Район с «золотым кирпичом» и очередью на аренду помещений

Коммерческая ось проспекта Ривадавия в районе Кабаллито в настоящее время является одной из самых привлекательных на рынке розничной торговли. Его популярность обусловлена тремя факторами, определяющими этот район: самой высокой стоимостью аренды в секторе, одним из самых низких уровней вакантности на рынке и большим спросом со стороны основных коммерческих брендов. По словам Сантьяго Винокура, брокера Newmark Argentina, этот субрынок является одним из самых востребованных для самых крупных фирм. «В этом районе представлены многие из самых важных коммерческих компаний сектора, некоторые из которых имеют международное происхождение. Однако следует отметить, что большинство представленных здесь брендов - из нашей страны. Сегодня большинство компаний понимают, что наличие магазина в этом районе - это гораздо больше, чем просто позиционирование себя. Несомненно, большое пешеходное и автомобильное движение, которое наблюдается в этом районе - ежедневно - оправдывает те инвестиции, которые должны сделать различные бренды, чтобы быть здесь. Это то, что уже ни у кого не вызывает вопросов, - говорит брокер, - доля вакантных площадей в этом районе составляет всего около 1 %». Другими словами, здесь очень мало брендов или арендаторов, готовых покинуть свои коммерческие помещения, несмотря на падение потребления, которое было зарегистрировано в последние несколько месяцев». По словам Лукаса Десальво, брокера Cushman Wakefield по продаже промышленных объектов, этот район исторически известен благодаря пересечению проспектов Акойт и Ривадавия, но очевидно, что он имеет и побочный эффект. Это видно по расширению района. Коммерческая сила Ривадавии и Акоита распространилась дальше, например, от Акоита до Авенида-де-Ла-Плата и от Акоита до площади Примера Хунта. «Кабаллито, и особенно Акоит и Ривадавия, можно определить как район, в котором есть «золотой кирпич». Сегодня все хотят быть там. Я могу сказать, что это место, к которому стремятся многие компании. Через него проходили правительства, экономические циклы и мода, и, несмотря ни на что, этот сектор всегда оставался активным», - объясняет Десальво. Маркос Балларио, аналитик компании LJ. Рамос утверждает, что в последнее время все большую популярность приобретает участок Ривадавии между Авенида-де-Ла-Плата и Републикой Индонезия. Этот участок, привлекающий большое количество людей и характеризующийся постоянным движением и большим количеством общественного транспорта, становится одним из наиболее востребованных инвесторами районов. Марсело Зулиани, коммерческий директор фирмы Colliers Argentina, делает рентгенограмму Кабаллито. «В настоящее время здесь насчитывается около 156 помещений. В районе очень интересный состав арендаторов, что делает его одним из самых привлекательных для потребления», - говорит специалист. Как и в других коммерческих секторах на карте Буэнос-Айреса, пульс района задают текстильный сектор (одежда и аксессуары) и гастрономия; два сектора, которые, по мнению экспертов, показали наилучшие результаты после пандемии. »30,13% (48 заведений) относятся к одежде и аксессуарам. 24,36% (38 помещений) занимают гастрономические предложения. За ними следуют гигиена, здоровье и красота - 13,46% (21) и 7,05% (11) занимают финансовые услуги. Остальные категории в меньшем процентном соотношении представлены телефонией, образованием, технологиями и массовым потреблением», - говорит Зулиани, - „Статистика, обработанная брокерами, с которыми мы консультировались, показывает, что крупнейшими арендаторами сегодня являются компании, связанные с одеждой, подарками и телефонией“. Балларио объясняет, что рынок Caballito - как и весь сектор - претерпевает значительные изменения. «Этот полюс, в частности, определяется как коридор, ориентированный на улучшение качества обслуживания посетителей. Главная цель брендов, которые там представлены, - пригласить публику вернуться, основываясь на качестве предлагаемого продукта и индивидуальном подходе», - говорит Балларио. »Наиболее востребованными являются объекты площадью от 300 до 500 м² с фасадами от 5 до 10 погонных метров. Как всегда, фаворитами являются угловые объекты или объекты с большими окнами». Еще один фактор, который входит в первую пятерку запросов, - это высота, чтобы можно было разместить вывеску», - говорит Десальво, - „Еще одна особенность этого района заключается в том, что здесь по-прежнему востребованы большие объекты, и эта ситуация почти противоположна той, что наблюдается на пешеходной улице Флориды“. В то время как в Кабаллито есть запросы и спрос на недвижимость XXL, во Флориде владельцы помещений думают о том, чтобы разделить их, чтобы сделать эти помещения конкурентоспособными, отвечающими требованиям спроса». В случае с Кабаллито крупнейшие компании или международные компании охотятся за недвижимостью площадью более 900 м2 », - говорит Десальво. Стоимость м2 в районе Кабаллито на проспекте Ривадавия гораздо выше, чем на остальном рынке. В значительной степени это обусловлено движением публики в этом районе, покупательной способностью его посетителей и скудным или почти нулевым предложением свободных помещений». »Цены на аренду здесь начинаются от 55 м² и могут достигать 60-70 м². «В то время как для торговых операций эти цены, в случае помещений площадью 300-350 кв. м, могут составлять 140 000 долларов США», - говорит Балларио. Исторически вакантность в этом районе была ниже 5%, хотя сейчас эти показатели обычно составляют около 1% или 1,27%. «В некоторых конкретных районах, которые иногда определяются отрезками по 100 или 200 метров, обычно существует лист ожидания. Как это также происходит в Кабильдо и Хураменто или на некоторых отдельных участках проспекта Санта-Фе, - говорит Десальво, - в этом типе коммерческой оси момент перезаключения существующих контрактов становится периодом петли не только для арендатора, но и для остального сектора». В эти моменты арендаторам приходится выбирать между ценой, установленной на переговорах, и базовым предложением, которое существует со стороны брендов, желающих выйти на этот рынок, и которое обычно оказывает давление, заставляя пересматривать цену или переоценивать - всегда на подъеме - объекты недвижимости. Что касается формы контрактов, то известно, что большая часть из них заключается в песо и с ежеквартальным или четырехмесячным обновлением ИПЦ или корзины продуктов. В настоящее время встречаются и контракты в долларах с авансами за аренду, но таких случаев меньшинство. «Одна из особенностей сегодняшних договоров аренды заключается в том, что они требуют большего диалога между сторонами и большего консенсуса, чем в прошлом», - говорит сотрудник LJ. Стабильность территории обусловлена необходимостью «быть». Такой сценарий, несомненно, обеспечивает большую предсказуемость, когда речь идет о понимании движения этого рынка». Поэтому брокеры считают, что текущая тенденция сохранится: высокая стоимость аренды, высокий спрос, низкая вакантность и рост цен. «Этот сценарий во многих случаях может привести к созданию новых и важных брендов, которые могут появиться, поскольку текущие контракты не будут продлены», - заключает Десальво.