Простые методы расчета повышения арендной платы в июне 2025 года

Как и каждый месяц, многим арендаторам и арендодателям необходимо рассчитать повышение арендной платы, потому что они должны внести коррективы. Они различаются в зависимости от того, были ли они подписаны в соответствии с законом, принятым в 2020 году, с изменениями, внесенными этим же законом в 2023 году, или были согласованы после отмены закона об аренде, когда была открыта игра, чтобы определить между сторонами способ обновления стоимости контрактов. Хотя президент Хавьер Милей отменил закон об аренде указом о необходимости и срочности (DNU) в декабре 2023 года и этим открыл игру по определению способа обновления стоимости договоров (индекс и частота), все договоры, подписанные до DNU, будут продолжать действовать на согласованных условиях до окончания срока их действия«. »То есть договоры, заключенные на основании закона, санкционированного в июле 2020 года, будут сохранять ежегодное обновление до окончания срока их действия. Регулирование цены, проиндексированной на ICL, будет продолжаться до конца действия этих договоров, то есть до октября 2026 года, если они не будут продлены. "В этих случаях корректировка цены аренды производится один раз в год в течение 36 месяцев действия договора, то есть в общей сложности дважды. Эти повышения регулируются Индексом для договоров аренды (ICL), составляемым Центральным банком, который определяет, насколько должна увеличиться стоимость аренды при ежегодном обновлении. "Важным фактом является то, что текущая арендная плата корректируется раз в год в соответствии с LCI, что представляет собой невыгодный сценарий как для арендатора, так и для арендодателя, поскольку арендодатели должны предвидеть ежегодную инфляцию при установлении стоимости в начале контракта, а арендаторы вынуждены сталкиваться с высокими суммами в первые месяцы нового года, что не соответствует текущей экономике. Существует несколько веб-сайтов, разработавших калькуляторы для определения роста арендной платы. Одним из них является, например, Instituto de la Vivienda de la Ciudad или Arquiler. Чтобы узнать индекс на втором из них, нужно выполнить следующие действия: "Эти данные помогут рассчитать сумму, которую нужно будет заплатить в течение следующего года, и процент повышения, соответствующий этому периоду. Вкратце, формула, которая применяется, состоит из общей суммы арендной платы, разделенной на индекс на момент подписания договора, умноженной на индекс дня, когда к ней применяется повышение. Например, в июне 2024 года стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Буэнос-Айресе составляла в среднем 449 915 песо, по данным Zonaprop, и если бы арендатор заключил договор 1 июня 2024 года, то 1 июня 2025 года он должен был бы начать платить обновленную сумму в 812 750 песо. Если бы арендатор заключил договор 1 июня 2024 года, то 1 июня 2025 года он должен был бы начать выплачивать обновленную сумму в размере 812 750 песо. «Чтобы получить это число, необходимо ввести в калькулятор следующие данные: »Этот расчет покажет, что сумма, которую необходимо выплатить в течение следующего года (до июня 2026 года), составит 812 750 песо, исходя из увеличения на 80 750 песо. 750, исходя из 80,65%-ного повышения, установленного ICL в начале июня. Другой вариант - обратиться на официальный сайт Центрального банка, где индекс обновляется ежедневно. Эта возможность не предусматривает автоматического расчета, а должна быть выполнена вручную человеком, следующим следующим образом: "С момента отмены закона об аренде арендодатели и арендаторы могут договориться о корректировках и выбрать, какой индекс будет использоваться и как часто будет изменяться сумма, которую нужно платить в месяц. Договоры, заключенные с января 2024 года, по новым правилам DNU, вернувшимся в Гражданский и Коммерческий кодекс, могли быть заключены с предпочтительными корректировками, хотя преобладающей была корректировка с учетом инфляции по индексу потребительских цен (CPI) с квартальными или четырехмесячными периодами. В Интернете есть множество вариантов автоматических калькуляторов накопленной инфляции, которые берут за основу данные, опубликованные INDEC (Национальный институт статистики и переписи населения). Один из них - Chequeado, который и будет использоваться в качестве ссылки ниже: "Например, если была согласована ежеквартальная корректировка, для арендной платы в размере 604 905 песо, начатой в марте 2025 года и подлежащей корректировке в июне, последний индекс, опубликованный INDEC, приходится на апрель 2025 года. В этом случае будет использоваться трехмесячный период с февраля по апрель 2025 года (последний зарегистрированный месяц). Учитывая, что накопленная инфляция за этот период составила 9,17%, стоимость, подлежащая выплате, составит 660 390 песо в месяц. «В случае, если будет принято решение о ручной корректировке, важно подчеркнуть, что инфляцию каждого месяца не следует складывать, а необходимо умножить колебания инфляции каждого месяца и перемножить их между собой и стоимостью арендной платы, учитывая, что это накопленная инфляция за период. »Во-первых, необходимо знать, какой была инфляция за период, за который необходимо скорректировать арендную плату. После того как данные найдены, необходимо выполнить следующие шаги: "На конкретном примере, если 1 марта 2025 года был подписан договор аренды на сумму 604 905 песо с ежеквартальной корректировкой на инфляцию, то первый раз корректировка должна быть произведена в июне. Поскольку отчет INDEC выходит в середине месяца, в первый день июня будут доступны данные за февраль, март и апрель, но еще не за май. «Значение месячного изменения инфляции в эти месяцы составило 2,4% в феврале, 3,7% в марте и 2,8% в апреле. »После деления каждого на сто и прибавления единицы подсчет будет выглядеть так: 604 905 x 1,024 x 1,037 x 1,028 x 1,028 = 660 песо. 327 «Результат не всегда совпадает с расчетом, произведенным с помощью автоматического калькулятора (chequeado.com), поскольку цифры, ежемесячно публикуемые INDEC, округляются (число может содержать больше десятичных знаков, которые при включении в счет могут варьироваться от 100 до 300 песо за вычетом конечного результата). »На практике арендатор узнает за полмесяца до корректировки, на сколько увеличится арендная плата. Это связано с тем, что, используя данный пример, в середине мая он уже может знать значение инфляции за апрель и, таким образом, рассчитать, сколько ему придется платить в июне. Однако эта цифра может измениться, если арендная плата вносится в конце месяца, так как уже будет доступен процент инфляции за предыдущий месяц, в данном случае май. "Договоры, подписанные в соответствии с Законом 27.737 (действовавшим с 17 октября 2023 года до 29 декабря 2023 года, даты вступления в силу DNU Хавьера Милея), обновляются каждые шесть месяцев на основе коэффициента Casa Propia. Эти договоры начали обновляться с апреля 2024 года в первые шесть месяцев после подписания (для договоров, которые были согласованы в октябре). "Учитывая, что DNU Хавьера Милея установил, что арендатор и арендодатель могут свободно договариваться об индексе, к которому должна быть привязана стоимость договора, договоры, подписанные после отмены закона об аренде, могут корректироваться на тот коэффициент, который предпочтителен в каждом конкретном случае. Для тех, кто решил использовать индекс Casa Propia, в интернете есть калькулятор arquiler.com, который ускоряет расчеты. Чтобы произвести расчет, выполните следующие действия: "Имея эти данные, вы можете рассчитать сумму, которая будет выплачена в течение следующих нескольких месяцев, и процентное увеличение, соответствующее этому периоду. Например, в декабре 2024 года арендная плата за двухкомнатную квартиру в Буэнос-Айресе составит в среднем 550 450 песо, согласно данным Zonaprop. Если бы арендатор заключил договор 1 декабря 2024 года и решил обновлять его с учетом индекса Casa Propia каждые шесть месяцев, в июне ему пришлось бы заплатить 792 238 песо. «Чтобы получить это число, необходимо ввести в калькулятор следующие данные: »В результате расчета сумма, которую необходимо заплатить в течение следующих шести месяцев (до декабря 2025 года), составит 792 238 песо, исходя из 43,93% роста индекса Casa Propia".