Рост стоимости строительства: сколько стоит каждый квадратный метр и что будет со строящимися зданиями?

Стоимость строительства, измеряемая в долларах, снова выросла и ускорилась в марте. Сегодня стоимость квадратного метра, измеренная в номинальных долларах, достигла 1318,82 доллара США, что на 11 % больше исторического максимума, зафиксированного в ноябре 2017 года, когда она составляла 1179 м², согласно исследованию, ежемесячно проводимому Reporte Inmobiliario. Если сравнивать с февралем, то рост составил 26 %. Показательно, что за последние четыре месяца она выросла более чем на 80 %, тогда как в начале декабря ее стоимость составляла 714 м². "В том же отчете сообщается, что в феврале рост стоимости замедлился: она выросла всего на 3,19 % по сравнению с январем, но это позволило отойти от шока первого месяца года, когда она выросла на 29,41 % по сравнению с декабрем. "При таких цифрах в отчете Reporte Inmobiliario подробно описывается, что строительство межквартирного дома в восемь этажей плюс пенсионерский этаж, состоящий из двухкомнатных полуквартир и удобств, стоило чуть больше миллиона долларов. Реальность такова, что произошло макроявление, немыслимое еще несколько месяцев назад. С одной стороны, стоимость доллара стабилизировалась в диапазоне, близком к 1000 песо, а с другой - инфляционный эффект накопил прирост в 59,32% с декабря прошлого года. "Стоимость строительства в песо снижается", - говорит Джерман Гомес Пикассо, основатель компании Reporte Inmobiliario. Фактически, он замедлил темпы роста по сравнению с теми, которые наблюдались в течение последних двух месяцев (в январе 38,89% и в феврале 20,31%), а в марте рост составил всего 9,04%. "Заглядывая в будущее, специалист утверждает, что "тенденция в течение 2024 года наверняка будет очень похожей, затраты в долларах будут продолжать расти в строительной отрасли", - уверяет он. "Специалист объясняет, что резкое увеличение стоимости строительства в песо, произошедшее в январе, можно объяснить тем, что многие используемые материалы - это сырье или импорт, которые продавались по стоимости официального доллара, и девальвация в декабре 2023 года оказала свое влияние. Она выросла с 400 песо до 800 песо, что в итоге привело к росту затрат в песо. Таким образом, инфляция и коррекция официального курса доллара способствовали значительному росту стоимости в песо. "Сегодня перспективы другие, и хотя инфляция в песо начала сглаживаться, тот факт, что синий доллар остается стабильным, в итоге увеличивает стоимость в песо - ведь для покупки в песо требуется больше долларов, чем раньше". "Очевидно, что при нынешнем уровне цен на недвижимость сегодня рекомендуется поторопиться и купить недвижимость, пока эти расходы не перешли в цены продажи", - добавляет Гомес Пикассо. "В феврале индекс CAC вырос на 6,78% по сравнению с январем, но в первом месяце года по сравнению с декабрем влияние было более значительным: 14,15%. "С ноября по февраль индекс пережил головокружительный рост и увеличился на 98,03%, даже при практически стабильном долларе. Хотя он не растет такими же темпами, мы все еще работаем с отстающим обменным курсом", - объясняет Карлос Спина, партнер и коммерческий директор компании Argencons, застройщика, создавшего бренд Quartier. Индекс CAC состоит на 50 % из стоимости рабочей силы и на 50 % из стоимости материалов, и в последние месяцы наиболее заметный рост наблюдался в отношении материалов. Только в декабре расходы на рабочую силу выросли на 41,47 %, а затраты на оплату труда - на 11,36 %. "Как и в других отраслях, поставщики обеспокоены возможным влиянием будущей девальвации и приняли превентивные меры", - объясняет Спина. "Дамиан Табакман, президент Палаты городских застройщиков (CEDU), согласен с этой точкой зрения и говорит: "Как и во всех других отраслях, после смены правительства и девальвации производители значительно повысили цены, но теперь, когда они не могут продавать, они прекратили рост. Я не считаю наш сектор исключением в этом смысле". "Это повышение застало врасплох инвесторов, купивших квартиру в колодце, потому что, хотя некоторые из них используют излишки песо, которые у них есть, на кирпичи - что трудно сделать в такой холодной экономике, как нынешняя, - другие обычно платят взносы сэкономленными долларами, которые они обычно меняют на песо, чтобы выполнить свои ежемесячные обязательства. И теперь им приходится обменивать больше долларов, чем раньше, чтобы получить песо - то есть, с одной стороны, песофицированные платежи выросли, а с другой - валюта, в которой они сберегали, обесценилась... "Это означает, что при плоском долларе и продолжающейся инфляции в песо сегодня они столкнулись с немыслимой ситуацией: им нужно больше долларов, чем раньше, чтобы заплатить за каждый квадратный метр. "Было бы серьезной ошибкой иметь значительную задолженность или даже потерять контракт из-за расхождения в одном, двух или трех платежах. Рано или поздно ситуация выровняется. Мы столкнулись с исключительными обстоятельствами, когда обменный курс отстает и используется в качестве инфляционного якоря в краткосрочной перспективе", - советует Спина. В этом контексте бизнесмен представляет два возможных сценария: "Один из них заключается в том, что ситуация сохраняется, инфляция снижается (в результате замедления экономики), начинается этап восстановления инвестиций и все активы растут в цене. В этом случае, хотя для инвестора это будет дороже, все, за что он платит, будет стоить больше. Другой сценарий заключается в том, что эта ситуация временная, что она не сработает и произойдет коррекция обменного курса, которая компенсирует тот разрыв, который мы сейчас испытываем. В этом случае внезапное увеличение стоимости квоты в два раза будет довольно анекдотичным, учитывая, что обычно оплачивается в общей сложности 30 квот", - утверждает он. "Табакман также признает, что те, кто платит в рассрочку сэкономленными долларами, могут столкнуться с трудностями в покрытии платежей. "Это может привести к дефолтам, но нужно учитывать, что девелоперы хорошо знакомы с такими меняющимися сценариями, как и инвесторы в целом", - говорит он. Что касается возможности остановки работ, то, по его словам, обычно начинаются переговоры о пересмотре условий и работы так или иначе завершаются. "Даже если увеличение стоимости значительное и внезапное, все ждут, как и когда переменные будут сбалансированы. Особенно если будет возможно перенести увеличение затрат на цену. Это было бы ключевым моментом", - говорит он, добавляя, что такая ситуация может создать как возможности, так и риски для развития недвижимости. "Инвестор, заплативший за все в долларах в начале проекта, через пару лет получит большую выгоду, если поставки будут выполнены. С другой стороны, девелопер понесет большие убытки по этой сделке", - поясняет он. Однако он подчеркивает, что все это теоретически, поскольку рынок так не работает. "Девелопер, если он несет убытки, обычно общается с инвестором и пересматривает условия, особенно если он продал много объектов на стадии строительства и не имеет достаточно средств для завершения работ", - утверждает он. Что касается влияния доллара на стоимость, то следует иметь в виду, что долларовая составляющая стоимости строительства относительно невелика. "Большая часть затрат выражена в песо и имеет национальное происхождение. Правда, некоторые материалы начнут импортироваться, но открытие импорта пока не столь значительно", - поясняет Табакман. Однако, учитывая дефицит продаж строительных материалов, особенно в связи с остановкой общественных работ, ожидается, что инфляция в секторе стабилизируется. "За рубежом многие строительные материалы значительно дешевле и лучше по качеству, по крайней мере, по текущему обменному курсу", - говорит Табакман. Сталь и цемент - ключевые элементы в строительстве, и в настоящее время они дороже в Аргентине, чем в регионе. Однако их импорт в настоящее время затруднен из-за тарифов и нетарифных барьеров, хотя ожидается, что со временем эти ограничения будут ослаблены. "Аргентинские производители строительных материалов, как и в других секторах, утверждают, что в стране более высокие налоги и более дорогая логистика, что влияет на конечную цену стали и цемента по сравнению с международными ценами", - заключает Табакман.