Простые методы расчета повышения арендной платы в марте 2025 года

Как и каждый месяц, многие арендаторы и арендодатели должны рассчитать повышение арендной платы, поскольку им предстоит корректировка. Они различаются в зависимости от того, были ли они подписаны с законом, принятым в 2020 году, с тем же законом, но с изменениями, внесенными в него в 2023 году, или были согласованы после отмены Закона об аренде, когда была открыта игра, чтобы определить между сторонами способ обновления стоимости контрактов. «Несмотря на то, что президент Хавьер Милей отменил закон об аренде указом о необходимости и срочности (DNU) в декабре 2023 года и этим открыл игру для определения способа обновления стоимости договоров (индекс и частота), все договоры, подписанные до DNU, будут продолжать действовать на согласованных условиях до окончания срока их действия. То есть договоры, заключенные на основании закона, санкционированного в июле 2020 года, будут поддерживать ежегодное обновление до окончания срока их действия. Регулирование цены, проиндексированной на ICL, будет действовать до конца действия этих договоров, то есть до октября 2026 года, если они не будут продлены. «В этих случаях корректировка цены аренды производится один раз в год в течение 36 месяцев действия договора, то есть в общей сложности дважды. Эти повышения регулируются Индексом для договоров аренды (ICL), составляемым Центральным банком, который определяет, насколько должна увеличиваться стоимость аренды при ежегодном обновлении. «Важным фактом является то, что текущая арендная плата корректируется раз в год в соответствии с LCI, что представляет собой невыгодный сценарий как для арендатора, так и для арендодателя, поскольку арендодатели должны предвидеть ежегодную инфляцию при установлении стоимости в начале контракта, а арендаторы вынуждены сталкиваться с высокими суммами в первые месяцы нового года, что не соответствует текущей экономике. Существует несколько веб-сайтов, разработавших калькуляторы для определения роста арендной платы. Одним из них является, например, Instituto de la Vivienda de la Ciudad или Arquiler. Чтобы узнать индекс на втором из них, нужно выполнить следующие действия: «Эти данные помогут рассчитать сумму, которую нужно будет заплатить в течение следующего года, и процент повышения, соответствующий этому периоду. Вкратце, формула, которая применяется, состоит из общей суммы арендной платы, разделенной на индекс на момент подписания договора, умноженной на индекс дня, когда к ней применяется повышение. Например, в марте 2024 года стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Буэнос-Айресе составляла в среднем 422 502 песо, по данным Zonaprop, и если арендатор начал снимать квартиру 1 марта 2024 года, то 1 марта 2025 года он должен будет начать платить обновленную сумму в 1 053 488 песо. Если бы арендатор заключил договор 1 марта 2024 года, то 1 марта 2025 года он должен был бы начать выплачивать обновленную сумму в размере 1 053 488 песо. «Чтобы получить это число, необходимо ввести в калькулятор следующие данные: »Этот расчет покажет, что сумма, которую необходимо выплатить в течение следующего года (до марта 2026 года), составит 1 песо. Еще один вариант - обратиться к официальному сайту Центрального банка, где индекс обновляется ежедневно. Этот вариант не предусматривает автоматического расчета, а должен быть выполнен вручную, следуя следующим шагам: «С момента отмены закона об арендной плате арендодатели и арендаторы могут договориться о корректировках и выбрать, какой индекс будет использоваться и как часто будет изменяться сумма, которую нужно платить в месяц. Договоры, заключенные с января 2024 года, с учетом новых правил DNU, возвращающихся в Гражданский и Коммерческий кодекс, могли быть согласованы с предпочтительными корректировками, хотя преобладающей была корректировка с учетом инфляции на основе CPI (индекс потребительских цен) с квартальными или четырехмесячными периодами. «В Интернете есть множество вариантов автоматических калькуляторов накопленной инфляции, которые берут за основу данные, опубликованные Indec (Национальный институт статистики). Один из них - калькулятор Чекедо, который будет использоваться в качестве справочного материала ниже: «Например, если была согласована ежеквартальная корректировка арендной платы в размере 550 450 песо, начиная с декабря 2024 года, которая должна корректироваться в марте, то последний индекс, опубликованный Indec, приходится на январь 2024 года. В этом случае будет использоваться трехмесячный период с ноября 2024 года по январь 2025 года. Учитывая, что накопленная инфляция за этот период составила 7,51%, стоимость, подлежащая выплате, составит 591 792,07 песо в месяц. «В случае, если будет принято решение о ручной корректировке, важно подчеркнуть, что инфляцию каждого месяца не следует складывать, а необходимо умножить колебания инфляции каждого месяца и перемножить их между собой и стоимостью арендной платы, учитывая, что это накопленная инфляция за период. »Во-первых, необходимо знать, какой была инфляция за период, за который необходимо корректировать арендную плату. После того как данные найдены, необходимо выполнить следующие шаги: «На конкретном примере, если 1 декабря был подписан договор аренды на 550 450 песо с ежеквартальной корректировкой на инфляцию, то в марте его придется корректировать в первый раз. Поскольку отчет Indec выходит в середине месяца, в первый день марта будут доступны данные за ноябрь, декабрь и январь, но еще не за февраль. «Значение месячного изменения инфляции в эти месяцы составило 2,4% в ноябре, 2,7% в декабре и 2,2 в январе. »После деления каждого на сто и прибавления единицы подсчет будет таким: 550 450 x 1,024 x 1,027 x 1,022 x 1,022 = 591 песо. 615 «Результат не всегда совпадает с расчетом, произведенным с помощью автоматического калькулятора (chequeado.com), поскольку цифры, ежемесячно публикуемые INDEC, округляются (число может содержать больше десятичных знаков, которые при включении в счет могут варьироваться от 100 до 300 песо за вычетом конечного результата). »На практике арендатор узнает за полмесяца до корректировки, на сколько увеличится арендная плата. Это связано с тем, что, используя данный пример, в середине февраля он уже может знать значение инфляции за январь и, таким образом, рассчитать, сколько ему придется платить в марте. Однако эта цифра может измениться, если арендная плата вносится в конце месяца, так как уже будет доступен процент инфляции за предыдущий месяц, в данном случае февраль. «Договоры, подписанные в соответствии с Законом 27.737 (действовавшим с 17 октября 2023 года до 29 декабря 2023 года, когда вступил в силу DNU Хавьера Милея), обновляются каждые шесть месяцев на основе коэффициента Casa Propia. Эти договоры начали обновляться с апреля 2024 года в первые шесть месяцев после подписания (для тех, которые были согласованы в октябре). «Учитывая, что DNU Хавьера Милея установил, что арендатор и арендодатель могут свободно договариваться об индексе, к которому должна быть привязана стоимость договора, договоры, подписанные после отмены закона об аренде, могут корректироваться на тот коэффициент, который предпочтителен в каждом конкретном случае. Для тех, кто решил использовать индекс Casa Propia, в интернете есть калькулятор arquiler.com, который ускоряет расчеты. Чтобы произвести расчет, выполните следующие действия: «Имея эти данные, вы можете рассчитать сумму, которая будет выплачена в течение следующих нескольких месяцев, и процентное увеличение, соответствующее этому периоду. Например, в сентябре 2024 года стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Буэнос-Айресе составит в среднем 507 422 песо, согласно данным Zonaprop. Если бы арендатор заключил договор 1 сентября 2024 года и решил обновлять его с учетом индекса Casa Propia каждые шесть месяцев, то в марте ему пришлось бы заплатить 795 137 песо. «Чтобы получить это число, необходимо ввести в калькулятор следующие данные: „В результате расчета сумма, которую нужно будет заплатить в течение следующих шести месяцев (до августа 2025 года), составит 795 137 песо, исходя из 56,7%-ного роста индекса Casa Propia“.