Специалист делится формулой, позволяющей определить, является ли арендная плата за квартиру разумной

Рынок недвижимости Буэнос-Айреса переживает кардинальные изменения. После отмены Закона об аренде в 2023 году ситуация дефицита сменилась переизбытком предложения. В этой экосистеме договорной свободы владельцы и арендаторы используют новый термин, который раньше был зарезервирован только для инвесторов: «рентабельность». В связи с этим возникает главный вопрос: как понять, разумна ли цена, запрашиваемая за двухкомнатную квартиру в Палермо или однокомнатную квартиру в Кабальито? Застройщики и риэлторы, опрошенные LA NACION, отмечают, что существует «магическое число», служащее ориентиром: 5% в год. Однако способ вычисления этого процента вызвал техническую дискуссию, которая разделила мнения в секторе. «Для многих застройщиков, таких как Хуан Мануэль Тапиола, основатель Spazios, существует быстрый расчет, позволяющий арендатору понять, на чем он стоит». Формула гласит: «Если результат дает 5%, рынок находится в равновесии. «Когда расчет дает 3%, аренда дешевая; если дает 8%, она дорогая», — утверждают в секторе жилой недвижимости. «Тапиола объясняет, что эта концепция направлена на то, чтобы арендатор понимал свою «общую стоимость жизни». Если квартира стоит 120 000 долларов, арендатор должен тратить около 5000 долларов в год на аренду и коммунальные расходы, чтобы находиться в среднем диапазоне. По мнению Тапиолы, историческая проблема Аргентины заключается в отсутствии четких параметров. «Рынок недвижимости был черным ящиком для арендатора. «В Spazios мы стремимся к тому, чтобы люди перестали снимать жилье вслепую», — объясняет застройщик. «Предприниматель разработал собственную систему, позволяющую превратить арендаторов в собственников: более 4000 семей уже отказались от аренды. «Мы не продаем квартиры, мы помогаем людям стать владельцами», — резюмирует он. По словам застройщика, 5% — это не просто цифра для владельца, а «гарантия справедливости» для того, кто платит. «Если арендатор знает, что квартира, в которой он живет, стоит 120 000 долларов, и по расчетам получается 3% в год, то он платит справедливо. Но если он получает 6% или 7%, у него есть технический инструмент, чтобы сесть с владельцем и попросить снижение», — утверждает он. Тапиола считает, что именно эта прозрачность в конечном итоге «очищает» рынок от завышенных цен. «Именно здесь появляется первая трещина в формуле. Соледад Балаян, руководительница агентства Maure Inmobiliaria, утверждает, что с бухгалтерской точки зрения коммунальные расходы не могут входить в доходность. «Коммунальные расходы — это затраты, а не доход для владельца. Если квартира пустует, владелец оплачивает их из своего кармана. «Их включение в формулу приводит к завышению реальной доходности», — объясняет эксперт. «По мнению Балаян, реальная валовая доходность в Буэнос-Айресе сегодня составляет от 4,5% до 5% для подержанных объектов, но рассчитывается строго на основе денежного потока, остающегося у арендодателя». Андрес Сикули, менеджер по корпоративной недвижимости Interwin, согласен с тем, что 5% — это исторический местный стандарт (известный как «cap rate»), но предупреждает, что рост цен на коммунальные услуги и техническое обслуживание «пожирает» ту часть дохода, которая раньше поступала прямо в карман владельца. «Одним из главных препятствий для того, чтобы математика сходилась, является цена продажи объекта недвижимости (общий знаменатель формулы). Максимилиано Гётц, директор MGNI, отмечает, что зачастую доходность кажется низкой, потому что цены в объявлениях завышены из-за субъективности. «Бесчисленное количество раз клиент просит 315 000 долларов за то, что рынок оценивает в 250 000 долларов, потому что говорит: «Мои дети там научились ходить». Такое предвзятое видение приводит к тому, что расчет рентабельности не сходится, но это ошибка в цене, а не в рынке аренды», — объясняет Гётц. «Однако в районах с высоким спросом, таких как Реколета или Палермо, наблюдается феномен эластичности: арендатор обычно соглашается на аренду, приносящую доход в 6% или 7% (что считается дорогим). Причина? Экономия времени, близость к месту работы и, прежде всего, возможность избежать хлопот, связанных с переездом. «Сикули предлагает взгляд, который связывает недвижимость с миром финансов. «5% — это тот порог, при котором инвестор снова начинает рассматривать квартиру как актив, а не как головную боль», — размышляет он. По мнению Сикули, рынок выходит из «летаргии отрицательной доходности» в 2–3%, которая сказывалась на секторе при прежнем законодательстве. «Сегодня мы наблюдаем нормализацию. «Арендные ставки возвращаются к международному уровню равновесия», — отмечает руководитель Interwin. «Кроме того, он делает предостережение: с возвращением ипотечного кредитования владелец больше не конкурирует только с другими владельцами. «У арендатора теперь есть возможность стать покупателем. Эта конкуренция будет сдерживать доходность, вынуждая владельцев быть более конкурентоспособными по цене и качеству», — заключает он. «Несмотря на международные формулы, у местного рынка есть безапелляционный судья: кошелек. В условиях инфляции, вынуждающей вносить корректировки каждые четыре месяца (в основном по индексу потребительских цен), эксперты сходятся во мнении, что цены больше не определяются желанием владельца, а его платежеспособностью. «Реальность такова, что арендатор не считает рентабельность владельца; он смотрит на свою зарплату», — говорит Балаян. Сегодня, при нынешнем переизбытке предложения, если владелец требует арендную плату, превышающую «потолок» заработной платы в его районе, квартира остается пустой. «Сегодня рынок аренды предлагает множество вариантов, и это дает арендатору переговорную силу, которой у него не было в последние четыре года», — заключает руководительница Maure.