Рекордный рост: почему на строительство одного и того же квадратного метра уходит больше долларов?

Стоимость строительства в Аргентине продолжает расти рекордными темпами. Согласно исследованию, проведенному Reporte Inmobiliario в ноябре прошлого года, для строительства восьмиэтажных кондоминиумов общей площадью чуть более 1 000 м² потребовался первоначальный бюджет в размере около 1,4 млрд песо. «Таким образом, наиболее актуальными являются данные о том, что из-за роста стоимости строительства, измеряемой в песо - которая увеличилась в одиннадцатом месяце года по сравнению с предыдущим месяцем на 3,02% - и изменения обменного курса, увеличение в долларах резко возросло, увеличившись на 11,45% по сравнению с октябрем, что стало самым высоким номинальным значением в долларах с 2008 года - года начала серии -. Одним словом, хотя рост индекса Аргентинской строительной палаты (CAC), измеряемого в песо, замедлился из-за более сдерживаемой инфляции, плоский курс доллара в итоге привел к тому, что для строительства одного квадратного метра потребовалось больше долларов. Таким образом, стоимость одного продаваемого квадратного метра составила 1615 долларов США по курсу параллельного рынка, а общая стоимость, которую необходимо инвестировать в строительство типичного здания, составила более 1,27 миллиона долларов США. Для сравнения: в июне он составлял 1276 долларов США за м2, а в декабре 2023 года - 1010,21 доллара США за м2». »Это увеличение соответствует постепенному процессу роста стоимости строительства в долларах благодаря двойному эффекту: во-первых, расходы, которые в последнее время снижаются, растут из месяца в месяц на 2-3%, а с другой стороны, курс доллара падает. Таким образом, сочетание этих двух факторов означает, что в долларах каждый раз приходится вкладывать больше средств в строительство одного и того же квадратного метра», - объясняет Хосе Розадос, основатель Reporte Inmobiliario, платформы, которая уже несколько лет проводит этот опрос каждые два месяца. Это явление напрямую влияет на конечную стоимость недвижимости. Розадос отмечает: «Если стоимость строительства или производства определенного продукта увеличивается, то конечная стоимость продажи также возрастет под влиянием этого увеличения. Непосредственным следствием этого является снижение спроса на объекты, которые находятся в стадии строительства». «С другой стороны, продажа подержанных квартир гораздо более динамична, поскольку они продаются по более низкой стоимости за квадратный метр, чем та, в которую обошлось бы их строительство сегодня. И это без учета стоимости земли и прибыли», - добавляет Розадос. В сравнении, которое проводит специалист, возникает ключевой момент: необходимо уметь различать динамику рынка между бизнесом новой или подержанной недвижимости и рынком подержанной. «Это два разных бизнеса: новая недвижимость - это бизнес, в котором девелопер производит, берет на себя риски и предполагает, что спрос сможет оплатить эти расходы. В то время как в случае с подержанными объектами речь идет скорее о замене. Другими словами, бизнес не является первоначальной целью. Этот анализ объясняет, почему скорость роста очень разная», - объясняет основатель Reporte Inmobiliario. Заглядывая в будущее, специалист добавляет, как колебания спроса могут повлиять на стоимость. Что это значит? «Вполне вероятно, что по мере роста спроса на ипотечные кредиты цены на подержанную недвижимость начнут расти, пока рынок не выровняется и цены на новые объекты не станут более заманчивыми». «Лисандро де Ачаваль, директор компании Achaval Cornejo, говорит по этому поводу: «Хотя в секторе по-прежнему нет стабильности, а строительный сектор переживает сложный момент из-за роста стоимости строительства, есть и положительные признаки на будущий год, среди которых тот факт, что предложение недвижимости на продажу сокращается, что может вызвать рост цен». Однако застройщики признают, что их беспокоит рост стоимости строительства. «Хотя сегодня индекс (CAC) замедляется, стоимость строительства в долларах выросла на 60 % в течение 2024 года, в то время как цены закрытия подержанных квартир не поднимались более чем на 6 %», - говорит Карлос Спина, партнер и коммерческий директор компании Argencons, застройщика, создавшего бренд Quartier. Другими словами, в сравнении Спина показывает, что подержанные квартиры по-прежнему дешевы и, кроме того, они имеют финансирование от банков на 20 или 30 лет с ипотечными кредитами. В то же время девелоперский сектор находится в невыгодном положении. «Бизнес девелоперов пострадал, и чтобы выйти из этой ситуации, нам нужны стимулы, чтобы проекты в скважинах имели некоторую разницу по отношению к предложению подержанных«, - объясняет он, а среди инструментов называет возможность получения кредита в долларах или чтобы линии финансирования для строящихся объектов имели, например, более низкие процентные ставки».