Ни квартиры, ни дома на берегу моря: что ищут аргентинцы, присматривающиеся к недвижимости в Пунта-дель-Эсте

Это явление развивается на фоне активного строительства. По данным администрации города Мальдонадо, на которые ссылается Рудольф, в ходе последнего срока полномочий было одобрено строительство объектов общей площадью 5,3 млн квадратных метров, что сопряжено с частными инвестициями в размере около 12 млрд долларов США. «Только в 2025 году было одобрено строительство 1,3 млн м²», — подчеркивает архитектор. По мнению эксперта, рост Пунта-дель-Эсте обусловлен совокупностью факторов: близостью к Буэнос-Айресу, стабильностью, качеством жизни и тем, что Пунта-дель-Эсте всё чаще становится городом, где можно жить круглый год. Более того, согласно опросу, на который ссылается Сантьяго Перейра, руководитель одноимённой риэлторской компании, за последние пять лет интерес аргентинцев к строительству домов в закрытых жилых комплексах вырос на 60 %. «Однако, хотя аргентинцы играют ключевую роль в этой ситуации, они не единственные участники рынка. Помимо уругвайцев и бразильцев, «появляется всё больше покупателей из США и Европы, и даже некоторые из Азии», — отмечает Солари. По мнению эксперта, в международном контексте, характеризующемся военными конфликтами и геополитической напряжённостью, Уругвай привлекателен своей институциональной стабильностью, правовой определённостью и качеством жизни. Немаловажным моментом является то, что также выросло число иностранцев, инвестирующих в «ландбанкинг», то есть покупающих землю в надежде на рост её стоимости. «Изменение профиля покупателя также влияет на проектирование жилых домов, которые теперь разрабатываются с расчётом на круглогодичное проживание. В этих условиях возникают новые требования как к самим домам, так и к районам, в которых они строятся». «Сегодня основными требованиями являются круглосуточная охрана, полная инфраструктура (электричество, вода, оптоволокно) и хорошая дорожная сеть», — отмечает Солари и добавляет, что также приобрели актуальность спортивные площадки, такие как корты для тенниса, паделя и гольфа, а также тренажерные залы, зоны для детей, клубные дома и коворкинги. «Качественный доступ в Интернет стал незаменимым условием для удаленной работы», — подчеркивает специалист и проводит различие между этими новыми требованиями и теми, что были пять лет назад, когда безопасность и зеленые насаждения были главными востребованными характеристиками. «Внутри домов также изменились приоритеты». Рудольф отмечает повышенный спрос на дома площадью от 200 до 300 м², одно- или двухэтажные, с тремя или четырьмя спальнями, просторными зонами общего пользования, встроенной кухней и одним или двумя рабочими местами. «Все больше внимания уделяется вопросам энергоэффективности, технического обслуживания и долговечности». Внешний вид также претерпевает изменения: для января уже недостаточно одного бассейна и гриля — теперь востребованы глубокие веранды, защищённые от ветра зоны, открытые пространства, которые можно использовать большую часть года, а также гораздо более органичное взаимодействие между интерьером и ландшафтом, — объясняет архитектор. «Но важно не только то, как устроен дом, но и то, где он расположен». «Аргентинцы всё чаще стремятся к тому, чтобы жить как в собственном доме, но без всех сложностей, связанных с отдельно стоящим домом», — соглашается Рудольф, который считает, что закрытый жилой комплекс может решить эту дилемму: «Здесь есть охрана, инфраструктура, техническое обслуживание, спортивные площадки и общие услуги, но в то же время это позволяет иметь сад, уединение, больше площади и непосредственный контакт с природой», — подчеркивает он. В связи с этим Солари объясняет, что покупатели отдают предпочтение участкам площадью от 1000 до 2500 м² перед традиционными усадьбами площадью в несколько гектаров, поскольку они предполагают более разумные затраты на обслуживание, большую близость к соседям и доступ к общим услугам. «Новый спрос на дома стимулировал расширение и диверсификацию закрытых жилых комплексов в Пунта-дель-Эсте и его окрестностях». « «Сегодня существуют жилые комплексы с относительно компактными участками, клубы-усадьбы, проекты вблизи моря и жилые комплексы, ориентированные на спорт или загородную жизнь», — описывает Перейра и цитирует отчет Uruguay XXI, опубликованный в июне 2026 года, в котором приводятся исследования, выделяющие 44 закрытых жилых комплекса в провинции Мальдонадо из 84 по всему Уругваю. «Эта цифра сама по себе говорит о прогрессе», — резюмирует он. «Если взять период 2020–2026 годов, то компания Rudolph выявила более 20 новых закрытых жилых районов, участковых застроек и жилых комплексов между Пунта-Баллена и Хосе-Игнасио». Из этого общего числа имеются данные только по 10 проектам, которые охватывают около 665 гектаров и более 1900 участков. «По этому поводу Ковелло отмечает одно интересное преимущество: «Закрытые жилые комплексы в Пунте позволяют приобрести участок на стадии предварительной продажи и удвоить его стоимость за два года, которые занимает строительство. Кроме того, можно построить дом по цене 1700 долларов США за м² и, после завершения проекта, удвоить стоимость инвестиций». «Однако расширение этого сегмента рынка влечет за собой одно ключевое изменение: первая линия моря перестала быть обязательным условием. В отличие от дачника, «появился покупатель, для которого вид на море уже не является самым важным», — заявляет Солари и добавляет, что они отдают предпочтение более просторным участкам, тишине, уединению, зеленым зонам и доступу к инфраструктуре». Об этом же подробно говорит и Рудольф, который утверждает, что карта жилой застройки расширяется, переходя от почти исключительно прибрежной логики к гораздо более широкой территориальной логике. «Раньше выбор дома зачастую означал отказ от инфраструктуры или слишком большое удаление от городской жизни. Сейчас это меняется», — отмечает он. «Расширение рынка жилой недвижимости меняет традиционную планировку Пунта-дель-Эсте». Хотя Манса, Брава, Ла-Барра и Хосе-Игнасио по-прежнему остаются привлекательными, начинают формироваться новые туристические коридоры и микрорайоны. «Рудольф отмечает рост популярности в Пунта-Баллена, Ринкон-дель-Индио, Эль-Пласер и Эль-Хагуэль, а также в Эль-Чорро, Бальнеарио-Буэнос-Айрес и расширенных окрестностях Хосе-Игнасио». Среди этих районов Бальнеарио-Буэнос-Айрес представляется альтернативой для тех, кто ищет более доступные цены на жилье, не удаляясь при этом слишком далеко от Манантиалеса и Хосе-Игнасио». К этому Перейра добавляет и другие районы: «Пинарес, который раньше считался „далеким“, сегодня входит в число самых востребованных зон для покупки домов; район Рузвельта, который раньше воспринимался в основном как транспортный коридор, сегодня привлекает множество предложений по продаже квадратных метров в многоэтажных зданиях всех типов, цветов и качества». Однако одно из наиболее значительных направлений развития проходит вглубь материка, вдоль транспортных коридоров Камино-Эгускиса, трассы 104 и Камино-дель-Гольф, которые соединяют Ла-Барра и Манантиалес с районами сельскохозяйственных угодий. «Рост сосредоточен прежде всего в коридоре трассы 10 в восточном направлении и в районе трассы 104, где находятся Лагуна-Эстейтс, Ла-Морада, Пуэбло-Мио, Ла-Плантасьон-Нарбона», — приводит пример Солари. «Предложение закрытых жилых комплексов находится на разных этапах развития: от уже сформировавшихся микрорайонов до недавно запущенных проектов». Солари классифицирует проекты в зависимости от их стадии реализации: «Кроме того, в Манантиалес находится „Ла Каролина дель Мар“ — закрытый жилой комплекс площадью 45 гектаров, в котором расположен жилой комплекс „Каса Ливинг Манантиалес“, первые два модуля которого с 18 квартирами уже выпущены на рынок: квартиры с двумя спальнями площадью 156 м² можно приобрести по цене от 670 000 долларов США; квартиры с тремя спальнями площадью 259 м² — от 1 400 000 долларов США, а пентхаусы площадью 246 м² с террасой 160 м² — от 2 500 000 долларов США». « «80 % уже продано», — утверждает Мариано Галеацца, директор компании Desarrollos Norte, одного из застройщиков этого проекта наряду с Baalbec и Donato Group, которые, имея 50-летний опыт работы в Пунта-дель-Эсте и более 300 реализованных проектов в Уругвае, Аргентине и США, являются владельцами земельного участка. Кроме того, он добавляет, что архитектор Каролина Прото завершает разработку двух новых модулей, которые, возможно, будут представлены до конца года. «Это будут два здания меньшего размера, чем нынешние, с двумя квартирами на каждом этаже — каждая с тремя спальнями — и эксклюзивным пентхаусом на последнем этаже», — поясняет Галеацца. К этим проектам Ковелло добавляет «Дистрикт 52» в районе Хагуэль — девелоперский и градостроительный проект площадью 52 гектара, где расположены магазины, такие как Megatlon, Decathlon и Kiko Milano; офисы; школа North Schools; отель Hampton by Hilton; а также Ла-Каньяда — «квартал с участками площадью 1000 метров и готовыми к заселению новыми домами, стоимость которых составляет около 1 миллиона долларов США». «Стоит особо отметить рост уровня обслуживания в этих районах. «Увеличение постоянного населения оправдывает улучшение инфраструктуры, а улучшение инфраструктуры позволяет большему количеству семей рассматривать эти районы в качестве места для круглогодичного проживания», — отмечает Рудольф. «Места, где раньше лето заканчивалось и жалюзи закрывались, сегодня процветают благодаря повсеместному появлению магазинов», — добавляет Перейра. В качестве одной из ключевых услуг Солари выделяет наличие двуязычных школ в Мальдонадо и Пунта-дель-Эсте как важнейший фактор, побуждающий многие семьи переезжать сюда. За ними, по мнению специалиста, следуют супермаркеты, магазины повседневного спроса, здравоохранение и рестораны. «Улучшились районы Ла-Барра и Манантиалес, где есть заведения, работающие круглый год». «В Хосе-Игнасио до сих пор не хватает некоторых услуг, прежде всего в сфере здравоохранения», — отмечает он. «Стоимость строительства или покупки готового дома зависит от местоположения, площади, типа конструкции и уровня отделки». По словам Рудольфа, стоимость строительства дома площадью 200 м² составляет от 400 000 до 800 000 долларов США, а дома площадью 300 м² — от 600 000 до 1,2 млн долларов США. «Но здесь нужно сделать важное уточнение: «К этой сумме нужно прибавить стоимость земельного участка, и в этом плане разброс цен огромен». В качестве ориентира специалист отмечает, что в некоторых новых районах можно найти участки по цене от 100 000 долларов США, хотя в более устоявшихся районах эта стоимость может значительно вырасти. «Таким образом, общая стоимость инвестиций в современный дом площадью от 200 до 300 м² может начинаться примерно с 500 000 долларов США и легко превышать 1,5 миллиона долларов США в проектах и районах более высокого уровня». «К этому в Mirando.ai, стартапе, занимающемся рыночной аналитикой в сфере недвижимости, добавляют важное уточнение: дом в закрытом жилом комплексе обходится на 31 % дороже за квадратный метр застроенной площади, чем объект, выходящий на улицу. При анализе микрорайонов в Хосе-Игнасио разница составляет 5000 долларов США за м² против 4000 долларов США за м²». В Манса и Пинарес — 3733 доллара США против 2400 долларов США. «С другой стороны, Перейра приводит данные об опубликованных ценах на земельные участки и готовые дома в различных закрытых жилых комплексах». Ла-Барра: «Манантиалес»: «Хосе-Игнасио»: «Помимо первоначальных инвестиций, одним из факторов, влияющих на решение о покупке, является стоимость содержания». По словам Солари, коммунальные расходы на жилье в закрытом жилом комплексе могут быть значительно ниже, чем на квартиру, расположенную рядом с морем. Например, в Манантиалес за квартиру с тремя спальнями придется платить от 1000 до 1300 долларов США в месяц, тогда как в закрытом жилом комплексе общие расходы обычно составляют от 400 до 500 долларов США. Кроме того, владение домом предполагает уход за садом, бассейном и ремонтными работами. «Однако для тех, кто стремится совместить личное пользование с инвестициями, сезонная аренда представляется альтернативой, позволяющей компенсировать часть этих затрат. «Безошибочный способ покрыть эти расходы: сдавать недвижимость на Новый год и первую половину января. Этого хватит, чтобы покрыть расходы за весь год», — отмечает брокер и приводит пример: дом в Ресерва Монтойя можно сдать в аренду в январе примерно за 50 000 долларов США, тогда как в Пуэбло Мио цены колеблются от 40 000 до 50 000 долларов США. По его оценкам, годовая чистая доходность такого рода недвижимости обычно колеблется от 3% до 6%. Следует учитывать, что к традиционному спросу в январе и феврале добавляются годовые договоры аренды и аренда жилья в зимние месяцы.