Аренда жилья: завершается этап, длившейся три года и породивший одну из самых серьезных проблем на рынке недвижимости

В октябре 2023 года, когда Мартина подписала договор аренды своей двухкомнатной квартиры в Чакарите, она знала, что в течение следующих трёх лет её ждёт определённая предсказуемость: арендная плата будет пересматриваться раз в год, и ей придётся вновь пересматривать условия только в октябре 2026 года, как того требовал закон об аренде. В то время она начала платить 280 000 песо в месяц, а спустя три года её последний платеж составил 1 139 971 песо. За это время она пережила два повышения арендной платы: первое — на 209 %, второе — на 31,76 %. Однако, когда приблизился срок истечения договора и ему пришлось вновь искать жилье, он столкнулся с реальностью, сильно отличающейся от той, которую он оставил позади. «Трехлетние договоры больше не были нормой, ежегодные повышения остались в прошлом, а пересмотр арендной платы каждые три-четыре месяца стал обычным явлением. К этому добавилась новая ценовая реальность: сегодня двухкомнатная квартира в том же районе стоит в среднем 939 222 песо. Но было и одно важное отличие: если в 2023 году найти квартиру в аренду стало практически невозможной задачей из-за дефицита предложений, то три года спустя на порталах появилось гораздо больше доступных объектов». Опыт Мартины отражает ситуацию, с которой сталкиваются и другие арендаторы, чьи договоры были заключены в соответствии с законом № 27.551, и последние из них, находившиеся в силе, подошли к концу. «Три года назад, 17 октября 2023 года, в Официальном вестнике была опубликована реформа закона об аренде от июля 2020 года. Поэтому в минувшую субботу истек минимальный срок действия последних стандартных договоров, заключённых в соответствии с первоначальной редакцией закона № 27.551, которая предусматривала заключение трёхлетних договоров с ежегодным повышением арендной платы в соответствии с Индексом договоров аренды (ICL)». Это было одно из самых обсуждаемых положений на аргентинском рынке недвижимости за последнее время, которое было принято с целью обеспечить стабильность для арендаторов, но его применение совпало с неудержимым ростом инфляции, что в итоге усложнило ту проблему, которую оно должно было решить. В октябре 2023 года в закон были внесены изменения: трехлетние договоры были сохранены, но корректировки стали производиться раз в полгода на основе индекса «Casa Propia». Эта реформа просуществовала чуть более двух месяцев, пока в начале правления Хавьера Милей чрезвычайный указ № 70 от 2023 года не отменил этот закон и не открыл путь к системе договорной свободы». Несмотря на изменение правил, ранее заключённые договоры оставались в силе до истечения срока их действия, поэтому последние соглашения с ежегодными повышениями сейчас подходят к концу своего трёхлетнего срока, в то время как договоры, подписанные в рамках реформы октября 2023 года с полугодовыми корректировками, завершат свой срок в период с октября по декабрь 2026 года. По данным Ассоциации риэлторов города Буэнос-Айрес, в рамках последнего режима осталось менее 20 000 действующих договоров, что составляет 3,5 % от общего числа действующих договоров. «Таким образом, истечение срока действия договоров, заключенных в соответствии со старым законом, позволяет подвести итоги того, что произошло с момента его отмены. Действительно ли рынок аренды улучшился?» По мнению Федерико Гонсалеса Руко, экономиста, специализирующегося на вопросах жилья, изменения были положительными, хотя проблема еще далека от решения. «Я считаю, что ситуация немного улучшилась, стала проще. Благодаря отмене закона и некоторому оживлению ипотечного кредитования улучшились возможности доступа к жилью, прежде всего за счёт снижения входных барьеров», — объясняет он. Его аргументация касается одной из важнейших проблем прежних договоров: начальных цен на аренду. Поскольку арендодатели знали, что в течение 12 месяцев они не смогут корректировать стоимость аренды в условиях инфляции, которая превышала 200 % в год, они, как правило, устанавливали высокие начальные цены, чтобы компенсировать потерю дохода, которая произойдет в течение срока действия договора». И эта сумма не только определяла, сколько арендатор должен был заплатить в первый месяц, но и влияла на размер залога, гарантийных платежей, страховых взносов и других расходов, необходимых для переезда. То есть чем выше была начальная арендная плата, тем больше денег семье требовалось собрать, чтобы получить жилье. Поэтому, по мнению экономиста, отмена этого положения позволила распределить стоимость аренды на весь срок договора, вместо того чтобы сосредоточить значительную часть расходов в самом начале. «Мне этот трехлетний срок никогда не казался чем-то столь серьезным. Я действительно считаю, что он усугубил проблему, которая возникла из-за самой цели замораживания», — утверждает он. Эта динамика имела и другое последствие: в течение месяцев, предшествовавших пересмотру, арендная плата теряла свою покупательную способность из-за инфляции, но когда наступал момент корректировки, она могла удвоиться с одного месяца на другой. «Семья, которой удалось сбалансировать свои личные финансы в условиях, когда и так ничего лишнего не оставалось, в одночасье сталкивалась с удвоением арендной платы, что полностью разрушало любую предсказуемость», — утверждает он. Тем не менее он также отмечает некоторые положительные аспекты первоначального законодательства, такие как признание различных альтернативных форм гарантий помимо собственника и включение раздела о социальной аренде, который так и не был реализован. «По данным Zonaprop, после отмены закона в январе 2024 года предложение выросло на 62 % по сравнению с предыдущим месяцем и достигло 195,4 % в годовом исчислении. Восстановление продолжалось в последующие годы, хотя и более медленными темпами: в сентябре 2026 года — последнем месяце, за который имеются данные — объем опубликованных объявлений о недвижимости был в 3,6 раза выше минимального показателя февраля 2023 года». По мнению Соледад Балаян, руководителя агентства Maure Inmobiliaria, главной проблемой прежнего закона было именно предложение: «Закон об аренде затруднил доступ к жилью, создав ненужный эффект дефицита. Ни одна мера, направленная на сокращение предложения, не может быть выгодной для тех, кто ищет жилье в аренду», — утверждает она. «Брокер отмечает, что как обязательное продление договоров, так и ограничения на установление корректировок, сроков и валют в конечном итоге отпугнули владельцев недвижимости». «Отмена закона дала рынку новую жизнь, развеяла опасения собственников и стимулировала возвращение на рынок аренды», — утверждает он. В том же духе Энрике Абатти, юрист, специализирующийся на недвижимости, и президент Палаты собственников Аргентинской Республики (CAPRA), считает, что закон привёл к негативному этапу в развитии рынка аренды и что невозможность корректировать арендную плату в течение 12 месяцев в условиях высокой инфляции в конечном итоге отбила желание сдавать жильё в традиционную аренду и побудила некоторых собственников выставить свои объекты на рынок краткосрочной аренды или на продажу». Однако то, что сегодня на рынке доступно больше квартир, не обязательно означает, что оплачивать аренду стало легче. Это главный предмет спора между теми, кто отмечает восстановление рынка, и теми, кто предупреждает об экономическом положении домохозяйств. «Фернандо Беркович, член Гражданской ассоциации за равенство и справедливость (ACIJ), предлагает проанализировать ситуацию с двух точек зрения: функционирования рынка и условий жизни арендаторов». « «Предложение действительно выросло по сравнению с 2023 годом, когда оно было очень низким, и это было связано с инфляцией того времени: при ежегодных пересмотрах и трехзначной инфляции было сложно применять этот закон, который не благоприятствовал арендодателям и начал ставить арендаторов в невыгодное положение», — признает он. Тем не менее он утверждает, что часть жилья не исчезла с рынка полностью, а сдавалась в аренду на основе неформальных или частных соглашений, которые не отображались на порталах. После отмены закона эти объекты вновь стали публиковаться, поскольку договорные условия оказались более выгодными для их владельцев. «Разница, по словам Берковича, заключается в том, что текущие цены в объявлениях не отражают всей картины. Раньше начальные цены были выше, поскольку владельцы заранее учитывали потерю дохода, которую принесет инфляция в течение года. «Теперь это «опубликованные цены, которые обновляются и меняются каждые три месяца», — отмечает Беркович. «Таким образом, обсуждение перестает сводиться исключительно к тому, сколько квартир доступно, и сосредотачивается на том, сколько могут заплатить те, кому нужно их арендовать». Согласно отчёту «Метаданные», подготовленному Палатой предпринимателей-застройщиков (CEDU) и Ассоциацией предпринимателей жилищного сектора (AEV), за первые восемь месяцев 2026 года заработные платы выросли на 20,54 %, что практически соответствует инфляции за этот период, составляющей 21,35 %. Тем не менее, по-прежнему наблюдается накопленное отставание в 29,96 % по сравнению с долгосрочной инфляцией. «Эта ситуация также нашла отражение в последнем опросе арендаторов, проведённом ACIJ совместно с Центром правовых и социальных исследований (CELS) и CONICET среди 1245 человек. Согласно результатам, 52 % опрошенных тратят более половины своих доходов на аренду жилья. Кроме того, 58,8 % заявили, что брали деньги в долг, и из них 72 % использовали эти средства для оплаты жилья. «Зарплаты, как правило, не индексируются каждые три месяца с учётом индекса потребительских цен (ИПЦ), а вот арендная плата — индексируется. Мы видим, что всё большая часть арендаторов тратит более половины дохода семьи на оплату аренды», — предупреждает Беркович. «Речь идёт о жилье, а не о роскошных товарах. Конечно, это бизнес, но речь идёт о праве», — утверждает он. В ACIJ считают, что регулирование с трехлетними договорами и полугодовыми индексациями, аналогичное последней реформе 2023 года, могло бы обеспечить большую защиту, не вызывая при этом массового вывода объектов недвижимости на рынок в нынешних условиях снижения инфляции. «Представители сектора недвижимости, напротив, предупреждают, что именно договорная гибкость позволила восстановить предложение. Балаян считает, что «во многих договорах, заключенных в соответствии с законом, цены остались высокими после его отмены, и этим арендаторам стало выгодно расторгнуть договор досрочно, чтобы найти на рынке более подходящее жилье по более привлекательной цене». «Даже некоторые условия, которые подвергались сомнению в период действия закона, могут вернуться посредством соглашений между сторонами». Энрике Абатти (младший), юрист, специализирующийся на недвижимости, и руководитель CAPRA, отмечает, что замедление инфляции уже способствует появлению договоров с полугодовыми корректировками вместо квартальных или четырехмесячных». «Если эта тенденция сохранится, он считает возможным, что в будущем снова будут заключаться соглашения о ежегодных повышениях». Таким образом, спустя шесть лет после вступления в силу первоначального закона и три года после его реформы и немедленной отмены, сроки действия договоров, заключенных в соответствии с тем законом, истекают на рынке, который уже не тот: на рынке появилось больше доступных квартир, начальные цены перестали демонстрировать такие скачки, как тогда, а правила ведения переговоров между сторонами изменились. Тем не менее, основная проблема остаётся. Ведь одно дело — наличие жилья для аренды, а совсем другое — достаточность доходов для его оплаты».