Районы, где цены на квартиры выросли больше, чем в среднем по рынку

Рынок недвижимости пережил пробуждение в 2024 году, когда цены на листинги выросли на 6,8 % после пяти лет падения стоимости. Сегодня это оживление усиливается, и некоторые районы являются главными свидетелями этого, поскольку, хотя за последние 12 месяцев (с апреля 2024 года по апрель 2025 года) цены на публикации выросли в среднем на 8,5 %, в Буэнос-Айресе есть районы, где этот рост может превышать 16 %. "Так обстоит дело в Нуньесе, районе, где за последний год стоимость публикаций выросла на 16,7 %. А также Вилья-Ортусар, где рост за год составил 14,1 %, и Колехиалес, где рост составил 14 %. «Другие районы, показавшие двузначный рост, были следующими: »Некоторые брокеры считают, что сильный рост в этих районах может быть связан с тем, что в них сосредоточено большое количество нового строительства. Таким образом, с ростом стоимости строительства в долларах (с октября 2023 года она выросла на 98 %), стоимость может быть подтолкнута этим явлением. "В некоторых районах, в том числе в Нуньесе, Вилья-Ортузаре и Колегиалесе, в последнее время наблюдается очень сильное обновление. Там количество новых или строящихся квартир велико по сравнению с бывшими в употреблении", - говорит Хуан Мануэль Васкес Бланко, экономист и генеральный директор компании Fabián Achával Propiedades: "Доля строящегося, нового и пятилетнего жилья в Нуньесе, например, составляет 64,1% от общего количества предложений в этом районе, в Колехиалес - 51,6% и в Вилья-Ортузар - 50,5%, в то время как в целом по городу процентное соотношение этих категорий не превышает 39%. Таким образом, в этих районах наблюдается больший вес этих товаров, что в сочетании с ростом стоимости строительства, который мы наблюдаем в последние месяцы, ускорило рост средних цен в этих районах". "Брокер объясняет, что это касается и недвижимости пятилетней давности, поскольку, хотя она была построена некоторое время назад и имела другую стоимость, на тех, кто продает эти объекты сегодня, влияет текущая стоимость строительства: то есть, продавая их, они задаются вопросом, смогут ли они заменить их (другими словами, смогут ли они при текущей высокой стоимости строительства снова строить и продолжать другие проекты). «Другие отмечают, что в случае с северными районами причины могут быть связаны с другими факторами, способствующими росту цен, такими как »предложение ипотечного кредита, то, что люди считают, что сегодня стоимость находится на уровне возможностей, что арендная плата сегодня более надежна для владельца, отмывание и отложенный спрос в течение многих лет", - анализирует Джерман Гомес Пикассо, директор компании Reporte Inmobiliario. В случае с районами, расположенными на юге, он объясняет, что рост должен быть связан, прежде всего, с кредитами. "Помимо различий в росте стоимости каждого района, ключевым фактором при анализе цен CABA является окно возможностей. Дело в том, что, хотя в период с 2019 по 2023 год стоимость публикации упала на 24%, за тот же период «цены закрытия снизились на 50% в реальном выражении», - делится Фабиан Ачаваль из одноименного агентства недвижимости и добавляет: «Это показывает, что еще есть куда расти, поскольку они все еще находятся на уровне 2006 года, что также говорит о том, насколько привлекательными остаются цены». Более того, если посмотреть на предложение недвижимости, то «в 2022 году в CABA было выставлено на продажу 165 000 единиц, а сегодня - чуть более 100 000», - заявил на одном из мероприятий в марте Иссель Кипершмид, глава DYPSA Group. Некоторые брокеры прогнозируют, что к сентябрю этот показатель может упасть до 65 000. «С другой стороны, спрос не отстает, он продолжает расти, и об этом свидетельствует ключевой показатель: время поглощения предложения недвижимости в феврале составило 1,6 года, что более чем в шесть раз ниже максимального показателя (10,3 года в середине 2020 года) и »также ниже исторического, который составляет 3 года", - объясняет Ачавал. Другими словами, в феврале потребовалось 1,6 года, чтобы продать все объекты, предлагавшиеся в то время на Zonaprop, в то время как к середине 2020 года это число увеличилось до более чем 10 лет, согласно данным Real Estate Radar. Появление ипотечного кредитования, с апреля прошлого года предоставляемого 24 банками, делает уравнение еще более интересным, поскольку возможности приобретения недвижимости увеличились. Об этом свидетельствуют данные о количестве сделок купли-продажи, согласно которым в первом квартале 2025 года в Буэнос-Айресе было зарегистрировано почти 3000 покупок с использованием ипотеки, тогда как в прошлом году их число не достигало и 250. "Сегодня есть объекты, которые бронируются за два дня, и при этом есть три или четыре человека, заинтересованных в покупке одного и того же объекта. Такого раньше не было", - заявил Ариэль Шампанье, генеральный директор группы Remax Premium Argentina, на мероприятии Reporte Inmobiliario. Владельцы не чужды этой реальности, и, зная о повышенной активности спроса, сегодня они не очень охотно торгуются по поводу цены на свою недвижимость. Фактически, сегодня диапазон встречных предложений находится ниже исторического минимума (5 %). Согласно исследованию, проведенному Universidad del CEMA и RE MAX Argentina совместно с Reporte Inmobiliario, маржа встречного предложения в феврале составила в среднем 4,18%« »Разговор о рынке недвижимости снова завязался между людьми. Сегодня эта тема присутствует в повседневных разговорах, в семейных решениях, во встречах с друзьями. Возможность покупки жилья снова на слуху у многих людей", - заключает Себастьян Соса, президент RE MAX Аргентина и Уругвай. Он добавляет, что есть ключевые факторы, которые начали выравниваться, такие как большая макроэкономическая стабильность - независимо от волатильности рынка в последние несколько дней - которая создает предсказуемость и уверенность, что является основополагающим фактором для покупателей, побуждающим их принимать решения".