Район Буэнос-Айреса, который был модным в девяностые годы и который сегодня выбирает для проживания все большее число семей
Аргентина Телеграм-канал "Новости Аргентины"
По данным регионального исследования, проведенного компанией Properati, Палермо - самое востребованное место для покупки жилья во всей стране, где сосредоточено 7% национального спроса. В этом районе с тысячей названий наблюдается устойчивый рост, в частности, в одном микрорайоне - "Ла Импрента", одном из самых желанных районов города, названном так в честь исторической типографии Hipódromo, которая находилась на углу улиц Maure и Migueletes. С годами эксклюзивность этого района распространилась на несколько кварталов за пределы его непосредственной зоны влияния, и сегодня подзона может быть ограничена Авенидой дель Либертадор и проспектами Луиса Марии Кампоса, Хорхе Ньюбери и Федерико Лакрозе" "La Imprenta - район, традиционно пользующийся высоким спросом, здесь всегда есть строящиеся объекты, но сегодня одновременно строится около 11. Это хорошее предложение, учитывая, что это район высокой застройки", - говорит Игнасио Мель, владелец риэлтерской компании Mel Propiedades, которая реализует новый проект в вышеупомянутом районе. Недавний отчет компании Reporte Inmobiliario, в котором исследован 31 объект, находящийся в стадии разработки или недавно завершенный между Лас-Каньитас и Ла Импрента, подтверждает рост строительства в лесистой местности: "Существуют различные причины, которые могут объяснить такой уровень строительства в этом районе, например, преимущества, которыми он характеризуется. "Ла Импрента" - один из них: это лучший район рядом с Авенида дель Либертадор и с хорошей городской инфраструктурой. Это хороший район для покупателей, которые ищут спокойствия, поскольку он находится на безопасном расстоянии от ночной жизни и молодежного движения, но сохраняет гастрономическое предложение в виде баров и кафе поблизости", - говорит Габриэла Бесуццо, менеджер по строительству компании Interwin, отмечая его сильные стороны: "Именно достопримечательности в сочетании с выгодным расположением способствуют движению премиальных объектов. "Колесо в La Imprenta вращается быстро: вы имеете высокий спрос, несмотря на то, что платите одну из самых высоких цен в городе, и быстро продаете по самой высокой стоимости, которую допускает рынок", - резюмирует специалист по району. Этот спрос, неэластичный по цене из-за своего местоположения, объясняет интерес девелоперов к запуску нового проекта, несмотря на высокие затраты. "Учитывая низкий спрос на рынке сегодня, я думаю, что застройщики концентрируются на тех районах, где, как они знают, спрос будет поддерживаться или где есть возможность продавать больше", - говорит Игнасио Мель, директор компании Mel Propiedades. "В последнее время появилось несколько крупных проектов с четырьмя и более комнатами, чего не хватало в La Imprenta", - говорит Мел. "Это говорит о том, что они прочитали потребность спроса, который хотел получить нечто иное, чем стандартная однокомнатная квартира или небольшая двухкомнатная квартира. В 1990-е годы в городе было построено много небольших объектов, поскольку существовал большой спрос со стороны инвесторов и кредитов, позволяющих специалистам получить доступ к жилью. В последние годы из-за отсутствия кредитов те, кто мог купить квартиру, старались приобрести большую квартиру, чтобы жить в ней, а принятие закона об аренде отпугнуло инвесторов", - объясняет Соледад Балаян, глава компании Maure Inmobiliaria. Например, компания Interwin продала значительную часть проекта, расположенного по адресу 1650 Maure Street, с четырехкомнатными квартирами и магазином на первом этаже. Бесуццо отмечает, что готовые квартиры продаются в диапазоне от 3000 до 3500 долл. за кв. м, а средняя цена составляет 350 тыс. долл. "Стоимость среднего квадратного метра все еще далека от 4897 долл. за кв. м, которые запрашивались на пике 2019 года, согласно историческим исследованиям Reporte Inmobiliario. Однако район сохраняет эксклюзивность своих цен, что проявляется, например, в стоимости гаражей. Джерман Гомес Пикассо, основатель компании Reporte Inmobiliario, отмечает, что "гаражи в новых зданиях пользуются спросом в диапазоне от 35 000 до 50 000 долл. Хотя большинство покупателей в этом районе - конечные потребители, небольшую часть составляют инвесторы, желающие получить капитал или временную аренду на будущее, утверждает Беццузо. "Ла Импрента пользуется большим спросом для временной аренды небольших двухкомнатных квартир из-за хорошего городского благоустройства", - говорит Беццусо и отмечает, что годовая арендная плата в долларах составляет около 6%. "Что касается небольших объектов, то, по мнению Мела, Ла Импрента навязывается другим районам Буэнос-Айреса благодаря своему местоположению и услугам: "Поскольку сегодня существует рынок, который может легче поглотить предложение небольших объектов, застройщик конкурирует со многими игроками и дифференцирует себя с помощью хорошего продукта и хорошего местоположения". С другой стороны, Ла Импрента и Лас Каньитас являются свидетельством еще одного феномена в сфере недвижимости, вызванного сложным макроэкономическим контекстом. "Из 31 здания 14 не выставлены на публичную продажу, и этот факт часто встречается в городе. Есть застройщики, которые при нынешних ценах предпочитают не продавать, поскольку не уверены, что смогут построить те же квадратные метры по нынешней цене", - говорит Гомес Пикассо, - "Как и во всем Палермо, земли под застройку в Ла Импрента не хватает. "Это хорошо оцененные участки земли, которые защищают свою стоимость с течением времени", - отмечает Бесуццо и уточняет, что "не существует земельных возможностей с низким уровнем заболеваемости, которые могут появиться в Saavedra и Coghlan". Специалисты согласны с тем, что застройщики, строящие новые проекты сегодня, могли купить землю в прошлом и начать строительство, когда стоимость строительства достигла своей наиболее удобной цены. В августе 2019 года квадратный метр строительства здания достиг рекордно низкого уровня - 469 долл. За исключением двух случаев, с тех пор стоимость земли постоянно росла и сегодня составляет в среднем 1049 долларов США, согласно недавнему отчету Reporte Inmobiliario. "Соледад Балаян утверждает, что рынок земли рождается из старых домов или PH, которые переходят по наследству, или помещений, которые продаются. Например, там, где строится 15-этажный проект "Бульвар Азури", на улице Olleros 1881 раньше был PH с магазинами на фасаде и офисом на заднем плане, а также семиэтажное малоэтажное здание. Потребность в земле настолько велика, что высотные здания сносятся, чтобы построить еще более высокие, - говорит Игнасио Мель. Проект соответствует спросу на просторные типологии: он состоит из четырехкомнатных полуквартир по цене от 3200 долл. и будет сдан в августе этого года. "Препятствием, которое приходится преодолевать застройщикам, чтобы строить в месте с гарантированным спросом, является способ приобретения земли. "В этом районе земля оплачивается только наличными. Хотя в периферийных районах используется практика оплаты земли в обмен на единицы жилья, в Ла Импрента владельцы земли имеют преимущество в переговорах, как это может произойти в Ла Исла де Реколета или в Палермо Чико, где больше нет свободной земли", - говорит менеджер по работе с клиентами компании Interwin, - "В этом контексте она анализирует, что стоимость земли начинается от 800 и 1000 долларов США за квадратный метр и может достигать примерно 1300 долларов США за м² в самых элитных кварталах, например, на бульваре Оллерос. Прибавив к этому конечную стоимость квадратного метра строительства от 1200 до 1500 долларов США, он говорит, что проекты достигают рентабельности только при продаже от 2500 долларов США. "Директор Mel Propiedades указывает, что если радиус строительства будет расширен, то можно будет увидеть еще несколько проектов: "В окрестностях есть больше высококачественных продуктов, которым благоприятствует хорошее расположение". "На проспекте Федерико Лакрозе, на другой стороне проспекта Луис Мария Кампос, также строится здание марки Quartier компании Argencons. "Это очень устоявшийся и традиционный район. В микрорайоне много зданий, которым много лет, в которых живут семьи более двух поколений. Таким образом, мы увидели неудовлетворенный спрос в уже сложившемся районе. Те здания, которые существуют, в целом не имеют удобств и отличаются высокими расходами при незначительных затратах. Именно поэтому мы продвигаем проект с более эффективными удобствами и затратами на его рассмотрение", - объясняет Карлос Спина, директор и партнер компании Argencons, девелопера, создавшего этот бренд. В проекте, который строит компания Criba и который должен быть сдан в первом квартале 2024 г., проданы все квартиры с четырьмя спальнями и имеется немного квартир с тремя спальнями; в нем зарегистрирована стоимость продаж, которая в среднем составляет менее 4000 долл. "Район Лас-Каньитас, сестра Ла Импрента, также обещает переоценку в связи с новым приобретением на его улицах модного места для гурманов и открытием его первой площади, общественного парка площадью более 6700 кв. м, который является результатом городского соглашения, одобренного законодательным органом и заключенного между правительством Буэнос-Айреса и застройщиком ABV. Рядом с ним строится проект Decó Polo, комплекс с императорской площадью и вестибюлем двойной высоты. Он состоит из трех подвалов, цокольного, первого и второго этажей и двух 30-этажных башен с квартирами площадью от 160 до 890 кв. м. "Еще одна отличительная черта этого проекта - присутствие бренда Armani Casa в оформлении общих зон", - добавляет Габриэла Голдсцер, директор агентства недвижимости Ocampo, эксклюзивно реализующего проект.