Альтернатива ипотечному кредиту: продажа квартир в 60 рассрочку под нулевой процент в районе Нордельта

В северной части Большого Буэнос-Айреса Тигре, без сомнения, является одним из мест, которые наиболее расширились за последние 20 лет, и в пределах этой зоны Камино-де-лос-Ремерос перестал быть «задним двором» муниципалитета и превратился в коридор ускоренной урбанизации в двух шагах от Нордельты. Но, несмотря на свой рост, этот район не остался в стороне от реальности, которая сегодня переживает весь рынок недвижимости: ипотечные кредиты находятся в состоянии неопределенности. Финансовая система еще не смогла консолидировать стабильные ставки, учреждения продвигаются и отступают в своих решениях в течение нескольких недель, а банки продолжают изменять свои линии после результатов выборов. Спрос по-прежнему существует, но он ждет четких правил. «Кто будет финансировать жилье, если банки не могут этого делать? Пока кредитование не найдет окончательного направления, частное финансирование набирает обороты как временное решение структурной проблемы». «Сегодня традиционная финансовая система занимает всего 0,2% ВВП (валового внутреннего продукта) в сфере ипотечного кредитования. Это очень низкий показатель даже для региона. В Уругвае, Чили или Бразилии кредитование является двигателем жилищного строительства. Здесь этот двигатель выключен, но спрос существует». Ипотечный кредит станет тем элементом, которого не хватает для начала нового цикла роста цен, особенно в таких районах, как Тигре, где земля все еще продается по разумным ценам, а ее влияние на конечную стоимость ниже, чем в Буэнос-Айресе», — прозвучало на встрече в Remeros Brickell, где девелоперы, брокеры и аналитики обсуждали текущую ситуацию на рынке недвижимости. Диего Казес, генеральный директор LJ Ramos, был категоричен: «Когда кредиты вернутся, первыми отреагируют рынки вторичного жилья. И этот первый отскок повлечет за собой остальную часть рынка». «Как только ставки нормализуются и банки будут доверять покупателям, стоимость вторичного жилья вырастет, что подтолкнет рынок нового жилья. Люди будут искать новые объекты, которые со временем будут расти в цене», — сказал он. Он даже предсказал, что цена строительства и стоимость продажи «выровняются», что открывает для него явную возможность: покупка с финансированием сейчас может стать экономическим преимуществом через несколько лет. Марсело Орфила, директор Narvaez Desarrollos, поднял еще один ключевой момент: «Ипотечный кредит необходим не только покупателю, но и застройщику». Если банки вновь начнут конкурировать за предоставление кредитов, система перестанет быть кустарной и вернет себе свою центральную роль: «В США все работает так, потому что все покупается в кредит. Аргентина имеет огромный потенциал, если ей удастся стабилизировать экономику и укрепить институты», — пояснил он. Мартин Бокете, директор Toribio Achával, напомнил, что во время бума кредитов UVA при президенте Маурисио Макри 20 % сделок с подержанным жильем осуществлялось с помощью кредитов. «Все, кто мог, покупали. Покупатель квадратных метров — отличный плательщик», — сказал он. Он также упомянул о влиянии нового законодательства, которое позволяет закладывать договор купли-продажи (так называемые «разделимые ипотеки»): это прогресс, который гарантирует отслеживаемость, предотвращает двойную продажу и дает покупателю юридическую уверенность. Во время презентации также был затронут вопрос о недавнем постановлении Совета города Тигре, которое устанавливает временное ограничение на высоту зданий с целью упорядочения городского роста. Участники подчеркнули важность наличия четких и предсказуемых нормативных рамок, сопровождающих ответственное развитие города. В этом смысле они отметили, что данная мера не затрагивает уже одобренные проекты и те, которые в настоящее время находятся в стадии строительства, и подчеркнули, что такие инициативы, как проект Brickell, вписываются в модель устойчивого роста, учитывающую окружающую среду, интеграцию с природой и положительное воздействие на сообщество. Несмотря на то, что банковское кредитование по-прежнему находится в упадке, рынок не замедлился. Скорее, он преобразился. Частное финансирование заняло место, которое исторически ему не принадлежало. Даниэль Шилдер, партнер Brickell Developers, определил это так: «Девелоперы берут на себя роль, которая раньше принадлежала исключительно банкам. Мы не стремимся заменить финансовую систему, но хотим создать реальные решения, чтобы больше людей получили доступ к жилью. Это также стимулирует экономику». Таким образом, компания предлагает модель из 60 платежей под нулевой процент с первоначальным взносом в 30% для одного из зданий проекта Remeros Brickell. «Это не кредит на 20 лет, но он позволяет достичь цели. Оплата производится в ходе строительства, и часть последних платежей может быть покрыта за счет аренды», — пояснил застройщик. Проект представляет собой закрытый жилой комплекс с 300 квартирами от одной до трех комнат с балконом, стоимость которых начинается от 2000 долларов за квадратный метр и доходит до 2700 долларов на верхних этажах, с общей стоимостью от 78 600 долларов за однокомнатные квартиры, 105 700 долларов за двухкомнатные и 154 000 долларов США за квартиры с тремя комнатами. Это три здания, соединенные между собой пешеходными дорожками, скверами и зелеными зонами, с бассейном, который отличается пляжной атмосферой. Помимо башен, проект включает в себя «домики» на первом этаже с собственным садом, представляющие собой гибрид между частным домом и квартирой. «Хотя это предложение относится к конкретному проекту, брокеры, занимающиеся продажей квартир в рамках проекта, сошлись во мнении, что это явление носит общий характер: прямое финансирование перестало быть маргинальным и стало решающим инструментом для заключения сделок. Аргентинский покупатель, отмеченный десятилетиями инфляции и нестабильности, всегда искал недвижимость, но сегодня ему нужен мост между его текущими доходами и стоимостью недвижимости. Другим примером, также расположенным на Camino de los Remeros, является Rowers, новый частный район, в который было инвестировано 60 миллионов долларов. Он состоит из 166 участков площадью от 600 до 1000 м², из которых 120 остаются доступными со средней стоимостью 365 долларов США за м² для периферийных участков, 414 долларов США для внутренних участков и 542 долларов США за м² для участков у лагуны. В данном случае форма оплаты, предлагаемая Narvaez, которая занимается развитием и коммерциализацией района, составляет 65% от общей стоимости, финансируемой в 36 платежей. «Тигре имеет душу. Здесь есть поезд, река, масштаб. И это создает привязанность», — сказал Шилдер, сделав замечание, которое кажется простым, но резюмирует историю многих городов, которые росли в темпе своей транспортной доступности.