Леандро Молина, директор Zonaprop: «Сегодня 45 % запросов по недвижимости связаны с покупкой»

Спрос на недвижимость демонстрирует признаки восстановления и уже значительно превышает исторические показатели. «Рынок недвижимости вступил в этап нормализации», — отметил Леандро Молина, генеральный директор Zonaprop, компании, входящей в группу QuintoAndar, на последнем Summit de Real Estate — самом массовом мероприятии отрасли, организуемом газетой LA NACION. В свою очередь, Молина пояснил, что если сравнить спрос в столице и провинции Буэнос-Айрес со средним показателем за 2020–2024 годы, который составлял 29 % намерений приобрести недвижимость, то сегодня этот показатель составляет 45 %. «Сейчас почти половина аудитории ищет недвижимость для покупки на платформе, тогда как исторический средний показатель составлял 37%», — отметил он. По мнению руководителя, это явление объясняется стабильностью цен на недвижимость. «Если посмотреть на цены в столице, то ежемесячный прирост составляет всего 0,1%. Если проанализировать последний год, рост составил всего 1,9%. Эта стабильность цен и фиксированный обменный курс также побуждают аргентинцев принимать решения», — заявил он. Кроме того, он отметил, что наблюдается концентрация спроса, в первую очередь по типам недвижимости, поскольку 66% аудитории ищут квартиры, а 64% из них отдают предпочтение квартирам с двумя-тремя комнатами. «Примерно 35 % аудитории ищет объекты стоимостью менее 100 000 долларов США, а 31 % — до 175 000 долларов США; в общей сложности около 66 % покупателей ищут квартиры стоимостью менее 175 000 долларов США, что подводит нас к другой теме — к финансовому рычагу, который нужен людям для повышения стоимости покупки, а именно к ипотечному кредиту», — подчеркнул он. «Коллегия нотариусов федеральной столицы объявила, что 11 % всех сделок совершаются с использованием ипотечного кредита. Молина отметил, что год назад этот показатель составлял 20%, и пояснил, что в качестве нововведения Zonaprop подписала рекламное соглашение с банком BBVA. «Когда мы составляем отчет о спросе, мы видим, что средняя рыночная ставка сегодня составляет 9,5%, а когда ипотечное кредитование в Аргентине переживало бум, она колебалась около 8%. Сегодня, в рамках заключенного нами соглашения, BBVA рекламирует на платформе Zonaprop ставку в 7,5%», — заверил он. «Что касается перспектив на второе полугодие, то, исходя из нынешней предсказуемости рыночной ситуации и усиления конкуренции в сфере ипотечного кредитования, можно ожидать, что второе полугодие будет очень удачным для всей экосистемы рынка недвижимости». Говоря о предложении на продажу, генеральный директор Zonaprop отметил, что оно также растет: наиболее значимым показателем является 12-процентный рост числа новых объявлений с февраля по настоящее время. «Что это означает? Люди хотят принимать решения, они думают о переезде, и поэтому на Zonaprop появляется всё больше объявлений и растёт предложение», — сказал он. «Молина отметил рост цен в районах Нуньес и Сааведра. „Многие компании переехали в Нуньес, там реализуется множество крупных проектов, сочетающих офисные и жилые помещения, поэтому к этому району проявляется большой интерес“, — сказал он. Он также уточнил, что за последний год цены там выросли на 5 %, в то время как предложение за тот же период увеличилось на 3 %. «Это соотношение спроса и предложения складывается весьма благоприятно. И сегодня в пределах столицы, в элитных районах, стоимость квадратного метра составляет около 3400 долларов США, при среднем рыночном показателе в 2500 долларов США за квадратный метр, учитывая как новостройки, так и вторичное жилье. Что касается вторичного жилья, цены колеблются примерно от 2200 до 2300 долларов США», — отметил он. «Эти районы, которые являются локомотивами рынка, оказывают влияние на прилегающие территории, как, например, в случае с Сааведра, который лидирует по темпам роста цен в столичном округе. По мнению Молины, в Сааведре разница особенно заметна, поскольку при среднем росте цен на рынке, начинающемся с 2%, в Сааведре он составляет 10%. «Что касается арендных ставок, для инвесторов есть хорошие новости. Хотя 45% потенциальных покупателей ищут недвижимость для покупки, остальные ищут для аренды. Предложение выросло. Напомним, что в 2023 году предложение было крайне низким; тогда не было квартир для аренды, а сегодня их в два-три раза больше, чем в тот исторический минимум. Это стабилизировало цены». «Ежемесячный рост арендных ставок составляет примерно 1,5%; если посмотреть на совокупный показатель за год, то они выросли на 14%, а главный показатель — это то, что в годовом исчислении рост составил 32,5%, что является самым низким годовым ростом за последние 29 месяцев», — отметил он. Он также предупредил о прямом влиянии на рентабельность, поскольку в настоящее время соотношение «цена-недвижимость» и окупаемость инвестиций составляют 5,7% в брутто-выражении. «Кроме того, благодаря хорошей новости о том, что было введено в действие положение об освобождении от предоставления гарантий для тех, кто сдает квартиру в аренду, прогнозы для этого рынка становятся ещё более оптимистичными», — добавил он. Он пояснил, что, как правило, договоры аренды пересматриваются ежеквартально с учетом индекса потребительских цен (ИПЦ), поэтому при снижении инфляции, более конкурентной ситуации на рынке ипотечного кредитования и фиксированном обменном курсе второе полугодие должно стать весьма позитивным для рынка недвижимости». В заключение эксперт отметил динамику предложения недвижимости на продажу и подчеркнул роль многоквартирных домов (PH), предложение которых выросло на 10 %, за ними следуют частные дома — на 5 %. Люди хотят избавиться от квартир в многоквартирных домах? По мнению Молины, дело в том, что покупатели, похоже, отдают предпочтение флагманским проектам, в которых акцент делается на впечатлениях и образе жизни. «Сегодня застройщики понимают, что речь уже не идет о продаже просто здания. Нужно продавать целую магию, связанную с впечатлениями, предложениями и услугами». «Проекты стали главными действующими лицами в жизни районов, когда они имеют значение. И сегодня именно они демонстрируют наибольшую активность — крупные застройки», — заключил он. «