатить в течение следующего года, и процент повышения, соответствующий этому периоду. Вкратце, формула, которая применяется, состоит из общей суммы арендной платы, разделенной на индекс на момент подписания договора, умноженной на индекс дня, когда к ней применяется повышение. Например, в апреле 2024 года стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Буэнос-Айресе составляла в среднем 430 322 песо, по данным Zonaprop, и если бы арендатор заключил договор 1 апреля 2024 года, то 1 апреля 2025 года он должен был бы начать платить обновленную прибавку в размере 933 161 песо. Если бы арендатор заключил договор 1 апреля 2024 года, то 1 апреля 2025 года он должен был бы начать выплачивать обновленную сумму в размере 933 161 песо. «Чтобы получить это число, необходимо ввести в калькулятор следующие данные: »Этот расчет покажет, что сумма, которую нужно будет выплатить в течение следующего года (до апреля 2026 года), составит 933 161 песо, исходя из увеличения на 116,161 песо. 161, исходя из 116,85% повышения, установленного ICL в начале апреля. Другой вариант - обратиться на официальный сайт Центрального банка, где индекс обновляется ежедневно. Этот вариант не предусматривает автоматического расчета, а должен быть выполнен вручную, следуя следующим шагам: «С момента отмены закона об аренде арендодатели и арендаторы могут договориться о корректировках и выбрать, какой индекс будет использоваться и как часто будет изменяться сумма, которую нужно платить в месяц. Договоры, заключенные с января 2024 года, по новым правилам DNU, вернувшимся в Гражданский и Коммерческий кодекс, могли быть заключены с предпочтительными корректировками, хотя преобладающей была корректировка с учетом инфляции по индексу потребительских цен (CPI) с квартальными или четырехмесячными периодами. В Интернете есть множество вариантов автоматических калькуляторов накопленной инфляции, которые берут за основу данные, опубликованные INDEC (Национальный институт статистики и переписи населения). Один из них - калькулятор Чекедо, который будет использоваться в качестве ссылки ниже: «Например, если была согласована ежеквартальная корректировка для арендной платы в размере 566 025 песо, начатой в январе 2025 года и подлежащей корректировке в апреле, то последний индекс, опубликованный INDEC, приходится на февраль 2025 года. В этом случае будет использоваться трехмесячный период с декабря 2024 года по февраль 2025 года. Учитывая, что накопленная инфляция за этот период составила 7,49%, стоимость, подлежащая выплате, составит 608 403,50 песо в месяц. «В случае, если будет принято решение о ручной корректировке, важно подчеркнуть, что инфляцию каждого месяца не следует складывать, а необходимо перемножить изменения инфляции каждого месяца и получить стоимость арендной платы, учитывая, что это накопленная инфляция за период. »Во-первых, необходимо знать, какова была инфляция за период, на который необходимо скорректировать арендную плату. После того как данные найдены, необходимо выполнить следующие шаги: «На конкретном примере, если 1 января 2025 года был подписан договор аренды на сумму 566 025 песо с ежеквартальной корректировкой на инфляцию, то в апреле он должен был быть скорректирован в первый раз. Поскольку отчет INDEC выходит в середине месяца, в первый день апреля будут доступны данные за декабрь, январь и февраль, но еще не за март. «Значение месячного изменения инфляции в эти месяцы составило 2,7% в декабре, 2,2% в январе и 2,4% в феврале. »После деления каждого на сто и прибавления единицы подсчет будет таким: 566,025 x 1,027 x 1,022 x 1,024 = 608 песо. 354,8 «Результат не всегда совпадает с расчетом, произведенным с помощью автоматического калькулятора (chequeado.com), поскольку цифры, ежемесячно публикуемые INDEC, округляются (число может содержать больше десятичных знаков, которые при включении в счет могут варьироваться от 100 до 300 песо больше за вычетом конечного результата). »На практике арендатор узнает за полмесяца до корректировки, насколько увеличится арендная плата. Это связано с тем, что, используя данный пример, в середине марта он уже может знать значение инфляции за февраль и, таким образом, рассчитать, сколько ему придется платить в апреле. Однако эта цифра может измениться, если арендная плата вносится в конце месяца, поскольку уже будет известен процент инфляции за предыдущий месяц, в данном случае за март. «Договоры, подписанные в соответствии с законом 27.737 (действовавшим с 17 октября 2023 года до 29 декабря 2023 года, когда вступил в силу DNU Хавьера Милея), обновляются каждые шесть месяцев на основе коэффициента Casa Propia. Эти договоры начали обновляться с апреля 2024 года в первые шесть месяцев после подписания (для тех, которые были согласованы в октябре). «Учитывая, что DNU Хавьера Милея установил, что арендатор и арендодатель могут свободно договариваться об индексе, к которому должна быть привязана стоимость договора, договоры, подписанные после отмены закона об аренде, могут корректироваться на тот коэффициент, который предпочтителен в каждом конкретном случае. Для тех, кто решил использовать индекс Casa Propia, в Интернете есть калькулятор arquiler.com, который ускоряет расчеты. Чтобы произвести расчет, выполните следующие действия: «Имея эти данные, вы можете рассчитать сумму, которая будет выплачена в течение следующих нескольких месяцев, и процентное увеличение, соответствующее этому периоду. Например, в октябре 2024 года стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Буэнос-Айресе составит в среднем 524 907 песо, согласно данным Zonaprop. Если бы арендатор заключил договор 1 октября 2024 года и решил обновлять его с учетом индекса Casa Propia каждые шесть месяцев, в апреле ему пришлось бы заплатить 822 536 песо. «Чтобы получить это число, нужно ввести в калькулятор следующие данные: „В результате расчета сумма, которую нужно будет заплатить в течение следующих шести месяцев (до сентября 2025 года), составит 822 536 песо, исходя из 56,7%-ного роста индекса Casa Propia“.