Формула, которую экономисты считают ключом к оживлению ипотечного кредитования и строительства

На рынке недвижимости, который продолжает перестраиваться и, несмотря на появление позитивных сигналов, все еще далек от устойчивого восстановления, обсуждение того, какие меры следует принять, чтобы вернуть строительству центральное место, вновь стало набирать обороты. «На этот раз консенсус был достигнут благодаря авторитетным экономистам в секторе: ключ заключается не только в стабилизации макроэкономики, но и в разблокировании ипотечного кредитования, которое является ключевым фактором для любой страны. И для этого, как настаивают специалисты, есть один важный игрок: Фонд гарантий устойчивости (FGD) агентства Anses». Идея проста: без долгосрочного финансирования нет доступа к жилью. «Без ипотечного кредита нет социальной справедливости», — это утверждение повторяется во всех секторах рынка. А без доступа к жилью структурный спрос остается сдержанным, и вместе с ним строительство, которое, в свою очередь, является одним из секторов, создающих наибольшее количество рабочих мест, не может набрать обороты. В этом диагнозе сходятся Мигель Кигель, Мартин Редрадо и Федерико Гонсалес Руко, которые отмечают, что FGS может стать тем недостающим элементом, который запустит этот благотворный цикл. По словам Редрадо, FGS накопил активы на сумму около 70 млрд долларов США в виде облигаций, акций и других финансовых инструментов. «Однако их способность стимулировать реальную экономику сегодня ограничена», — отмечает Кигель, предлагая перенаправить эти средства на финансирование производства, уделяя особое внимание строительству. «Экономике нужен некий толчок, чтобы развиваться быстрее, и это не должно сводиться только к созданию стимулов для инвестиций», — предупреждает он в беседе с LA NACION и предлагает правительству использовать этот фонд без создания бюджетного дефицита, посредством таких механизмов, как покупка ипотечных портфелей или финансирование частных проектов. «И там есть запас, который включает облигации, акции и другие инвестиции, и я считаю, что нужно мобилизовать эти средства, искать творческие подходы, возможно, с помощью международных организаций, чтобы стимулировать сектор, который, на мой взгляд, сегодня может переломить ситуацию в экономике, который создает много рабочих мест и приносит значительные доходы, а именно строительство», — утверждает экономист. «Это послужило бы для финансирования частного сектора или для создания органа, который покупает ипотечные кредиты, выдаваемые банками, и тем самым способствует развитию ипотечного кредитования, либо можно было бы использовать эти средства для финансирования общественных работ, возможно, совместно с провинциями», — добавляет Кигель. «По мнению Редрадо, проблема носит еще более структурный характер: Аргентина не имеет финансовой системы, способной поддерживать долгосрочное кредитование. А без этого инструмента средний класс остается за бортом рынка». «Доступ к жилью требует кредитов в песо на 20 или 30 лет. Сегодня этого практически не существует», — отмечает он. В этом контексте он предлагает использовать средства Фонда государственных гарантий (FGS) для предоставления такого рода финансирования на основе четких правил и предсказуемости. «В то же время он добавляет еще один компонент: специальную систему стимулирования строительства (аналогичную RIGI), которая позволит улучшить экономическую эффективность строительных проектов. «Так же, как у Аргентины есть RIGI, у нее должен быть и RICO — режим стимулирования строительства», — заявил он и обосновал это тем, что в настоящее время, когда человек собирается строить, он должен уплатить НДС до того, как начнет получать доход. Поэтому он предложил, чтобы налог уплачивался после начала получения дохода. «Помимо роли государства, существует ограничение, которое пронизывает всю систему: нехватка сбережений в банковской системе». Как пояснил министр по дерегулированию и трансформации Федерико Стурценеггер на мероприятии «Недвижимость 2026: ожидания и реальность», организованном Reporte Inmobiliario, депозиты в Аргентине составляют всего от 12% до 15% ВВП, что значительно ниже, чем в сопоставимых экономиках региона. В Чили, например, они превышают 80%. Проблема не из мелких. Банки выдают кредиты в зависимости от привлеченных депозитов. Если эти средства краткосрочные, то и кредиты будут такими же. Эта разница, пояснил он, обусловлена проблемой стимулов, «потому что люди не вкладывают свои сбережения в финансовую систему». Но не только это: «они вложили эти краткосрочные средства в инструменты с высокими ставками, обусловленными инфляцией». «Эта модель, — предупредил он, — перестает быть жизнеспособной в условиях стабильности». «Финансовая система должна будет преобразоваться и начать привлекать сбережения аргентинцев», — прогнозирует Стурценеггер. Потенциал значителен: по оценкам, за пределами местной системы находится более 200 млрд долларов США. «В этой схеме различные аналитики сходятся во мнении, что кредит с индексацией по UVA по-прежнему остается наиболее жизнеспособным инструментом для развития долгосрочного ипотечного кредитования. В период с 2017 по 2018 год были достигнуты рекордные показатели выдачи кредитов — около 60 000 операций в год». Экономист, специализирующийся на жилищном секторе, Федерико Гонсалес Руко утверждает, что главная проблема заключается не в самом инструменте, а в его масштабах. «Проблема заключается в финансировании», — резюмирует он и добавляет: «Банки не могут выдавать кредиты на 20 или 30 лет, если они финансируются за счет депозитов, привлекаемых на 30 дней, равно как и не может работать система, когда срочные вклады не привязаны к UVA». Поэтому, по его мнению, для расширения кредитования необходимо углубить рынок капитала и создать больше инструментов сбережения в UVA. В этом плане как FGS, так и другие государственные фонды могут сыграть ключевую роль — будь то в качестве инвесторов или гарантов. В то же время он отмечает и другие препятствия: требование к уровню дохода, которое ограничивает доступ, и необходимость предварительных сбережений для оплаты первоначального взноса и стартовых расходов. Строительство — одна из отраслей с самым высоким мультипликативным эффектом для экономики: оно создает рабочие места, требует местных материалов и оказывает прямое влияние на экономическую активность. И сегодня это одна из отраслей, наиболее пострадавших от резкого роста затрат. «Кроме того, не все кредиты имеют одинаковый эффект. В то время как финансирование вторичного жилья лишь перераспределяет существующий фонд, кредитование нового строительства расширяет предложение и стимулирует занятость. Поэтому специалисты сходятся во мнении, что развитие ипотечного кредитования должно сопровождаться финансированием застройщиков, чтобы эффект был полным. Более того, Дамиан Табакман, президент Палаты предпринимателей-застройщиков (CEDU), заверил, что сегодня существует неравная конкуренция в сфере кредитования. «В то время как для вторичного жилья и готовых объектов сегодня существуют кредиты на 20 или 30 лет, позволяющие сразу же переехать, застройщики могут предлагать только краткосрочные планы погашения (3 или 4 года) на период строительства», — сказал он на мероприятии Reporte Inmobiliario. «Кроме того, он добавил, что стоимость строительства росла гораздо быстрее, чем цена продажи подержанной недвижимости в долларах, в результате чего новое жилье сегодня стало «бесконечно дороже» и его сложнее продавать на фоне предложения дешевой подержанной недвижимости. Однако, несмотря на «ужасный момент для развития рынка недвижимости», Табакман призвал застройщиков не останавливаться, ориентируясь на долгосрочную перспективу. Он утверждал, что Аргентина подорожала в долларах во всех секторах, кроме недвижимости. По его мнению, эта «аномалия» закончится, когда запас подержанного жилья иссякнет из-за нового спроса на кредиты, что заставит цены приспособиться к стоимости воспроизводства. «Но также, — аргументировал он, — хотя строить сегодня дорого, через два-три года это будет еще дороже. Поэтому начать строительство сейчас — это «хорошее решение», чтобы иметь товар в наличии, когда спрос будет полностью активен. «Ипотечный кредит, финансирующий покупку подержанного жилья, перераспределяет существующий запас; тот, который финансирует новое строительство, создает рабочие места, расширяет предложение и формирует город. Стимулирование кредитования застройщиков, чтобы эти затраты впоследствии переложились на кредиты для покупателей, является рычагом, который имеет мультипликативный эффект, улучшая доступ к жилью и одновременно оживляя реальную экономику», — заявил Гонсалес Руко.